| 副業・兼業でお金持ち大家さんになるＴＯＰ ⇒ ８．よくあるご質問への回答 不動産投資と資金調達 |
★始めての不動産投資と資金調達 | 不動産市場とその特性 | 物件調査方法と水面下情報
投資戦略と購入条件 | 単身者用ワンルームマンション | 満室経営をする入居者募集のこつ
建物老朽化問題を考える |
初めての不動産投資と資金調達
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★初めての不動産投資です。なにをすばいいですか？
―ご質問―
＞不動産屋に行っても騙されるのではないか？家の管理やその他モロモロ不安な事だらけで踏み出せずにいます（´｀） |
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―質問へのアドバイス―
不動産といえばまだまだダークなイメージがある世界だと思います。実際うさんくさい不動産屋や営業マンはごろごろしています。
一戸建ての新築分譲会社では、違法建築や手抜き工事、権利関係の騙しなど、営業の仕事をしていてそういった話は、たまにですが、今でもあります。
マンションの区分所有など比較的権利関係や物件の状況などがわかりやすいものはそんなに心配はいりませんが、土地付きアパートや一軒家の購入などは注意が必要です。
私が勤めているような「大手」といわれているようなところが仲介してくれる物件だと、その点は安心だと思います。権利関係や物件の調査などを法務局、市役所、司法書士、などで確認をしますし、調査ミスがあった場合は、プロである私達の責任になります。
トラブルが起こった場合は、専門の部署などもあり顧問弁護士の先生もいますので、安心だと思います。不動産の権利関係や建築基準法など素人の方ではすべてを理解することは不可能ですので、信頼できる営業マンを見つけることが先ですね。
特に小さな町の不動産屋さんだとその辺の対応はあまり期待しない方がいいかもしれません。ただ、町の不動産屋さんにしかない情報もありますので、信頼関係が一番です。
不動産購入にあたって注意すべき点は、複雑な手続きや物件調査などはプロに任せて、物件自体の収益性や価値などを投資家として判断できるように訓練をすべきだと思います。
権利関係や手続きなどは信頼できる営業マンに任せましょう。
★不動産営業マンとの接し方とは？
―ご質問―
＞現在物件を探す際に、ある不動産屋にお願いしているのですが、最初に会って以来一週間連絡がありません。
＞物件が出たら連絡しますと言われているのですが、忘れられないようにこちらから時々連絡しようと思っています、その事に関してどう思われますか？
＞私は時々連絡するようにした方が忘れられずにいいと思うのですが、、、。
―質問へのアドバイス―
営業マンは基本的には忙しいです。特に「やり手」の営業マンは忙しいくて猫の手もかりたいぐらいです。
お客でない人にかまっているほど余裕はありません。
お客でない人とは具体的にいいますと、
①不動産を見るのが趣味の人
②購入はしたいが資金繰りが出来ない人
③無理難題な条件での購入を希望している人
です。この人は本当に条件のあう物件がでれば購入してくれるのかどうかを営業マンは見ています。
購入できない人はお客さんではありません。冷たいようですが、営業マンとは売上を上げるのが仕事です。売上につながらない人には時間を使いたくない。というのが本音です。
それに、良い条件の不動産はポンポンと出るものでもありませんので、毎日のように電話や来店されても、それはそれで困ります。
しっかりと営業マンとコミュニケーションをとり、ときどき「どないですか？」程度で電話や来店をするのが良いでしょう。一週間程度では不動産は動きません。特に投資、収益不動産は数ヶ月、数年単位での物件を探す期間が必要です。
営業マンだけに依頼するのではなく、自分自身でもインターネットや広告などで物件探しを続けてください。
それと同時に数社の営業マンに声をかけて同時進行で物件を探すのがよいでしょう。
不動産投資で成功をしたいのであれば、それぐらいの気持ちが必要ではないでしょうか。あせっても良い不動産は手に入りません。
結局不動産投資で失敗している人を見ていると、あせって高値で不動産を購入してしまし、損をすることになります。
逆に言えば、物件をしっかりと見極めることさえ出来れば失敗をしない投資対象だと私は考えています。
★資金調達方法は？
―ご質問―
＞今回380万円で購入された物件ですが、資金調達はどのようにされたのでしょうか。よかったら、参考にお教えください。
※2件目に購入したワンルームマンションの時のご質問です。
―質問へのアドバイス―
はい、私の投資手法は、ニコニコ現金払い！！です。今回の通常売買で購入する不動産の価格は335万です。
400万 ⇒ 380万 ⇒ 350万 と値が下がっていきました。
しかも一年以上も入居者のいないどうしようもない物件です。
さらに335万で買付け（オファー）が通ったので、かなりの値下がりです。
現在の投資対象は現金で購入できる範囲の小さな不動産ですので、すべて現金で購入しています。
1件目500万、2件350万、3件目650万、5件目170万とすべて現金で購入しました。
という話をするとだいたいこんな反応をされます。
「ぁぁぁ私にはそんな大金用意できない、、、」 「私には無理です」「そんなお金はありません」
そう思われる方は、てっとり早くお金を手に入れる方法を探して下さい。ありとあらゆる方法が投資の世界には存在します。私の投資方法がすべて正しいとは思っていません。
私もいきなり、総額1,670万もの現金を用意できたわけではありません。平凡なサラリーマンで嫁と子供のいる33歳の私には到底用意できる金額ではありません。
しかし、すぐに用意しようと思うから無理なのであって、ゆっくり時間をかければ大丈夫です。
最初に現金で必要な金額は300万前後で大丈夫です。
300万がたまったら、小さなマンションを購入します。そうすると家賃が4～5万円手に入ります。
その家賃収入と、いままで通りお給料からの貯蓄も続ければ、最初の300万円を貯めるより早い期間で同じ300万円が貯めれます。
その300万で2件目のマンションを購入します。そうすると1件、2件と2件の不動産から家賃収入が手に入るようになると2件分の家賃8～10万円のお金とお給料からの貯蓄とでさらに早く簡単にお金を貯めることができ、3件目の不動産購入資金も簡単に貯まります。
これが私が実際に行った現金投資の方法です。最初のお金を貯めるのが一番時間もかかりしんどいですが、1件、2件と不動産購入を進めれば進めるほど、どんどん経験も知識も手に入り、しかもお金も一緒についてきます。
このサイクルこそがお金持ちになるための仕組みです。安定したお金（キャッシュフロー）が手に入りだせば自然とお金は貯まります。
最初の投資資金を貯めるコツは、
毎月の収入から、投資用のお金の金額を決め、先にお金確保し、そのお金には手をつけないようにします。
生活をして、あまったら貯めるではなく、先に、投資用資金を貯めるのがこつです。
この順番を間違えば、おそらく貯まりません。。。先に貯める習慣を作りましょう。人間とは習慣の生き物です。
必ず無駄にしているお金の使い方あるはずです。たばこ代、コーヒー代、お昼代、保険代、家賃、衣服代、飲み会、外食費などなどもう一度、家庭やおこづかいの支出を確認してください。
そして、簡単な支出を記録しおこづかい帳を付ける習慣をもって下さい。
そうすると自分が毎月毎月なににいくら使ったがわかります。そうすることにより改善するポイントを見つけることができます。
そんなに難しくないと思いますのでチャレンジして下さい。そしてお金を貯めているその期間に不動産投資について本を読んだり、チラシやインターネットなどで物件を探したりすれば、より不動産投資について理解が深まりまし、ゆっくりと学ぶことができます。
不動産をあせって買うことは、すごく危険です。あくまで収益を得ることが目的ですのでから、不動産購入が目的にならないようにだけ、注意してください。
それに300万のお金を貯められない人も、「投資をすべきではない」というのが私の考えです。
少し厳しい言い方かも知れませんが、自分の支出もコントロールできない人が、他人のお金をコントロールできるとは、思えません。家賃を得るという行為は人のお金を管理するとの同じ意味を持っていると考えています。
まず現金で不動産を購入し、その不動産を担保に、さらに大きな不動産を金融機関の融資を受けて購入することもでき、将来に向けていろいろな拡大計画を立てることも可能になります。
現金での購入のメリットは、返済のリスク、破産するリスクを負わずに、不動産投資ができ、小さな取引を繰り返すことにより、知識と経験をより少ないリスクで経験ができることです。私の場合ははじめての不動産購入で数千万円、数億円ものローンを組む勇気はありません、、、。 |
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