副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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第六号物件の詳細

第六号物件 2008年3月購入

 物件価格 3,900万円
 購入総額 42,209,445円
 月額家賃 476,500円
 純利回り  12.54%
通常売買不動産 / 一棟ものマンション
物件価格 3,900万円
所在地 大阪市此花区
交通 阪神西大阪線 千鳥橋駅
間取り 2DK
1DK
居室面積 約38u
約22u
構造 重量鉄骨造地上4階建て
築年月日 昭和63年2月
購入総額
物件価格 \39,000,000
リフォーム費用 \0
ローン諸経費 \599,550
税金(登録免許税・取得税) \1,362,130
火災保険(31年間) \857,070
仲介手数料等 \4300,000
固・都税清算金 \90,695
購入総額 \42,209,445
収入
家賃(月額) \476,500
共益費 込み
水道代 込み
駐車場代 \0
合計(年間) \5,718,000
支出
共用部分電気代 \54,000
水道代 \144,000
公租公課(年間)
\252,700
合計(年間) \450,700
純利回りの計算式  年間収入 − 年間支出 ÷ 購入総額 = 純利回り
この式を利用することにより実際の手取り不労所得が計算できます。


6件目の不動産です。

初めてのアパートローンを使い、レバレッジを大きく使用した物件で、初一棟ものマンションです。

3,900万円の物件に対し、3,800万円のローンを組みました。最初は頭金¥0の満額フルローンで申し込んだのですが、100万円減額され、3,800万円になりました。

通常は、頭金は物件価格の三割が必要でした。しかし、今回私が所有する一件目〜五件目の不動産をすべて担保提供することで、これだけの融資がおりました。
今回自分のお金を使ったのは、頭金100万円と諸費用300万円だけです。合計400万円のお金で3,900万円の一棟ものマンションが手に入り、その家賃収入は約47万円です。ローン返済や必要経費を差し引いても月額25万以上のお金が手元に残り、投下資本に対する回収率(ROI)キャッシュ・オン・キャッシュ が70%を超えます


一年半で、投下したお金を回収できますので、そのお金を再投資すれば、再投資したお金がさらにお金を生むことができます。融資を利用したレバレッジは少額の自分のお金で大きな物件購入を可能にします。

ただし、融資を利用したレバレッジは、プラスにもマイナスにも働くことを知る必要があります。プラスに働いた時のリターンも大きいですが、ひとたびマイナスに働きだしたときのパワーもすごく、あっと言う間にローン返済ができなくなり破産します。


今回私が購入した物件は、一棟ものマンションとしては小規模な3,900万円程度ですので、毎月の返済金額も18万程度です。この程度であれば、仮に全世帯が空室になっても先の4件の物件の家賃収入だけで十分に返済が可能です。私が小さな物件を購入し、知識と経験を積んでから大きな一棟ものアパート・マンションを購入し、レバレッジを使用することを勧めているのは、リスク回避です。

現金で購入している物件からの安定した家賃収入があれば、ローン返済の心配は少なく安定した経営が可能です。


毎月手元にお金(キャッシュ)が残る条件で物件を選び、有利な融資条件で物件を購入できれば、資産拡大のスピードが格段に早くなります。今から2〜3年は繰り上げ返済をせず、手に入れたお金を再投資し、資産を拡大していき、毎月の手取り家賃収入が100万円を超えたところで、繰り上げ返済をしてよりリスクをなくしていく予定です。


少しずつ、少しずつ、一歩一歩、焦らずに進み続けることが大切です。たったこれだけのことをするだけで経済的な自由が手に入ります。豊かで自由な人生を生きることができます。


購入手続き スケジュール

【2008 07/25】 4,400万円で売り出し開始
【2008 10/03】 4,200万円に値下げ
【2008 10/17】 物件を現地にて見る
【2008 10/18】 3,500万円にて値段交渉打診
【2008 10/20】 金融機関へ事前審査
【2008 10/20】 3,900万円の値下げ承諾。3,900で買付
【2008 10/30】 不動産売買契約
【2008 10/30】 金融機関へローン本申込
【2008 11/11】 本審査承認
【2008 11/17】 金銭消費貸借契約
【2008 11/21】 物件引渡・残金決済
エントランス・外観・間取り


室内の写真、リフォーム後
購入時満室のため、半年後に初めて退去ができました。
しかし、4年以上住んでいた入居者さんだったのですが、若い女性の一人ぐらいで、室内がとてもきれいでした。

リフォームはクロスの一部張り替えとハウスクリーニングのみで5万円ですみました。
残りはスイッチ類、水道蛇口、ハンドル、シャワーなどいつもやっているセルフリフォームだけでもきれいになりました。
  
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