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★通常売買での購入方法 | 競売不動産を落札する | 物件購入時の注意点 |
通常売買での購入方法
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★通常売買での購入方法
通常の売買にて不動産を購入する場合の注意点や成功させるための、ポイントなどをお話します。
※通常売買とは、不動産屋を通して購入するいわゆる仲介という取引です。 |
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―①資金計画―
大家さん業、不動産投資を始めるために、まずなにをすればよいかと言えば、物件をさがすことより先に資金計画をたてることが必要です。一生懸命物件を探しても、購入資金がなければ、結局は手に入りません。
私は昼の仕事で不動産売買営業の仕事をしていますので、自宅用で一戸建てやマンションがほしいと一生懸命探すのはいいのですが、自己資金や住宅ローンなどの資金計画をまったくしない人がたまにいます。
住宅ローンを使用する場合でも、まず年収、勤続年数、会社名、その他の借り入れなどをチェックし、ローンが通るのかどうかを先に調べます。
そうしないと、物件を探す価格帯の目安もできますし、ほしい不動産が見つかっても手に入らなければ、いままでの苦労が水の泡になりますので、投資用不動産を購入するときにも同じように、資金計画をしっかりとたてる必要があります。
投資用不動産を購入する場合も、基本的には同じです。まずは、自分にはどのくらいの不動産が購入できるのかの目処をたてましょう。
現金で購入するのか？、自己資金の現金はいくらあるのか？、いくらぐらいまでローンが組めるのか？それにより、いくらぐらいの不動産を探せばいいのかがわかってくると思います。
アパートローンなどは住宅ローンとは審査の基準が異なりますので、単純に年収や勤め先では判断はできません。物件の担保評価なども複雑に絡んできます。
ローンを組む場合は融資が下りるのかどうかなど決定できるわけではありませんが、自分のどの程度のローンが組めるのかを事前に相談しておきましょう。
現金購入の場合は心配ありませんが、融資をうけるのであれば、しっかりと不動産仲介会社の営業さんや銀行の営業マンに相談をしましょう。
―②物件の選別―
ある程度の購入できる総額が決まれば、次はどんな条件の物件を購入するのかを決めます。
一番最初にすることは、物件購入のエリア、地域を絞ることです。そしてその地域の専門家になることです。
自宅用不動産にしろ、投資用不動産にしろ、購入するエリア、地域を絞ることが成功の近道です。
なぜなら、不動産は地域により相場や流通している不動産などの条件がまったく違うかれです。プロの私でも、知っている地域以外の相場を聞かれてもさっぱりわかりません。
相場を把握できていないと、その不動産が安いのか高いのか、入居者ニーズが強いのか弱いのか、など投資を成功させる重要な部分が理解できません。地域を絞り、その地域に集中することが不動産投資の成功への第一歩です。
地域が決まりましたら、入居者のターゲットが単身者用不動産なのか、ファミリーなのかなどの大まかな条件を決めてもいいかもしれません。
ただ、私の場合、細かい条件は出来るだけ決めないようにしています。
例えば、築10年以内の不動産、駅まで10以内、一室に付き20㎡以上などなど、細かな条件を設定することは簡単ですが、その条件をクリアーする物件はほんとうに存在するのどうかも疑問です。
たとえ、存在してもすごく高額な不動産になってしまい、本来の目的である「キャッシュフローを得る」（もちろんプラスの利益です。）を達成できるかどうか疑問です。あくまで、目的は 「プラスの家賃収入を得る」 ということを頭に入れて、収益性の高い不動産であればすべてが購入対象になります。
くどいようですが、、、不動産を手に入れることが目的ではありません。家賃収入により、プラスのキャッシュフローを得ることが目的です。再確認してください。
資金計画の段階で、実はどの程度のローンを組むのか、自己資金はいくらか？ などの条件により購入する・できる不動産の価格はある程度決まっているはずですので、その範囲で、地域を絞れば膨大にある不動産の中から、自分が手に入れるべき不動産は自然と決まってきたりします。
⇒物件を探すページにて、私も使っている優良サイトを紹介しています。
お金持ち大家さん成功の第一歩は、たくさんの不動産を見ることです。
購入物件を探すのと並行して、その地域の賃貸相場も調べておき、大体の相場観を身につけておきましょう。
⇒家賃相場を知る ページにて、賃貸サイトを紹介しておりますので、家賃相場を調べるのにお使いください。
―③不動産を探す―
資金計画と物件の選別が終われば、自分がほしい不動産がどんなものなのかのアウトラインが見えてきたと思います。あとは、実際の不動産を探すだけです。
探すといっても、最初の段階ではインターネットや新聞の折込チラシ、ポストに投函される宅配チラシなどを見る程度で十分です。
あとは、町の不動産屋の前に張り出されている広告を見に行くのもいいですね。
最初はたくさんのチラシを見ることにより相場観を身に付けてください。
たくさんのチラシを見ているうちに、この物件は、相場より高いな、これは安い、なにか問題があるのでは？などの相場観が自然と身につくはずです。
このことが重要です。
次のステップとして、自分が狙いを定めた地域の不動産屋さんに実際に飛び込んでもいいかもしれません。少し勇気がいりますが。。。。
そこまで勇気がなければ、インターネットから会員登録し、もっと詳しい資料を請求して下さい。
大切なのは、一歩一歩ゆっくりでもいいので進み続けることです。
―④購入申込（買付証明書）―
条件にあう不動産が見つかれば、いよいよ購入向けて動き出すことになります。取引がうまくけば、あっという間に契約・決済と進みます。
購入申込とは、あくまで物件購入の意思表示です。予算、立地、利回りなどの自分の条件にあう不動産が見つかれば、あとは購入する意志を、売主さんに伝えるだけです。
しかし、この段階で急に尻込みする人が多いのは事実です。いざ購入するとなると急に怖くなり、結局は購入することが出来ない人たちです。
プロの私でも、購入する段階ですべてを把握することは不可能です。
極端な話をすれば、築年数が古くても、駅から遠くても、15㎡のワンルームでも家賃設定を間違えず、入居者が確保でき、安く購入することが出来れば、十分に成功した不動産投資になります。
たくさんのプラスのキャッシュフローが手に入れば成功です。いろいろと勉強し、たくさんの物件を見た結果、自分が選んだ不動産ですので、自信をもって購入申込をしてください。
購入申込をするポイントですが、ここでもっとも重要な事は、こちらが購入したい条件をはっきりと伝えるための手段であることです。
時にはきびしい値段交渉をする必要があります。売主さんによっては、まったく値段交渉ができないことも多々あります。その場合は、すぐに切り替えて次の物件を探してください。
ひとつの取引に固執するあまり、目的を見失う人も中にはいますが、条件が合わなければ、取引をやめる勇気も必要になります。決断をしやすくするために、条件交渉のときにの最初の段階で、どうするかを決めておきましょう。
取引を成功させるポイントですが、買う側としてはできるだけ安く買いたい。売る側としては、できるだけ高く売りたい。とまったくの正反対の感情と感情のぶつかりあいですので、感情的になったり、腹の探りあいになったりせずに、なぜこの価格で値段交渉するのかを、相手に伝えられるような根拠をしっかり持ち、交渉に挑みましょう。
購入申込書に法的拘束力は一切ありませんので、購入の意志確認と交渉のための書類と割りきりっていいと思います。
―⑤売買契約―
購入申込で条件が合えば、あとは契約をするだけです。
契約書の内容や重要事項説明書の内容は専門的な部分が多いので、説明をされてチンプンカンプンかしれません。ある程度仲介をしてくれる会社を信頼するしかありません。
現在では、宅建業法にてきびしく規制されていますので、大きなトラブルになることは少ないと思いますが、どの世界でも人をだまそうとする人はいますので注意は必要です。
契約日の数日前には、契約書と重要事項説明書のコピーをもらい事前に目を通しておき、不明な点やわからないことなどを自分で調べたり、質問したりして、ある程度理解したほうが安心だと思います。事前にコピーをもらえるように伝えておけば、よっぽどの急な契約以外はいただけると思いますので、事前に読んでおきましょう。
契約書で重要なのが手付けの解除期日や、融資利用の特約などお金が絡む部分には細心の注意をしましょう。
契約書にサインと印鑑を押すだけの作業です。
不動産の売買をする場合、私達売買仲介の営業マンが契約書と重要事項説明書を作成します。
購入する際は、契約書より重要事項声明書の方が読んで字のごとく重要です。
不動産にかかる、法規制などを調査し、説明する義務を宅建業者には課せられています。
区分所有マンションの場合は、そんなに問題になることは少ないのですが、土地の取引や一戸建て、土地付き１棟ものアパート・マンションなどはより注意を払う必要があります。
例えば、道路関係などは購入予定の土地に接している道路が実は建築基準条の道路でなければ、再建築不可になります。
土地の取引をする前に、建築基準条の道路に認定してもらわなければ、再建築ができません。もちろん再建築不可を知っているのにどうしてもその土地がほしいのであれば、売買自体は成立します。
大手の仲介会社であれば騙して、再建築不可の土地を売買することはありません。
きちんと調査をして、重要事項説明書に記載し、説明をします。
それと、新しくアスベストと耐震関係の記載が義務付けられました。消費者保護の流れが、不動産の取引にも影響をあたえています。
不動産取引などのより専門的な知識が必要な取引は、当然素人である消費者を保護すべきだと思います。
私達プロでも、市役所や法務局などで調査をしなければ、わからない事柄などがたくさん出てきます。
不動産の売買は決して安い買い物ではありません。より信頼できる会社選びは大切です。
―⑥残金決済（引渡し）―
契約が終わったあと残金を支払えば、所有権の移動と物件の引渡しが行われます。その時に初めて物件のカギをもらえますので、大家さんになった実感がわくのではないでしょうか。
契約後、大切なのが融資を受ける場合、きちんと融資が実行されるように必要書類や担当者の方との打ち合わせをすることです。
物件によっては、融資が承認されず、契約が白紙解約になる場合もあります。せっかくここまで話が進んでいるのに、無駄になってしまいます。
苦労を無駄にしないためにも、契約前に銀行さんとしっかりと打ち合わせをし、事前審査などを含めた資金計画をたてておきましょう。
あとの手続きですが、所有権の移転の手続きは、司法書士の先生が段取りをしてくれますし、融資を受けるときも銀行さんが手続きをしてくれますので、大家さんは、司法書士の先生や銀行さんがいう、必要書類を用意するだけです。ほとんどすることはありません。
実は、大家さんとして・投資家としの仕事は、物件を決め、交渉をするところでほとんど終わってしまいます。
契約や残金決済は、専門家が手続きをしてくれますので、安心してください。
残金決済が終われば、いよいよ大家さんとしてのデビューです。 |
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