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滞納問題を解決する方法とは
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★家賃滞納の問題解決方法
大家さん業最大のリスク、大きな問題でもある家賃の滞納の解決の方法をお伝えします。
大家さん業を始め、不動産投資をするにあたり、家賃滞納を心配するは当たり前の心配だと思います。
しかし、そんなに心配する必要はありません。なにをするにもリスクは存在しますし、逆に言えば何もしないリスクもあります。
完璧ではありませんが、いくつかの解決方法はあります。
①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする
②入居審査を厳しくする
③管理会社に管理を任せる
④家賃保証会社に加入する
⑤サブリースにする |
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①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする
家賃を高く設定すれば、それだけ所得の高い方しか住めませんので、必然的に滞納は少なくなる傾向にあります。
しかし、家賃相場や間取りなどにより無理に高く設定すれば、誰も借りてくれなくなりますので、あくませ、リフォームなどにより、付加価値をつけての家賃上昇でなくてはなりません。
敷金・礼金、保証金を相場とかけ離れないない程度に高めに設定するのも一つのアイデアです。
あくまでこれも一般論ですが、まとまったお金をきちんと貯蓄できる人は、お金に対していい加減ではなく、きちんと支払ってくれる可能性が高くなります。
ただ、私の場合リフォームにより家賃を高めに設定するというより、空室率を少なくするためにすぐに入居者が決まるリフォームを心がけています。
どうしても、リフォームにお金をかけてしまうと、不動産にほれ込んでしまい、家賃や礼金などの募集条件を高く設定したくなりますが、入居者が2か月も3か月も決まらないような条件ではせっかくのリフォームももったいないです。
私の場合は、ほかの物件・ライバルより、きれいにリフォームをし、相場家賃でより早く「入居者を見つける」ことを考えてリフォームや募集条件を決めています。
②入居審査を厳しくする
審査を厳しくしすぎると、なかなか入居者が決まらないというジレンマに陥りますので、ある程度の基準を決めるようにしましょう。
1、入居者の年収を確認するための 源泉徴収票のコピー提出
2、入居者の在職確認
3、入居者の住民票提出か免許証のコピー提出
4、顔写真の提出
5、保証人への意志確認
6、保証人の印鑑証明提出
7、保証人の住民票提出か免許証のコピー提出
以上の審査をしています。
実際に、入居者の職場に電話し在職の確認をしたり、保証人さんへ電話をし、保証人になる意志の確認など、電話一本で簡単に確認できます。
このたった一本の電話だけで、滞納のリスクはだいぶ変わると思います。
管理会社に任せずに、不動産を自分で管理している場合や、自分で募集をする場合はこれらの作業を自分自身でしなくてはなりません。
私は、昼の仕事で不動産の営業をしておりますので、仕事の延長のような感じですし、営業で見ず知らずのところへ電話したり、訪問したりすることに抵抗を感じませんが、一般の方は、このへんのところに抵抗を感じたり、仕事が忙しく時間がない方は、管理会社に一任するほうがいいかもしれません。
③管理会社に管理を任せる
大家さんとして、一番楽な方法は管理会社にすべてを任せることです。
不動産の管理や入居者募集などの業務を手数料を支払い、管理会社にすべて任せるのも方法だと思います。
特に、本業であるサラリーマン・ＯＬ・主婦の仕事が忙しい人は必然的に、自分では管理ができませんので管理会社に一任することになります。
この場合、入居者の家賃はいったん管理会社に振り込まれ、管理料金を差し引いた金額が大家さんに振り込まれます。
もちろん、滞納やトラブルなどはすべてプロの管理会社が対応しますので、心配はありません。
費用とのバランスを考えて決断してください。管理料金の相場は、総家賃の5～8％です。
入居者を募集する際は別途、家賃の1～2か月分の費用が必要になります。
※大阪地方の相場や慣行ですので、地域が違えば若干の差があります。
ただし、管理会社に丸投げする場合でも最終的な責任は大家さんにありますので、そのへんは注意して下さい。管理会社は滞納家賃を保証するわけではありません。
あくまで家賃催促やトラブルへの対応をしてくれるだけです。なかには管理会社が滞納保証をしてくれる場合もありますが、その分管理料が高めに設定されています。
④家賃保証会社に加入する
かなり安全な方法です。
家賃保証会社とは、滞納が起こった場合、家賃を入居者の代わりに支払ってくれる会社のことです。
大家さんとしては、滞納されても保証会社から家賃が振り込まれますので安心です。
あとは、保証会社が入居者や保証人から家賃を取り立てます。大家さんとしては、すでに家賃は振り込まれていますので何の心配もありません。
保障の内容によりますが、この保証会社と契約するための初期費用は、家賃の半月～１か月分です。
次の更新時は家賃の15～50％が相場です。更新費用をとらない保証会社もありますので、一度調べてみてください。
※一般的な費用です。保証会社により補償内容や家賃の振り込み方法などが異なります。
私の場合は、敷金を取らない代わりに、この保証会社加入を絶対条件にしています。
加入費用は、入居者負担として募集する際に条件を付けていますので、大家さんとして負担はゼロです。
しかも、保証会社自体が誰でも加入できるわけではなく、簡単な審査をしていますので、自分自身で審査する手間も省けます。
入居者を募集する際に、保証料の費用を明記し入居募集しましたが、加入自体には抵抗はないようですが、この費用負担を嫌がられる場合もあります。
私のケースで、お勤め先や年収、保証人さんなどの条件がよかったので、敷金を１０万あずかることを条件に、保証会社の加入自体をやめました。
加入を取りやめた理由としまして、きちんとお勤めで年収も高く、保証人の方も常識人できちんとお勤めであったこともあり、滞納のリスクは極めて低いと判断し、礼金プラス敷金10万で保証会社の加入を取りやめました。
約3年ほど、入居していただいていますが、滞納はもちろん、トラブルなども一切ありませんし、家賃が遅れたことももちらんありません。
もう一件のケースは、入居者を紹介していただいた不動産屋さんが、きちんと入居条件を説明しておらず、入居が決まってから、あとで、保証会社の費用が発生することを入居者さんへお伝えしたみたいで、入居者さんが聞いていないということで、費用の支払いを渋りました。
営業マンのミスということもあり、不動産屋さんに支払う、手数料を相殺し、大家である私と、不動産屋と折半で、保証会社の加入費用を支払いました。
私のミスではないので、本来は折半にする必要はなかったのかもしれませんが、賃貸の入居者さんを紹介してくれる、不動産屋とは長いおつきあいになりますので、数万円程度の費用であれば、気持ちよく支払ったほうがよいと判断し、折半にしました。
保証会社加入は、入居者の状況などを考慮し柔軟に対応するようにしましょう。絶対的に加入しなければいけないものでもありません。
できるだけリスクヘッジを考えれば、保証会社へは加入しておいたほうがいいことは事実ですので保険だと思い加入を検討してください。
新米大家さんには、聞きなれない言葉ですが、保証会社の条件や概要は賃貸を仲介している不動産屋であれば、数社の保証会社と提携していますので、保証内容や、滞納時の対応、振り込み方法、費用などを確認して下さい。
ただし、この保証会社にも、いろいろな会社がありますので、あまり資金力のない会社だと、保証会社自体が倒産していまうと、なんの保障にもなりませんので、ある程度信用ある会社を選択してください。
⑤サブリース
サブリースとはマンションの一室や一棟丸ごと、運営から管理・リフォームまですべてを丸投げすることです。
空室になろうが毎月、契約したサブリース会社から家賃が振り込まれます。このメリットは、空室リスクがなくなることです。
ただし、振り込まれる家賃設定は相場家賃の80％～90％程度になりますし、礼金などの収入もサブリース会社が受け取ることになります。
サブリース会社もボランティアでしているわけではありませんので、利益を確保するためには実際に入居者からの家賃収入と大家さんに支払う金額との差額を利益にします。
サブリース会社も空室のリスクがありますし、維持管理にもお金は必要です。
収支的には大家さんの実入りは少なくなりますが、空室リスクもなく、管理などの手間もなく、一番安全で簡単な方法ではあります。 |
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