副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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デメリットと解決方法

★不動産投資の4つのデメリット

メリットがあれば、かならずデメリットがあります。

不動産も例外ではありません。そのデメリットが自分の力でコントロールできないものであるならば、危険な投資対象にある可能性が高いので投資すべきではありません。

そのデメリット、リスクをコントロールする方法を学び、解決できれば、リスクの少ない安定した投資が可能になります。デメリットを詳しく説明し、その解決方法をお伝えいたします。
  
@換金性が弱い ⇒すぐに現金化できない?

A滞納・トラブルの対応、維持管理がたいへん ⇒プロに頼む

B投資金額が高額 ⇒地道さが大切!

Cリターン、収益に上限がある ⇒不動産投資の特徴です。



@換金性が弱い

不動産を一度購入してしまうと、いざ現金が必要になった場合すぐに現金化するのが難しい場合があります。不動産が大きくなればなるほど、売却の手続きに時間がかかります。


通常不動産は、金融機関から融資を受けて購入します。その審査や契約手続き買い手が見つかるまである程度の時間がどうしても必要になります。明日すぐに現金化するのは不可能です。


現金化に時間がかかる理由として

 1、金融機関の審査があり、結果が出るまで時間がかかる

 2、契約などの手続きに時間がかかる。

 3、すぐに買い手がみつからない

買い手がすぐに見つかりスムーズに手続きが進んでも、2週間〜1ヶ月ぐらいはかかってしまします。株などの紙の資産は売ればすぐに現金が出来ます。


―解決方法―

@現金をすべて投資せず、ゆとりと計画性を持って投資する。これが一番の解決方法です。不動産の特徴は、長期的な計画が必要であることです。ムリをせず、ある程度の現金を手元に残した状態で不動産を購入するのがベストです。


A株などの換金性に優れた、投資商品と併用して投資をする。いざ現金が必要になったときのために、株などの紙の資産を保有すれば、問題は解決できます。


B頭金を出来る限り少なくし、現金を手元においておく。この方法は注意が必要です。頭金が少ない購入は、借り入れ(借金)が多くなるので、その分毎月の返済額も多くなりますので、プラスのキャッシュフローが確保できるので、あれば、可能な限り頭金を少なくしましょう。


解決方法のポインは、ムリな投資をせずに現金のゆとりを持って投資することです。不動産投資で失敗している人のほとんどが買い急ぎ、高い金額で不動産を購入し、収支のバランスを崩し、返済ができなり、破産をした人たちです。



A滞納・トラブルの対応、維持管理がたいへん

・滞納 ⇒ 賃貸の部屋付けの仕事をするまで、滞納がこんない多いとは思いませんでした。普通の感覚では、滞納なんてしないと思いますが、結構滞納はあることとを覚悟してください。

・トラブル ⇒ 設備の故障、騒音などのクレームの処理など、不動産を所有していると、なにかと問題がおこってしまいます。迅速に対応しましょう。

・管理、維持 ⇒ 日々の清掃、リフォームの手配、入居者の募集などいろいろと大家さんがしなければ、いけないことは意外とたくさんあります。

一見、大変そうですが、意外とそんなことはありません。それぞれに解決方法があります。


―解決方法―

・滞納 ⇒ 入居の審査を厳しくする方法がありますが、あまり効果的ではありません。入居前にすべてを判断するのは不可能です。上場企業に勤めている方でも、リストラや退職により優良入居者から不良入居者に変貌し、滞納をしたケースもあります。


どうしても心配な方は滞納保証をしてくれる保証会社がありますので、そちらの利用を考えてみてはどうでしょうか。月額家賃の50〜100%の負担で、2年間保証してくれます。

保証内容も家賃の取立てから、立替え払い、夜逃げなどにより残留物の処理費用、明け渡しの訴訟費用まで、幅広い範囲で保証をしてくれます。

保証料金も、入居者に負担してもらうことも可能ですので、リスクヘッジには一番よい方法です。


・トラブル ⇒ 自分で対応したくない方や時間がない方は、不動産管理を専門にしている業者さんがありますので、不動産管理を任せてみてはどうでしょうか。管理料金は家賃の5%が相場です。

わずかな金額ですべての対応をしてくれますので検討してみてください。ただ私の場合は自分で管理をしています。なぜならトラブルはほとんどないからです。

小規模な内は、自分で管理することにより大家さんの現場が経験できますので一度は経験することをお勧めします。

トラブルは、滞納の比べると比較的対応はしやすいので、経験を積む意味でも管理会社には任せずに自分ですることをおすすめします。



・管理、維持 ⇒ 実はそれほど手間ではありません。入居者が一度決まってしまえば、大家さんとしてすることはほとんどありません。

これが不労所得と言われる理由かもしれません。入居者募集やりフォームの手配なども、電話一本で済みます。

遠方に不動産を所有する場合は、不動産管理会社に依頼をしなければ、管理、維持は難しいですが自宅の近くに不動産を所有している場合は、よほど件数が多い場合を除き、自身で管理することをおすすめします。

どうしても面倒であれば、管理会社に任せても良いでしょう。



B投資金額が高額

不動産の価格は高額です。10万、20万では購入できません。一棟ものになると、平気で数億円します。安い地方のアパートでも、3,000万はします。


思いつきで、「よし、不動産を買うぞ!」 というわけにはいきません。


小さな区分所有の中古ワンルームマンションでも300万ぐらいはしますので、現金で購入するにしても決して小さな金額ではありません。


金融機関から融資を受けての購入の場合もある程度の頭金を用意しなければいけません。どちらにしても、まとまったお金が必要になります。


いきなり頭金無しで何千万もする不動産を購入できるほど、世の中は甘くありません。よほどの資産を持っている方でないと金融機関も融資をしてくれません。


―解決方法―

地道に「こつこつ」とお金を作りましょう。300万の車を購入できる人は不動産も買えます。金額は同じですから。あとは購入する意志の問題です。


不動産の特徴は、転売により利益を得るのでなければ、毎月の家賃収入を得ることなので長期的な計画をしっかりと立て、計画通りにお金をつくりよい不動産があればいつでも購入できる準備をすることです。


大家さん業に近道はありませんし、一時的な利益に走れば目的を見失い失敗する可能性が高くなります。


私の場合は、毎月のお給料の半分(10万)をまず最初に投資用の資金として貯金をしています。


この金額は個人差により、変化すると思いますがまずお金が手に入ったら投資用の資金として貯める習慣を持ちましょう。


私はこうして、最初の不動産購入の資金、400万を作りました。



Cリターン、収益に上限がある

不動産の特徴のひとつです。株の場合は、株価に上限はありません。ビジネスの場合も、利益に上限はありません。無限の利益を得ることが可能です。


しかし、不動産は収益の上限があります。


例えば、500万で購入した不動産が一年後価格が5,000万になる可能性はほとんどありませんし、家賃が5万円のワンルームマンションの家賃がいきなり10万、20万になったりもしません。


無限の利益、収益を得る事は事実上不可能です。


リフォームや修繕により、若干の収益性を向上することは可能ですが無限の利益を望むことは難しいでしょう。


無限の利益を望む人にとっては、不動産は不向きかもしれません。株やビジネスを興すことをおすすめします。


しかし、不動産にはそのデメリットを補って余りあるメリットがあると私は考えます。

やはり、安定したキャッシュが毎月手に入るメリットは大きいです。そのキャッシュを再投資すれば、お金がお金を生むシステムが出来上がります。私が目指していることはまさにこれです。
  
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