副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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銀行融資の裏側を知る

★収益、投資用不動産のローンについて

不動産を購入しようと思えば、その金額の高さから融資(ローン)は必要不可欠な要素になります。

大手の都市銀行はなんの実績もないただのサラリーマンには壁は高いと思います。なかなか融資実行してくれないと考えてください。

ちなみに私は、住友系列の上場している不動産会社で働いていますし、現金で購入した不動産も所有しています。

しかし三井住○銀行のアパートローンに打診をかけましたが、門前払いされました。
  
しかも、その担当は私と取引のある営業さんでしたので、一度打診してみたのですが、あっさりとしたものです。


大手都市銀行の敷居は高いと実感しました。



残るは、地方銀行と信用金庫、ノンバンクになります。


それぞれに基準は違いまずが、大家さん初心者には強い味方になる可能性のある金融機関です。


都市銀行とノンバンク、どちらが融資が下りやすいかといえば、もちろんノンバンクです。


当たり前の話ですが、その分金利や手数料を高く設定し、利益を確保する仕組みになっています。


都市銀行などは、手堅く商売をしているため、一元のどこの誰だかわからない人には融資をしてくれません。



収益、投資用不動産のための融資をするのに、まったく初めての素人に融資を渋るのは当たり前のことのなのかしれません。


同じ人が融資を申し込んだとして、住宅ローンで5,000万円は簡単に貸してくれても、投資用不動産購入のために5,000万円の融資は難しいのが現状です。


そうすると、最初は金利の高いノンバンクなどからお付き合いをスタートするのも自然の流れなのかもしれません。


ただ、ここで注意が必要なのが、利回りが良ければ金利が高くても大丈夫と過信しないことです。


手数料なども通常高く設定されており、購入総額も高くなり、金利も高い。


当然、リスクも高くなります。


購入しようとしている物件の収益性が本当に実態を表しているものなのか、見せかけの収益なのかをきちんと見極めることが重要です。



ちなみに、競売に関してですが、ほとんどの銀行、ノンバンクを含め、現在ではほとんどの金融機関が消極的です。ほぼ不可能だと思います。


通常、貸付と同時に抵当権を設定しますが、競売不動産は占有者の問題などもあり、どの金融機関も消極的ですし、門前払いの金融機関がほとんどだと思います。




★銀行融資の基準

金融機関によりもちろん「差」はありますが、今は銀行によって全然、融資金額や評価が違ってきます。


小額の借り入れであれば、融資を受ける人の属性(職業や年収)を基準に融資します。


住宅ローンに比べ、アパートローンの審査はきびしい傾向にあるります。



銀行の考え方として、貸倒のリスクを嫌いますので、保証会社を通せば万が一融資が焦げ付いたとしても、保証会社が債権を保証してくれますので、銀行としてはリスクはありません。


ただ、保証会社が「NO」と言った場合などは、融資不可になります。


融資金額などは、銀行が物件の調査をし、担保評価を出して金額が決まります。


総合的な判断を金融機関がそれぞれ行いますので、ひとつの金融機関で断られたからと言って諦めてはいけません。


いろいろな金融機関へチャレンジしましょう



もうひとつ重要なことですが、物件の評価をするにあたり、所有権移転が不可能な物件にはさすがの銀行も融資をしません。それと再建築不可物件なども融資は難しいでしょう。




★金利変動の推移

十数年間続いた、超低金利の時代が終わろうとしています。


長く不景気が続いたせいで、超低金利が続いてきましたが、日本の金利は正常な状態に戻ろうとしています。


通常の経済市場で考えれば、1%台で融資を受けられること自体が異常なことです。


これからは通常の金利に戻ると思われます。


しかし、急激な金利の上昇はないと思っています。


ひと昔前とは違い、金融の自由化にともない、金融機関も競争の時代になりました。


アパートローンに積極的なところと、そうでないところなどそれぞれの特徴が出始めました。


お金を借りる人の属性(勤務先や勤続年数、年収などのこと)により金利条件、手数料など様々な条件があります。



住宅ローンに比べ、投資用のローンであるアパートローンは審査厳しくなります。


新米大家さんが融資を受けるには大きな壁があります。


市場の状況により金融機関の態度も変化しますので、注意深く観察する必要がありますが、市場が冷え込むと融資も厳しくなり、市場が盛況だと融資もゆるくなる傾向にあります。


本物の投資家は市場が冷え込んだときこそチャンスであることを知っています。市場が冷え込み融資が厳しくなったときこと投資のチャンスがたくさんあります。


条件のよい不動産が目の前にあらわれたときにそのチャンスを逃さないためにも、事前に金融機関に相談に行ってみましょう。




★諸費用ローン

住宅ローンでは、年収や勤務先、勤続年数などにより、物件価格以上の融資が受けられます。


事業用の不動産融資などのアパートローンでは多くても物件の100%までですが、住宅ローンは金利以外にも優遇されています。



物件価格が1,500万のマンションを購入するとき、100%ローンであれば1,500万円を借りることになりますが、不動産を購入するときには、仲介手数料、司法書士手数料、税金などの諸費用が必要です。


私の場合は、現金を投資用に使用したいため、物件価格の100%ローン、プラス諸費用分も借りました。


ただ、私は現金がないから借りたのではなく、投資用不動産を購入するために現金を投資したかったので諸経費ローンを使用しました。



自宅のマンションの住宅ローンは金利も低く有利ですので、1円の現金も使用せず購入しました。



アパートローンなどの事業用ローンを組む場合は、諸経費は現金で用意することが前提になりますし、頭金などもほとんどの場合要求されます。


住宅ローンであれば、頭金0円のフルローンが一般的になりましたが、アパートローンではまだまだ少ないケースになります。




★銀行営業の現場

昼のサラリーマンの仕事では、かなりの比重で銀行ローンなどをお客さんに紹介します。


これまで働いていた不動産会社では、賃貸や競売の業務だったので、あまり銀行さんとはお付き合いがありませんでした。


「融資」は私の弱点でもありました。


しかし今回、不動産売買の仲介がメインの仕事になります。平日は入れ替わり立ち代り、銀行の営業マンがお店に現れます。


有名な都銀から地方銀行、ノンバンクなどさまざまな金融機関の営業マンは来店します。



銀行マンとのパイプのなかった私にとっては勉強にもなり経験もでき、たいへん面白いです。


それと銀行の方との話の中で、やはり不動産屋で勤めている会社員はローンが厳しいと言っていました。


昔から不動産業界への評価は低く、住宅ローンでも融資が難しいこともあるそうです。


ただ私が働いている会社は上場企業で会社の評価はよく、住宅ローンであれば簡単に通るそうです。住友おそるべし。。。


うーんやはり銀行は会社で判断をするみたいですね。


個人的には、もっと不動産自体の担保評価や収益性、事業性を中心に評価をすべきだと思いました。
  
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