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第二号物件の詳細

第二号物件 2005年8月購入

 物件価格 335万円
 購入総額 3,518,292円
 月額家賃 52,000円
 純利回り  12.16%
通常売買不動産 / 区分所有マンション
物件価格 335万円
所在地 大阪市北区
交通 地下鉄 天神橋筋六丁目駅
間取り 1K 専有面積 17.12u
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階建て5階部分
築年月日 昭和56年2月
購入総額
物件価格 \3,350,000
リフォーム費用 \10,363
管理費等清算金 \14,729
税金(登録免許税・取得税) \81,700
火災保険(1年間) \0
手続き諸費用 \61,500
購入総額 \3,518,292
収入
家賃 \50,000
共益費 \0
水道代 \2,000
駐車場代 \0
合計(年間) \624,000
支出
管理費 \4,340
修繕積立金 \8,520
水道代金 \1,575
公租公課(年間) \21,100
火災保険 \1,680
合計(年間) \196,000
純利回りの計算式  年間収入 − 年間支出 ÷ 購入総額 = 純利回り
この式を利用することにより実際の手取り不労所得が計算できます。


今回は競売ではなく、通常の売買で購入しました。どこの不動産屋さんでも情報が手に入る、どこにでもある不動産でした。

最初は400万で売りに出されており、約半年間売れなくて苦戦をしていた物件です。最終的には⇒380万⇒350万と値段が下がり、350万のときに320万円で値引き交渉をしましたが、結局335万で折り合いがつき、契約となりました。

売れなかった理由は、
 @部屋の広さが狭いこと
 A三点式ユニットバス(トイレ、お風呂、洗面台が一体)
 Bベランダに給水がなく洗濯機がおけないこと
 C築年数が25年と古いこと
 Dエレベーターのすぐ横の部屋 などなど、不動産投資のハウツー本には 「買ってはいけない」 といわらるような物件です。
しかも、この不動産の前オーナーの売却理由は、入居者を募集しても1年以上入居者が決まらず、損をしてもいいので売りたいとのことでした。
それでも、私は購入することに決めました。決め手になった理由はひとつです。この立地と条件なら、最低でも5万円の家賃は確保できる!!と確信したからです。

調査をしていく中で、前オーナーが入居者を見つけられなかった理由がはっきりとわかりました。理由は単純でただ単に相場より家賃や礼金が高かったと私は判断しました。

この不動産のメリットは、リフォーム済みでしたので物件価格以外に余計な費用がかからずに、購入と同時にすぐに入居者募集が出来たことです。

エントランス

リフォーム前 リフォーム後
購入時は、洗濯機の設置ができませんでしたが、購入後すぐに入居者が見つかりました。
しかし、その入居者も2年間住んでいただき円満退去されました。
退去を機に、クローゼットと室内洗濯パンを設置するリフォームをしました。
6.8帖の少し広めのワンルールマンションをユニットバス横のスペースにクローゼットと室内洗濯パン設置の大工工事中の写真です。

室内洗濯パンを設置するためには、給排水管の確保が必須です。今回は、ユニットバスの排水管と水道管を利用しました。

さすがは大工さん。なにもないところに、クローゼットと室内洗濯パンができました。
すごいですね。大工さんは。

リフォーム内容
1、室内洗濯パン設置
2、クローゼットの新設
3、ロールカーテンの設置
4、クロス全面張替え
5、床、クッションフロアー全面張替え
6、キッチン前の扉の撤去
7、カーテンレールの交換
8、カラーテレビドアホンの設置
9、従来キーからディンプルキーへのシリンダー交換
10、網戸の新設
11、ハウスクリーニング

と狭いワンルームにしてはかなり大がかりなリフォーム内容になりました。

約23万円ほどの費用がかかり、ワンルームマンションのリフォームにしては、結構な金額でした。
  
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