| 副業・兼業でお金持ち大家さんになるＴＯＰ ⇒ ５．成功の秘訣 勝ち組と負け組を分けるものとは |
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勝ち組と負け組を分けるものとは
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★損益分岐点を知る
家賃を手に入れて、投資した金額を回収し、借り入れがある場合は家賃収入により返済しさらにプラスのキャッシュフローを手に入れることができる物件を手に入れることが成功の秘訣です。
大家さん業、不動産投資は長期的なプランです。
すぐに答えはでないかもしれませんが、売却時に利益が得られるのではなく、購入後すぐに利益が得られるものを手に入れることが成功するための必須条件です。
「資産はすぐにキャッシュフローを生むもの」 です。 |
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不動産は面白いもので、賃貸物件の中には同じ7万の家賃でも、これが7万！？と思う物件もあれば、これで7万！？という物件もあります。
ただある程度の条件、物件であれば、営業の方法ひとつで入居者が決まります。
ただ営業努力だけでは、どうしようもない物件も多く、半年、一年と空室のまま放置している大家さんがいるのも事実です。
昔からの地主さんとかは特にお金に困っているわけではないので、何の対策もせずに放置しています。
賃貸不動産はリフォーム次第で、印象は一変します。空室はお金を捨てているようなものですので、もったいないと思うのは貧乏人の私だけでしょうか？
不動産投資も今はブームと言われていますが、ここ数年で成功した人、失敗した人とはっきり答えがでるのではないでしょうか。
バブルの二の舞とまではいかないにしても、気をつけるべきです。
不動産投資は、あくまで経営です。収入と支出のバランス、収益性が第一です。
収入を生むためには、入居者がいなくてはいけません。
どうすれば家賃を下げずに入居者を見つけられるかが、ポイントです。
以前、賃貸営業の仕事をしていましたので、すぐに入居者が決まる部屋、決まれない部屋の判断が直感でわかります。
一般的な経営、事業と同じで毎月、毎年の固定費を低く抑え「損益の分岐点」を下げより多くの収入を生む不動産を手にれることが成功への第一歩です。
当り前のことですが、いざ不動産を手に入れようとすると簡単にできるようでできないものです。
★失敗している人の共通点を知る
1998年ごろ不動産は下げ止まりだろうという空気になり、そのときに自宅マンションを購入した人や不動産投資をした人たちが苦労している話を聞きます。
売買仲介の営業をしていますので、返済がしんどくなっても残りの債務と売却した時の値段の差額が債務の多き場合は売却することすらできない不動産の査定をしたりします。
購入したときに成功、失敗は決まっています。
バブルのころと同じ失敗を繰り返しているように感じます。
ビジネスにしろ、不動産にしろ、株式にしろ、失敗している人の共通点は、その投資対象を買うのが目的になってしまい、利益を得るという本当の目的を失ったときに失敗します。
それに未来を予測しようとした人も失敗します。この株は値上がる。この不動産は高く売れる。など将来の値上がりを期待しても誰にも未来を予想することはできません。
購入した時点できちんと収入と支出のバランスが保て、きちんとプラスのキャッシュフローが手に入る不動産のみを購入すべきです。
私の個人的な意見ですが、この不動産投資ブームは危険だと思います。
投資用の新築ワンルームマンションはその最たるもので、表面利回り５％の新築ワンルームマンションが本当の資産だとは思えません。
この程度の利回りだと、管理費、ローン返済、税金、維持費などの支出を支払うと、家賃収入があっても、毎月赤字になる可能性が高いです。黒字でもわずかなな金額です。
金利が上昇したり、管理費が上がれば、すぐに赤字になります。
そんな状態で、ローンを20～30年返済し続けなければいけません。
営業の人は、返済が終われば全額収入になりますよ。年金代わりです。と営業トークをしますが、、。何年後の話でしょうか。
うそではないですが、２０年後の市場や不動産価格、物件の状態がどうなってるか予測するのは難しいです。その不確定な将来まで待てる人は待ってください。
私は、そんな未来のことなんて誰にもわからないと思っていますし、待つつもりもありません。購入してすぐに利益を得られる物件のみを探し購入します。
購入する前に自分自身で勉強し、その不動産が本当の資産かどうかを見極める必要があります。
実は以前、投資用ワンルームの販売の営業を少しだけしていたことがあります。
彼ら営業マンは別にうそを言っているわけではありません。しかし、本当に利益を得るのは誰でしょうか？
①マンションを買った投資家
②歩合を稼いでいる営業マン
③マンションを販売しているデベロッパー
考えてみて下さい。
お金持ち大家さんになるためには次の２点が最低条件です。
①今すぐに利益を得なければ、資産とはいえない。
②市場が上がろうが、下がろうが利益を得る。
この２点が投資を判断する基準になり、この条件を満たしたものが資産と呼べるのです。
★大家さん勝ち組と負け組を分けるものとは
不動産投資に対してマイナスを唱える人はたくさんいます。
一番大きな不安要素が人口の減少です。不動産は人口が増加する地域でより高い価値が生まれます。
日本は人口が減少し、お年寄りばかりの国になると予想されています。このデータ自体は疑いのないものです。
それに都市部ではマンション建築ラッシュで、分譲マンション、賃貸マンションなど新築物件がどんどん建築されています。
資金に限りのある新米大家さんが対抗するのは大変です。資金力ではかないません。ではどうすれば、対抗し勝ち残れるかです。
大家さん業としては、日本全体の平均を見れば、住宅は供給過剰で余っていますし、人口はどんどん減り続けます。
しかし、それはあくまで平均の話です。平均的な大家さんを目指すのであれば、平均のデータに従ってください。
大きな土地を相続したり、親が土地を所有しているような地主大家さんであれば、その平均は重要な意味を持つかもしれませんが、一から資産を築こうとお金持ち大家さんにとってはあまり意味のないデータです。
不動産投資の世界、大家さん業も勝ち組と負け組に分かれる運命にあります。
どの世界にも勝つ人と負ける人がでてきます。スポーツの世界、企業同士の競争の世界、会社での出世レースなど何をするにしても今の世界は誰かと競争する仕組みになっています。
大家さん業ももちろんライバルとの競争ではありますが、誰かと競争することを考えて、あそこのマンションより家賃を下げるとか、設備をよくしようとかを考えるより、もっと単純にお客さん（入居者）の求めるものを提供することを考えた方が結果満室経営ができ、勝ち組、成功することができます。
同じ地域、同じ築年数のマンションで条件はほとんど同じでも、ひとつは満室、もう一つは傷みも激しくがらがらのスラム状態。
この二件の違いはなんでしょう。
答えは簡単です。お客さん（入居者）のニーズにあう部屋、賃料などの条件を提供していないだけです。
その条件とは部屋の広さであったり、間取りであったり、キッチンなどの設備であったり、家賃の金額であったりと、さまざまな要因がありますが、お客さん（入居者）の求めるもの提供すれば勝ち組大家さんとして資産の拡大と経済的な自由を手に入れることができます。 |
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