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不動産業界の仕組みを知る
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★不動産の相場と不動産仲介業の仕組み
不動産の流通の仕組みから言いますと、実は相場は存在しません。
不動産はあくまで相対取引。相対取引とは、売主、買主が合意すればどんな価格でも取引が成立します。
では、なぜ不動産の相場が存在するのかといいますと、売却を検討する際に、素人の個人さんでは自分の不動産の価値がわからないものです。
その時に、自分の不動産の査定をプロに依頼をします。 |
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家のポストや新聞のチラシなどで「無料査定します」などのチラシ広告を見たことはないでしょうか。
私が働いている不動産売買仲介の営業はこの売却物件の募集に力を入れます。そのための見込み客を作る一環として無料査定を実施し、売却物件を探します。
私たちプロである不動産屋が、最近の取引事例の価格や、路線価、公示価格などの公の資料を元に不動産の査定をします。
基本的には、その価格を基に売却価格を決めて広告活動などの売却に向けての販売が開始されます。
そのために、ある程度の相場が形成されていきます。
私たちプロも過去の取引事例をもとに査定をしますので相場が存在することになります。
ただ、査定や販売の価格は売主の都合や過去の事例から算出された金額ですので、売主が売りたい金額と理解し、参考程度と考えましょう。
投資用不動産を購入する際は、家賃収入を計算し、採算の合う価格で不動産を手に入れる必要があります。過去の相場や売主が売りたい価格に惑わされないように自分なりの判断基準を持つ必要があります。
インターネットの普及により、簡単に不動産情報が検索できるようになった今の時代、相場より明らかに高い不動産は売れ残る運命にあります。
そんな高値の不動産を購入しないようにして下さい。
逆にこの、不動産業の仕組みを理解し、自分に有利に利用することもできます。
売主と買主が合意さえすれば、基本的にはどんな取引も成立します。安く不動産を手に入れることも高く不動産を手に入れることも買主の自由だということです。
売主さえ了承してくれれば安く不動産を手に入れることができます。
★買付け証明書（購入申込書）とは
これまで数件の不動産を手に入れていますが、その不動産を手に入れるまでには、かなりの買付け証明書（購入申込書）を書いています。
市場に流通している不動産の価格は売主が決めた「売りたい価格」です。
買主である、こちらがその言い値で購入する必要はありません。
ただし、なんでもかんでも安くすればいいというものでもありませんので、投資対象として利回りなどの判断基準に基づいた数値で購入価格を決めて値段交渉をするべきです。
決して売主の足元を見て交渉してはいけません。こちらの条件を伝えるための道具として買付け証明書（購入申込書）を書きます。
※買付け証明書（購入申込書）とは、価格や引渡の時期などの諸条件を記入し、その条件通りであれば、購入したいということを売主に伝えるための書類
通常の流通売買物件では、よほどの物件でもない限り、値段交渉をすることは当たり前です。
市場に流通している売り出し価格は、相場に基づいた価格の不動産もあれば、べらぼうに高い価格の不動産もあります。なかには相場より安いお買い得な不動産もあります。
実際に私が、買付け証明書（購入申込書）を書いた不動産で、当初900万円で売りに出されていた、二件の家がくっついている連棟の戸建がありました。
再建築は可能でしたが、さまざまなリスクがある物件でしたのでなかなか購入希望者が現れませんでした。
3ヶ月売り出しましたが、なかなか売れずに様子を見ていました。その不動産に私は、350万円で買付けを書き、売主さんに交渉してもらうことにしましたが、同時期に450万で購入希望者が現れ、その物件を諦めました。
450万円での買い付けが入らなければもしかしたら350万で買えてたかも知れません。450万円では値段が高く、利回りが合わないと判断し、購入をやめました。
購入しようと積極的に行動はしても縁がなければ、手に入れることができないのが不動産です。売主の言い値で購入するのであればすぐに手にはいりますが、、、。
値段さえあえば立地などの条件面は合格の不動産があれば、どんどん買い付けを書き、交渉しましょう。
★土地の相場とは
最近、ニュースなどを見ても地価が上昇し、一部の地域で土地の値段が上がってと言う話を聞くようになりました。
特に都心部の商業地域や住宅街などの土地です。
あらゆる地域で、戸建住宅建築が続いています。明らかに需要と供給のバランスが崩れていると思うのですが、分譲業者は土地の仕入れに躍起になり新築戸建てを建て続けています。
現在は売れ行きも好調のようですが、いつまで続くか疑問です。
土地の値段や不動産市場も需要と供給のバランスで値段が決まります。
住宅用不動産の売れ行きが良いのは低金利や銀行が住宅ローンに積極的に取り組んでいることと、不動産はさげどまりなのでは、、という考えのためではと思います。
需要と供給のバランスから考えれば供給過剰状態ですので、その反動、ねじれが表面化しつつあります。
お金持ち大家さんになるためには、そのような市場に流されることなく、家賃収入や利回りなどの条件を数値化しその数値の基準をクリアーした物件のみを手に入れ大家さん業拡大していきましょう。
★不動産売買仲介のお仕事
私のお昼の仕事は、不動産売買仲介の営業をしています。
仲介業とは、売主さんと買主さんとの間に入り、物件の調査をしたり、交渉をまとめるのが仕事です。
売りたい人と買いたい人の条件を調整して、取引をまとめるお仕事です。
売主さん、買主さんとは個人のお客様だけではなく、売主さんの中には、プロの業者さんも沢山いますし、プロの業者さんに買主さんになってもらうこともよくあります。
競売で安く不動産を手に入れ、リフォームをして再販する業者さんや、土地を購入しそこに建物を建てて売る、分業会社さんなど様々です。
不動産仲介業は、業界の横のつながりが大事です。日々営業でお客さん以外にも、業者さんへ訪問して情報を収集するのも仕事の一つです。
よい情報を手に入れば、すぐに個人のお客さんや業者へ連絡ができます。
ぞくにいう、水面下情報はこうして、流通することなく消えていきます。
★不動産業界の裏事情、土地ころがし
投資用にしろ、自宅用にしろ、不動産は売れています。最近ではバブルのころによくおこなわれていた、業者間土地転がしまで発生しています。
通常、プロの不動産屋が不動産を買う理由は利益を得るために安く仕入れ高く売ることが目的です。それ以外の理由は考えられません。
例えば100坪の土地を購入し、20坪ぐらいに分割して新築の一軒家を建てて売るなどをします。あくまで土地を仕入れ、加工して売るのが基本です。
土地転がしとは、坪あたり60万で仕入れた土地を坪80万で同じプロである不動産業者に転売することをいいます。
売るほうは、加工する手間がなく利益が確定するのでおいしい話ですが、買うほうの不動産業者はどうでしょうか？、、、。
高値での土地仕入れは事業として致命的な打撃を与える可能性があります。バブルのころ失敗した理由はまさに高値での購入です。
ではなぜ？プロである不動産業者は高値で購入するのでしょうか。
ここが投資家との決定的な違いで、投資家は毎月の安定したキャッシュフロー（家賃収入など）を目的にするのに対し、不動産業者は転売による利益をを目的としています。
転売して初めて利益がでますので、不動産を買い続け売り続けなければいけませんし、買えなければ、売ることもできません。仕入れを続ける運命にあります。
仕入れることができなければ、売ることもできませんので、当然利益も出ません。
ただ彼らもプロですので、利益の出ないような価格では通常は買いません。
しかし、市場が上向きになり、売れ行きが好調になれば品薄状態になり、商品確保のために高値でも不動産を仕入れなければいけなくなります。
市場が好調で、どんどん売れている業者も売れるだろうと思って高値で土地や中古戸建てを購入します。
このことが、ミニバブルと言われているような状況を作り出しています。
それでも、順調に売れていけば、不動産相場も上昇し問題はありませんが、売れなくなるととたんに資金繰りが悪化する業者さんが増えます。
それに加え市場が冷え込むと、金融機関も不動産業者への融資を渋りだし、倒産する業者も増えます。
今まさに、その状態になりつつあります。
賢明な大家さんや投資家さんはこのような空気に流されることなく、不動産の見極めをより慎重にするべき時期です。 |
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