副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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リフォーム力で満室経営−基本編−

★リフォームの基本

1、第一印象を良くする

リフォームを考える上でのポイント、何度も言いますが、こつは「第一印象よくする」です。

前職の賃貸営業の経験から言いますと、一つの部屋を案内し、室内にいる時間はほんの数分です。平均すると5分ぐらいではないでしょうか。

たまに、30分ぐらい「あーでもない」「こーでもない」と室内で話込むことはありますが、まれです。

ほとんどの入居者さんの内覧時間は、5分だと考えてください。その5分の間に入居するかどうかを判断します。
  
そして、その他数件の物件とを比較して、その日に入居申し込みの手続きをします。ゆっくり考える時間を、賃貸の営業マンは与えません。その日に申込みまで持っていく即決営業が基本です。


だらだらと時間や日にちをかける営業マンは「できる営業マン」ではありません。限りなくあふれる賃貸物件をじっくり探されてはいつまで経っても希望物件が決まることはありません。


仕事のできる営業ほどその日に入居申し込みまで書かせ契約予定まで話を詰めます。



この賃貸の現場を考えれば、第一印象の大切が理解していただけると思います。このことを、頭に入れてリフォーム内容を考える必要があります。



2、ターゲットとなる入居者を決める

リフォームを考える上で、もうひとつ考えなければいけないのは、入居してもらう人、どの層を狙うのかを明確に理解する必要があります。


ワンルームひとつをとっても、学生なのか、サラリーマンなのか、女性なのかのターゲットを明確にした方が無駄のないリフォームができます。


たとえば、古い物件でしかも狭く家賃も安いぼろアパートに最新式のカラーテレビドアホンは違和感があります。入居する人もあれば便利でしょうが、なくても平気な人が入居しますので、無駄なお金だといえます。


部屋全体のカラーイメージも大切です。クロスの色合い、床の柄や色なども全体のバランスやイメージを入居してもらうターゲットにより、変える必要があります。



3、家賃設定などの条件を決める

リフォームを考えるにあたり、家賃設定などの条件を先に決めましょう。先のターゲットを決めるとも重なりますが、家賃の設定金額により、入居者のターゲット、所得のレベルが変わります。


たとえば、単身で月々3万円の部屋に住む人と、月々10万円の部屋に住む人では生活レベルがかなり違い、収入もそれに比例します。


20u以下のワンルームだと差がつけずらいですが、ある程度の広さのある不動産、部屋であればリフォーム力が問われます。


家賃はただ単に、相場で募集するのではなく、もう一歩先の、「できるだけ早く、高く貸すため」を意識できれば、大家さんとして上級者です。



4、最低限度必要なリフォーム

入居してもらうための最低限度のリフォームとは、クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、故障・老朽化した設備の交換など生活するために必要不可欠なリフォームのことです。


大家さんにとっては、入居していただくためには、当たり前のリフォーム内容のことです。


汚くよごれたクロスのまま放置している大家さんをたまに見かけますが、入居者が決まってからリフォームするのではなく、空き家になったらすぐにリフォームするようにしましょう。入居率が全然違います。


入居者さんは家賃を支払ってくれる大切なお客様です。長く住んでいただくためにもきちんと故障・老朽化した設備の交換はしましょう。


クロス、床、ハウスクリーニング等も清潔な部屋に気持ちよく入居していただくためにも必ず必要な最低限度のリフォームです。


この費用をケチってはいけません。



5、入居率UPのリフォーム

お金をかけずに、部屋の雰囲気を良くするために、私がよく行うリフォームはプロの業者にまかすリフォームだけではなく、自分自身でできるDIY、日曜大工も取り入れましょう。


自分で簡単に交換できる、コンセントの交換、お風呂のシャワーホース、水道蛇口のハンドル交換などを積極的にリフォームすれば、部屋全体の第一印象が変わり入居率UPが望めます。


キッチンやお風呂を新品に交換できる資金力があればいいのですが、大がかりなリフォームには多額のお金が必要になります。費用対効果も考えれば老朽化や故障がない限りわざわざお金をかけてまで交換する必要はありません。が、少ないお金で、入居率を上がるためには、自分自身でできるリフォームをおすすめします。


水回りの部品交換やコンセントをきれいなものに交換するだけで、部屋の「ぱっ」と見た時の、第一印象はかなり良くなります。ホームセンターで部品や工具を購入し、取り換えを行えば数千円程度しかかからないリフォームです。そのわずかな工夫により入居率が大幅に改善できます。ぜひ試してください。


大家さんになるまで、日曜大工などしたことがなかった不器用な私でもできる簡単なリフォームで、しかも費用対効果抜群で、入居率UPの期待できるリフォーム内容です。


仮に効果がなかった場合でもたかが数千円です。なにもしないよりは、いいと思います。



6、家賃UPのリフォーム

こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、新米大家さんにとっては、少し難しい内容かもしれません。


ただきちんと入居者のニーズを把握できればそんなに難しくはないと思います。


家賃UPのリフォームとは、具体的に言えば、古い2DKのアパートの間取りを今風のおしゃれな1LDKタイプにリフォームしたり、3点ユニットバス(トイレ、フロ、洗面台が一体のもの)のワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、少し大規模なリフォーム内容になります。


費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、2DK⇒1LDKにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。


やはり、綿密な市場調査とプロのアドバイスなどの意見も必要です。


市場調査といってもそんなに難しくありません。自分が所有している不動産の地域が、「単身者需要があるのか」 「ファミリー向きなのか」 「学生需要の地域なのか」 「サラリーマ需要の地域なのか」 などの特性を近くの賃貸の管理や客付けをしている不動産屋さんに聞くだけです。


ファミリーが多い地域に 2DK⇒1LDKにするよりそのままのほうがいいですし、単身者の需要が見込めるなら 2DK⇒1LDKにリフォームし、高収入の単身者向けにリフォームすれば家賃がUPできる可能性が高くなります。


地域特性にあったリフォームが家賃UPのこつです。




★リフォームのこつ

お金持ち大家さんになるためにはリフォームは重要なウエイトをしめます。大家さんにとって、ただ不動産を所有しているだけでは、家賃は手に入りません。


人に貸して初めて家賃がもらえます。人に貸すためには、入居者ニーズにあったリフォームが必要不可欠です。


ただ、リフォームといってもどんな改装をすればよいのかなど新米大家さんにとっては頭を悩ますところですし、わからないことがたくさんあると思います。



リフォームはあまり難しく考えなくても大丈夫です。自分が部屋を探したときのことをイメージしてください。壁のクロスが汚れていたり、床が傷だらけだったり、キッチンが油汚れでべとべとしている部屋をみて、「住みたい」 と思うでしょうか。


自分自身で「住みたい」と思うようなリフォームをすれば大丈夫です。あとは費用対効果を事業として採算の合う金額に抑えるだけです。



リフォームには2種類の方法があります。

 @入居してもらうためのリフォーム
 A家賃をUPするためのリフォーム


@入居してもらうためのリフォーム

必要最小限のリフォーム内容になります。クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、故障・老朽化した設備の交換。大家さんにとっては、入居していただき家賃を得るためにはごくごく当たり前のリフォーム内容です。


A家賃をUPするためのリフォーム

こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、新米大家さんにとっては、少し難しい内容かもしれません。ただプロのアドバイザーやパートナーなどの協力を得ながら、進めばそんなに難しくはないと思います。


家賃UPのリフォームとは、具体的に言えば、、、古い2DKのアパートの間取りを今風のおしゃれな1LDKタイプにリフォームしたり、3点ユニットバス(トイレ、フロ、洗面台が一体のもの)のワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、少し大規模なリフォーム内容になります。


費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、2DK⇒1LDKにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。


やはり、綿密な調査とプロのアドバイザーなどの意見も必要かもしれませんね。



私が初めて手に入れた物件は、約2年間も空き家で放置された競売不動産だったので、部屋の中はすごい荒れようでした。


しかしリフォームをすれば、見違えるほど変わります。リフォーム前の面影、痕跡すらなくきれいにリフォームが仕上がりました。

・内装工事
クロス・床CF(クッションフロアー)全面張り替え
和室畳、新調
ふすま全面張り替え

・設備工事
トイレ一式交換
洗面化粧台交換
レンジフード(換気扇)交換
洗面用電気温水設置
キッチンガス湯沸機交換
ガラス一枚交換

・ホームセンターにて自分でリフォーム
コンセント、スイッチ類 一式交換
キッチンライト交換
蛇口、シャワー、付属品 一式交換
網戸交換
インターホン交換
カーテンレール、蝶番 一式交換


総額48万円ぐらいに抑えることができ、ほぼ新品同様のリフォームができました。部屋の室内はリフォームによりきれいにできます。投資用不動産を検討する際は室内の設備に目を奪われないように、立地や周辺環境など自分では変えることのできない条件により注意と意識を向けてください。


競売にて2年間も空き家で放置されていた物件だったため、人に貸せる必要最低限度のリフォームにするだけでかなりの金額がかかりました。


ただクロスや床をきれいにするだけではなく、コンセントやスイッチ類をホームセンターで購入し自分で取り付けるなど、リフォーム費用を抑え、細部までこだわったリフォームを心がけました。


自分でできることは自分でリフォームし、費用負担をできるだけ少なくするように収益性の向上を工夫をしています。
  
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