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リフォーム力で満室経営－実践編－
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★リフォームをする前に賃貸の現場を知る
ここからが最重要ポイントですが、何のためのリフォームかを明確にすることが一番重要です。
以前私は賃貸不動産の営業をしていましたので、賃貸の現場のことをよく知っています。入居者さんがどのようなプロセスで部屋を決めるかを見てきました。その経験をお話させて頂くと、実際の賃貸不動産の現場では、お客さんを案内するときは、条件などを聞き取り、３件前後の物件までしぼりこみ案内に出かけます。
そのときに、ひとつの物件につき、だいたいの内覧時間は5～10分ぐらいです。たったのこれだけです。そんなに細部までチェックするお客さんは稀です。そうです、ほとんどの入居者は第一印象で決めているのです。 |
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大家さんとして、安定した満室経営をしたいのであれば、特に第一印象のよい部屋作りを意識したリフォームをが必要です。
安定した収益を得てお金持ち大家さんになるためには、長く住んでもらうことも意識して下さい。長期で住んでもらうことにより安定した収益・家賃が確保できます。ただ見た目をきれいにするリフォームだけではなく、生活動線や設備交換などを考え、住みやすいリフォームを心がけましょう。
お金をたくさん使い、プロの職人さんや業者さんに頼めば、だれでも完璧なリフォームは可能です。入居者のニーズにぴったりあったリフォームさえすれば、空室に頭を悩ますこともなくなると思います。
しかし、資金的な問題もあり現実的にはお金をリフォームばかりに投資できませんし、無駄なお金を使えば、収益性が低下し、なんのための不動産投資をしているのかすらわからないぐらい無駄になります。
リフォームはあくまで、入居者を確保するためのものです。費用対効果を高め、次の不動産購入へ資金を効率よく投資するためにも、無駄なお金を使わない、リフォーム力を身につける必要があります。
リフォーム力はお金持ち大家さんには必須の能力です。
★費用対効果の高いリフォーム
費用対効果高いリフォームとは、ずばりお金をあまりかけずに、部屋の印象がよくなり、入居率ＵＰと家賃ＵＰができるリフォームのことです。
プロの職人さんや業者さんにお願いすると、簡単なリフォームだけで、人件費や手間賃などで数万円～数十万円のお金が簡単に飛んでいきます。お金を安くするこつは、自分でできることはできるかぎり自分でする！です。
私も、昼はサラリーマンをしておりますので、時間的な制限と、技術的な問題とがあり、できることは限られていますが、すこしの手間と工夫でお金を節約でき同時に入居率ＵＰと家賃ＵＰは可能です。
私自身今まで、ＤＩＹ、日曜大工など一度もしたことがありませんした。費用を安く抑えるために、ペンキを買ってきて、自分で塗装する。ということができません。。。
私がおすすめするのは、そんな私ですらドライバー一本あれば簡単にできるリフォームのことですので、ＤＩＹ、日曜大工が苦手な方でもできますのでご安心ください。
自分自身で簡単にできるリフォームは意外とたくさんあります。部屋を一度見渡してみて、汚れている箇所や部品を見つけて、サンプルのために取り外したり、写真を取って、近くのホームセンターで、新しい部品を購入し取り付けるだけです。
大家さん業をはじめてから、ホームセンターに行く回数が増えました。第一印象を良くするためには部屋全体のイメージが大切です。ぜひ活用してみてください。
私がどの物件（部屋）でもやっているのが、スイッチ、コンセント類の交換です。
私が購入している不動産は築年数の古い物件が多いので、いつもスイッチ・コンセント類は古びた、茶色のコンセントや汚れが目立ったものが使用されています。
今のスイッチ類は白やベージュを基調とした、シックな明るいイメージですので、せっかくクロスをきれいにしても、スイッチ類が古いタイプのものだと、部屋の印象が悪くなりますので、私は必ず交換しています。
たったこれだけで、パッと見たときの部屋の第一印象が変わります。
あとは、お風呂（ＵＢユニットバス）やトイレ、キッチンなどの水周りを入れ替えたりすると、かなり大がかりなリフォームになり、費用も高額になります。まだまだ使用できそうであれば、そのまま使用し、見た目の印象を良くするために、蛇口の交換や、シャワーヘッド、便座の取り換えなどの一部を新品に取り換えます。
もちろん、ホームセンターで購入し、自分で簡単に取り換えができるものばかりです。
入居希望者は全体の印象で部屋を決めます。細部まで見たり確認する方は少数です。その全体の第一印象を明るく、きれいにするためにこの細かい部品の交換が生きてきます。
賃貸営業の経験上、部屋を入居希望者が見る時間は、ほんの数分です。このたった数分で入居してくれるかどうかが決まってしまいますので、玄関を開けたときの第一印象がかなりのウエイトをしめる重要な部分です。
水周りのこのこまかい部品交換は、その第一印象を良くするためのリフォームだと思って下さい。かなりイメージが変わります。
それと、ひとり暮らしの女性や、新婚さんなどをターゲットにする場合は、できる限りテレビドアホンをつけるようにしています。
これも、取り付けたからと言って、家賃がＵＰできるものではありませんが、女性の目線でリフォームを考えると必要なアイテムになります。
ホームセンターで15,000円から売っています。ただ、ドアホンの場合は現在の配線状況を確認してからでないと、自分自身での取り付けが難しい場合があります。よく調べてから、自分で取り付けるのか業者さんに頼むのかやめるのかを検討してください。
取り付け方がよくわからない場合や、取り付けが難しいそうな場合は、商品だけ自分で安く購入しておいて、リフォームのついでに取り付けだけプロにお願いするという手もあります。
これ一つのためだけに取り付けを頼んでしまうと、割高な工賃をとられますが、もののついでということでお願いすれば、安く取り付けてくれますし、場合によっては、「ただ」で取り付けてくれる場合もありますので、一度だめもとでお願いしてみてください。
★狭い旧タイプワンルームマンションのリフォーム
―旧タイプのワンルームマンションのリフォーム術―
購入価格を安くし、高利回りを確保しようとするとどうしても築年数の古い不動産に狙いが定まってきます。
築年数が古くなればなるほど、今のニーズとは離れた間取りや広さ、設備などの物件を購入することになります。
３点式ユニットバスは当り前で、13～18㎡と狭いタイプの間取りも多く存在します。しかもベランダすらなかったり、ベランダはあるものの給水の設備がなく洗濯機が設置できず、コインランドリーを使わないといけないワンルームマンションも多数あります。
多くの不動産投資本ではこれらのマンションには「手を出してはいけない」と書かれていると思いますが、高利回りを確保するためには、あえて挑戦する価値はあると私は考えています。
私が所有する、２件目の不動産ですが、まさに旧式ワンルームマンションです。三点ユニットだけでなく、ベランダに給水がなく、洗濯機が設置できないマンションです。
ただ立地条件が良いことと、安く購入できたため家賃設定も安く抑えることもできますので、空室の心配はしていません。事実、購入してすぐに洗濯機がおけない状態で入居者が決まりました。
2年間入居していただきましたが、退去と同時にやはりいまどき洗濯機がおけないワンルームはないだろうと思い、大規模なリフォームをすることにしました。
ベランダに給水管を室内から延長し、ベランダへ給水設備を設置するリフォームも検討しましたが、室内の広さが6.8帖ありましたので、ユニットバス横の室内に洗濯パンとクローゼットを新設することにしました。
リフォーム費用は大工工事とクロス、クッションフロアー（ＣＦ）の全面張替えで約20万かかりました。最近の募集条件では、旧式ワンルームマンションでは敷金・礼金を多く取れませんので、大きな出費にはなりますが、入居者さんが早く見つかればすぐに回収できる金額ですので、必要経費と考えてリフォームしました。
防犯面を考えて、カラーテレビドアホンとピッキングに強いと言われるディンプルキー、新設した室内洗濯パン前にロールカーテンを設置しました。
少しの工夫とリフォーム費用を使うだけで、空室の問題が簡単に解決します。古いワンルームでも創意と工夫で立派な満室経営です。
実際に、このリフォームを完了してから一週間と待たずに入居者が決まりました。
古くても狭くても早く、高く入居者確保ができます。部屋の狭さや設備の問題より立地などの条件が良ければ十分に高利回りのお金持ち大家さんになれる物件があります。
今の時代は黙っていても入居者さんが集まる時代ではありません。大家さんの努力なしには、満室経営は難しい時代です。購入する時も注意が必要ですが、購入後の募集条件やリフォームなども大切です。
★間取りのトレンド
一口に間取りといっても、 １LDK（洋室）・1LDK（和室）・2DK（和+和）・2DK（和+洋）・2DK（洋+洋）とたくさんの種類があります。
地域などにより需要は変わりますが、都心の物件であれば、今はシングルの方やカップル、新婚さんに人気が高いのが１ＬＤＫ（洋室）です。
単身者用の１ＬＤＫは 35㎡～40㎡ 新婚さんなど二人暮しなら40～45㎡ の１ＬＤＫが圧倒的に人気が高いですね。
供給する物件数も不足しています。私も所有していますが、すぐに入居者が決まり家賃も相場より高く取れています。
新婚さんやカップルの二人暮しに最適なのが、２ＤＫタイプですね。
2DK（和+和）タイプは、 ひとむかし前の間取りになります。といいながら私も44㎡の２ＤＫ（和＋和）のマンションを所有していますが意外すぐに入居者はすぐに見つかりました。
１ＬＤＫへ間取り変更のリフォームを考えましたが、私の場合は費用対効果を考えて間取り変更はしませんでした。それが正解でリフォーム費用も安く済み純利回りで15％を超えました。
若い人は和室よりフローリングの洋室を好みます。同じ洋室でもじゅうたんは嫌がられます。地域の需要と供給の市場調査をすれば、どの間取りが家賃が取れかつ早く入居者が決まるかがわかります。
素人の方が調べるのは難しいかもしれませんが、インターネットなどで検索すれば、たくさんの物件が検索できある程度の相場観が把握できます。
あとは賃貸を専門にされている業者さんの営業マンに聞くのが一番です。
私の場合、自分自身が不動産の営業をしていますので、物件を見るときは常に営業マンの目と、大家さんとしての目で物件や市場動向などを見るようにしています。
★貸家（一戸建て）のリフォーム
1、庭や駐車場のリフォーム
エントランスや庭部分には草木を植えると貸家、アパート全体の雰囲気が良くなります。
手間隙を惜しまないのであれば、花壇なので花を植えたり木や緑を植えると効果的です。。ただ手入れなどが必要になりますので、自宅の近くで趣味的な感覚でできる方であれば、そんなに費用をかけずに出来ますが、わざわざプロに頼むほどのこともないかもしれません。
マンションに花や緑を使うメリットはマンション自体の雰囲気と美化にもつながります。人の心理として綺麗な花が咲いているところにはゴミなどをポイ捨てしづらく、きれいに保てたりします。
ただ、水やりなどのメンテナンスをしないと花が枯れてしまうと逆効果になります。費用と手間をかけたくないのであれば、砂利を引くのが一番良いかも知れません。
駐車場や庭などに砂利を使うのも効果があると思います。ホームセンターで防犯砂利、洋風砂利などのいろいろな種類の砂利が安く手軽に手に入ります。入居者募集の際にもアピールできますので、一度試してみてください。
2、外壁塗装リフォーム
貸家、一棟ものアパートで一番威力があるのが外壁の塗装です。
プロの塗装屋に頼むと規模にもよりますが数十万円から数百万円かかります。
ある大家さんは自分でペンキを購入し塗装をしているそうです。確かに2階建てぐらいのアパート、貸家であれば、自分で塗れると思いますが、私は自分ではしたことがないので、日曜大工、ＤＩＹが得意な方はぜひチャレンジしてみてください。
貸家や一棟ものアパートマンションでこの外壁塗装をすると、入居率や家賃ＵＰに効果絶大です。
物件全体の印象がだいぶ変わりますので、予算の少ない方は、自分で塗装することを検討されてもよいと思います。ただ、大規模のＲＣマンションは大掛かりな足場を組み、数百万単位の出費を覚悟してください。
★入居者ターゲットに合わせた設備投資
設備、水周り関係のリフォーム
●エアコン
単身者をターゲットとするマンションの場合、エアコンは必須条件です。逆にファミリータイプだとエアコンが嫌われるケースがあります。
エアコンを設置してあるファミリータイプの部屋を案内中によく質問されたのが、「自分でエアコンを持っているのでつけてもいいですか？」というものです。
基本的に、退去時には原状回復をしなければいけないので、はずしたエアコンをまたつけなければいけません。手間と費用が発生します。
これが理由で部屋を断る決定的な理由にはなりませんが、よくお客さんに聞かれる質問ですので、エアコン設置を検討する際は単身者用物件がかファミリー用かをよく考えなければいけません。
そしてエアコン設置を悩むのが、１ＬＤＫ、２ＤＫの一人暮らしでも新婚さんでもいける間取りです。
私の場合、所有する２ＤＫにはエアコンをつけず、１ＬＤＫには２台エアコンを設置しました。
１ＬＤＫの間取りであれば単身者もターゲットになりますので、エアコンは必要な設備だと思います。
２ＤＫタイプは、二人暮しも入居者ターゲットになりますので、微妙です。私の経験からお話させていただくと、エアコンを設置しなかった２ＤＫタイプの物件の入居者から、後日エアコンを設置してよいかの問い合わせがありました。
１ＬＤＫ、２ＤＫとも新婚さんが入居していただいておりますが、ふた部屋以上ある間取りにはエアコンを設置せず、ひと部屋の間取りでは広くてもエアコンを設置するようにしています。
●ウォシュレット
賃貸住宅のトイレのウォシュレットですが、新築や新品ならともかく人が使ったものに抵抗がある人は少なくありません。お金をかけてまで取り付ける設備ではないと思います。
家賃ＵＰや入居率ＵＰなど少しはプラスになりますが、数万円以上費用をかけてまでつける必要はないと私は思います。
●カラーテレビドアホン
防犯面を考え、女性には効果抜群のアイテムです。できる限り設置しましょう。配線の関係で自分で取り付けられるのであれば費用も安くできますので取り付けましょう。
●システムキッチン
よほど高い家賃が取れる物件以外はシステムキッチンの設備投資は必要ありません。新築、築浅物件はシステムキッチンが当たり前になっていますが、築年数の古い物件に多額のお金を投資してまでシステムキッチンに取り換える必要はありません。
それよりリフォーム費用を低く抑え安く貸す方が利回りも高くなるケースがほとんどだと思います。
●室内洗濯パン
あと、昔のワンルームマンションだと洗濯機が置けない部屋を見かけます。こういったマンションのベランダや室内に洗濯機置き場を作るほうが、入居者さんは喜ぶのではないでしょうか。
いまどきコインランドリーははやりません。ただ、家賃を安く設定すれば入居者はみつかります。
●シャンプードレッサー
あれば便利ですので、単独で設置できるのであれば設置しましょう。ただ三点ユニットの狭いワンルームだとどうすることもできません。
●フローリング
入居者のニーズとしては圧倒的にフローリングに人気が集中しています。和室、じゅうたんなどは嫌われ、資料の段階で排除され案内すらしてもらえない場合も多いです。
ただ絶対的なものではありません。２ＤＫタイプ以上の新婚さんやファミリーさんをターゲットにする場合は、家賃の安い物件であれば十分に勝負はできます。多額のお金をかけてフローリングにするより安く貸した方が利回りが高くなり投資効率がよい場合がありますので、フローリングにした場合の家賃価格と入居率などをシビアに判断して下さい。
この判断には経験と入居者ニーズをよく知る賃貸専門の営業マンのアドバイスが必要です。
●家具電化製品付き
ひと昔前に、はやった電化製品、家具つきのワンルームなどは需要がないとは言いませんが、最近の若い方は敬遠する傾向にあります。すべての電化、家具が新品ならともかく人が使い古した電化製品や家具は最近の若者ニーズにはマッチしていません。
費用対効果を考えるとあまりお勧めできない設備投資になります。ただ、学生需要の強いエリアは家具電化製品付きは効果があります。
リフォームや設備投資は、費用対効果により判断しましょう。家賃ＵＰ、入居率ＵＰなど明確な目的のないリフォームは無駄に終わります。
リフォームや設備投資はお客さん、入居者さんの立場に立って考えれば、自然と答えはでてくると思います。
ターゲットとする入居者にあわせた設備投資が必要です。 |
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