副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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投資戦略と購入条件

★区分所有マンションの投資価値

―ご質問―

>私は昨年10月、1K×10戸の中古アパートを購入、現在20%で稼動しています。

>最近、区分所有の1Rマンションも検討していますが、中古アパートの場合、全室空室になるのは余り無いと思ってますが、区分所有の場合は、空室になった場合を考えると怖くて迷っています。

>ブログを読んでると、区分所有も悪くないのかなあ・・・という気にはなるのですが、今ひとつ決断が出来ません!!!
  
―質問へのアドバイス―

区分所有マンションをフルローンなどの融資を受けて一室だけ購入するのはおすすめしません。ご質問のとおり、一室だけですと空室 = 収入ゼロ! 


しかも空室になれば、返済金プラス管理費と修繕積立金は毎月必要ですので、ゼロどころか、毎月マイナスの危険があります。


一棟ものアパートですとすべての部屋が空室になるようなことは、まず考えられませんので、リスクが分散できるメリットもあります。



あくまで、区分所有マンション投資のメリットは少額の資金で投資し、知識と経験を積むため。よりリスクの少ない現金で安い区分所有マンションの購入することです。


ちいさな取引を繰り返すことにより、「経験を積む」こと 「学ぶ」こと を第一に考えた投資方法です。


一棟ものアパートをすでに所有されている大家さんが、あまったキャッシュフローで現金にて、利回りの良い区分所有マンションを購入されるのは、よい方法だと思います。


実際、私の知り合いのサラリーマン大家さんも、最近現金にて二件ほど区分所有マンションを購入されました。


入居者もすぐに確保できる良い立地で条件も良い不動産でしたので、すぐにキャッシュフローを生む資産になりました。


区分所有マンションは主力ではなく、補助的な意味で投資を考えてみても良いかもしれません。




★不動産投資の合格ラインの基準はなんですか?

―ご質問―

>私もサラリーマン大家をしていますが、まだまだ勉強中の身分です。不動産の営業をされているという事は、大家業をしていく上で、いろいろな経験が蓄積されていく事を考えるとうらやましい限りです。

>不動産投資の合格ラインの基準はなんですか?


―質問へのアドバイス―

私の大家さんとしての戦略として、現在はすべて現金で購入しています。


私はごくごく一般的な年収のサラリーマンですので、豊富な資金があるわけではありません。


限られた資金の中で安く、利回りの高い不動産を購入しています。そうするとどうしても古めの物件になります。


投資資金をできるだけ早く回収をしたいので、高利回りな物件をねらっています。最低でも5〜8年で資金が回収できることを条件にすると、純利回り12%以上が最低条件になります。


近い将来、金融機関から融資を受けて大きな一棟もののマンションを手に入れたいと思っていますで、それまでの準備期間だと考えています。


現金で購入するメリットの一つは、返済がなく、プレッシャーがありませんので、ゆったりと精神的に良いです。


借金があり、返済をしなければ!!という気持ちがあればどうしてもあせったりしてしまいがちですが、現金での購入であれば、家賃収入が入らなくても、管理費と修繕積立金の支払いの1.5〜2万ぐらいの支出しかありませんので、破産することはありません。


返済がなく、小さく始められるのが現金投資のメリットです。




★区分所有と一棟ものマンションの比較?

―ご質問―

>諸条件により異なってくるとは思いますが、一般論として、400万円のマンションを5戸買うのと、2000万円の5室のアパートを1棟買うのはどっちがいいと思われますか?


―質問へのアドバイス―

立地、家賃などのすべての条件がまったく同じであれば、土地付きの一棟ものです。


なぜなら、将来的な自由度が違うからです。


現時点での収益性が同じであれば、圧倒的に土地付き一棟ものの購入をおすすめします。


区分所有マンションのデメリットは、建て替えなどをするときに区分所有者の意見や賛成が必要になります。築年数の古く、老朽化やスラム化したマンションの場合は、建替えが必要になったとき、必ずもめます。


全員の意見が一致することはほとんどありません。それに建替えには通常多額のお金が必要になりまるから、区分所有者全員がそのお金を出せるとは限りません。


それと大規模の修繕の時も、修繕積立金でまかなえるのなら問題にはなりませんが、一時金でお金が必要になり、しかも多額のお金が必要になれば、これももめる原因になります。


お金が絡んだときに、経済格差による所得の差や、貯蓄などの差により、意見が一致することの方が難しいでしょう。


区分所有マンションの場合は、将来的なリスクが大きいのは事実です。



しかし、区分所有ならではのメリットもたくさんあります。それがスケールメリットです。


個人大家さんだと、どうしても一棟ものでも規模の比較的小さなアパート、マンションになります。そうすると修繕や管理などすべて大家さん一人での出費になります。効率も悪く経費がたくさんかかります。


それに比べ何人ものオーナーで所有する区分所有は、管理や修繕費などの負担も大勢で分担することになりますので、経費面や負担面と管理面でかない楽ができます。



収益性が同じであれば好き嫌いもあります。



私の考えは、大家さんとしての経験を積むために現金で小さな区分所有マンションを数件持ったあとに一棟ものアパート、マンションを手に入れ、一棟ものマンションの件数を増やしていく。と言うことを考えています。


一棟ものアパート・マンション購入と平行して区分所有マンションの購入をしてもよいですが、基本的に区分所有マンションは、収益を十分に稼いだところで、「売れるときに売りぬける。」出口戦略を立てています。


最終的には一棟ものマンションのみを所有する。これが理想だと思います。



★一棟ものアパート・マンション購入時の注意点

―ご質問―

>築古の一棟マンション(RC)を購入する時の最低限の注意点をご指摘願えないでしょうか?S56年の基準法改正前の物件ですので、管理状態や入居率は問題ないのですが、給排水などが気になっております。


―質問へのアドバイス―

よく、昭和56年の建築基準法改正のことは聞かれます。しかし改正前であろうと改正後であろうと、マンション自体の施工や管理などにより全然状況が違いますので、私個人の判断としては、改正前だから、後だからという理由で投資判断はしません。


給排水などの配管関係ですが、築の古いマンションになると修理の問題は必ず問題になります。購入前にチェックできれば一番いいのですがすべてを把握することは不可能です。


現在お住まいの入居者さんに、給排水の水漏れ、においなどそれとなく聞き出せれば一番正確な情報が入手できます。


ただし売主さんの売却理由により調査が出来なかったり嫌がったりしますので、注意して下さい。



素人の方が初めて購入する際に心配ばかりしすぎて、結局購入できないことになる人をよく見かけます。すべてを調査するのは不可能であることを理解した上で投資を判断する決断力が必要です。



一棟ものマンションでも、区分所有マンションでも、投資用不動産を購入するときの注意点はただ一つです。


「収益性があるかない」だけです。


よく、物件自体のメンテナンス状態などを気にしすぎるあまり購入に踏み切れない方がいますが、安定した家賃収入が見込めるのであれば、少々のことはそのキャッシュフローで改善することができますので、心配する必要はありません。


最悪給配水管などの大きなトラブルがあった場合でもお金されだせば、だいたいなんとかなります。



それと、物件購入時に細かい条件を設定しないほうがいいです。間取りや部屋の広さなど、物件の条件を決め付けない方がいいと思います。条件を狭くするとせっかくの良い条件の不動産を見逃すことに繋がります。


注意したいのは、一度購入した立地や環境を変えることはできません。物件自体の良し悪しよりこっちの方が注意する必要があります。



効率を考えると一棟ものアパート、マンションが一番ですね。


区分所有マンションや一戸建ては、それぞれメリットデメリットはありますが、大家さんを目指す以上、一棟もの!!が一番よい選択肢です。


私も5件(うち1件は自宅用)の不動産を所有しておりますが、3件は都心の区分所有マンション、1件は連棟式の一戸建てです。


次の投資用不動産は、現金で購入するか、、、ローンを利用し一棟ものを購入するか、、、。。


条件次第で両方とも視野に物件を見極めながら探しましょう。




★不動産投資の判断基準を教えてください

―ご質問―

>さて、ちょっと今悩ましい物件があり、買付けすべきかどうか・という物件で足踏みしているので相談させて下さい。

>・駅徒歩6分
>・20u
>・B/T別
>・3階部分
>・築16年目
>・実質利回り:14%くらいは確保可能

>なのですが、気になる点として、

>・管理費などが¥3000で自主管理
>・駅がローカル線(1日の乗降数:2万人くらい)
>・路線に面していて環境としてはイマイチ

>という部分です。建物の今後の管理や、この駅で需要が確保出来るか、という部分が気になっています。

>簡単な情報しかありませんが、プロのレフティさんの目から見て、この物件はどう思いますか?アドバイスを頂けましたら幸いです。。


―質問へのアドバイス―

最終的な決断をするには、情報が少ないので、一般的なアドバイスとしてお話いたします。


投資用不動産としては、築16年で利回りが14%でしたら、よい投資だと考えます。


ただ、木造建物の築16年と鉄筋コンクリート造建物の築16年では、同じ築16年でも大きな違いあります。


条件を聞いてると、鉄筋コンクリート造の区分所有マンションだと思いますが、、。



最寄り駅からも近く、バストイレセパレートで20u以上のワンルームだと申し分のない条件だと思います。


ご心配のとおり、入居者の確保ができるかの調査は必要不可欠ですね。


入居者確保ができて初めて、家賃が手に入りますので、空室ばかりでしたら利回り14%なんてただの「絵に描いたもち」です。


最寄り駅の賃貸業者さんなどへの聞き込み調査が必要だと思います。



それにもう一つ気になるのが、自主管理で管理費が3,000円ですね。しかしこのぐらいの条件は、たまに見かけますので、現況きれいに清掃、修繕されていれば、心配しすぎる必要はありませんが、将来修繕が必要になったときには、当然一時金が発生することと、ほかの区分所有者との意見が合わず、修繕が進まない可能性もあることを十分に理解する必要があります。



以前私は築26年の鉄骨造の区分所有マンションへ買い付けたことがあります。結局二番手になり手に入れることはできませんでしたが。


ご質問があった不動産に条件が近く、自主管理で管理費のみの支払いで、修繕積立金は徴収していない不動産でした。


エレベータもなく、分譲マンションにはとても見えない小さなマンションで、間取りもぱっとしませんでした。


私が買い付けを入れた理由は、ただひとつで、安定した入居者の確保と利回り20%超とかなり安い条件だったからです。


情報を手に入れてから、仕事も忙しく次の日に外観と立地を確認しに現地へいき、即買い付けを入れましたが、すでに一番手の買い付けが入っていました。


本当に安く、よい不動産は「はやい」と実感しました。


ただ、今回の場合は一番手の方が値段交渉有りの買い付けでしたので、私は満額での買い付けをいれ、少し期待していましたが、一番手の方が満額で買い上がったため手に入りませんでした。
  
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