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第七号物件の詳細

第七号物件 2009年9月購入

 物件価格 428万円
 購入総額 4,888,179円
 月額家賃 76,000円
 純利回り  18.18%
競売不動産 / 一戸建て
物件価格 428万円
所在地 大阪府寝屋川市此花区
交通 京阪電鉄京阪線 香里園駅
間取り 3LDK 居室面積 約66.45u
構造 木造地上2階建て
築年月日 昭和41年2月
購入総額
物件価格 \4,280,000
リフォーム費用 \264,439
ローン諸経費 \0
税金(登録免許税・取得税) \174,000
火災保険(31年間) \4,800
競売手続き手数料 \164,940
固・都税清算金 \0
購入総額 \4,888,179
収入
家賃(月額) \76,000
共益費 込み
水道代 込み
駐車場代 \0
合計(年間) \912,000
支出
管理費等 \0
水道代 \0
公租公課(年間)
\23,200
合計(年間) \23,200
純利回りの計算式  年間収入 − 年間支出 ÷ 購入総額 = 純利回り
この式を利用することにより実際の手取り不労所得が計算できます。


7件目の不動産です。

2004年11月 に初めて手に入れた不動産が競売物件でした。

それから5年の月日が流れ、今では6件の不動産を買うことができました。しかし、一件目以外はすべて一般に流通している物件ばかりです。

不動産市場の品薄状態と競売市場の過熱により、競売での落札価格が一般市場と変わらないことが多くなり、競売に挑戦するメリットを感じなくなり、一般市場に出回っている物件に対し、価格交渉を入れて、安く手に入れる方法へとシフトしていました。

ただ、競売物件の中でも、人気なのがきれいな築年数の新しい一戸建てと区分所有マンションです。
この二種類は落札価格が高騰しますので、投資対象としてはあまり興味がわきません。


何度か入札しましたが、失敗が続きました。


物件の狙い目を築年数の古い一戸建てに絞ることにしました。ただし、古い木造の戸建ては落札後のリフォーム代がかさんでしまえば、安くで落札した意味が薄れますので、裁判所の資料をよく理解し、ある程度リフォームを行っている物件がチャンス物件です。


そして、この物件と出会いました。

6年前に前所有者さんが、プロの業者さんから購入しており、そのときに、水回りや扉、窓などの建具、外壁塗装などのフルリフォームが完了している物件です。


購入後はクロスなどの簡易なリフォームですぐに貸し出せる優良物件でした。


6年前1,580万円で前所有者さんがフルリフォーム済みで購入し、今回私が428万と激安で手に入れることができました。


競売手続き スケジュール

【2009 08/19】 入札期日
【2009 08/25】 開札日
【2009 08/31】 売却決定日
【2009 09/05】 債務者側の代理人と面談
【2009 09/11】 代金納付通知書到着
【2009 09/25】 債務者(元所有者)と引渡交渉成立
【2009 09/28】 代金納付手続き完了 ※この日から所有権は私に移りました。
【2009 10/09】 引渡命令決定
【2009 10/18】 債務者(元所有者)から物件引渡完了 ※室内をカラにし、鍵をもらう。
【2009 10/22】 リフォーム見積り
【2009 10/23】 リフォーム開始
【2009 10/30】 リフォーム完了
【2009 11/07】 入居申込
【2009 12/01】 入居日

エントランス・外観・間取り


室内の写真、引渡直後
落札し、元所有者さんから物件の引き渡しを受けた直後の写真です。

水回りや建具関係はリフォーム済みですのできれいなことはわかっていましたが、煙草を吸っていることもあり、クロスはヤニで黄色く変色し、掃除をしていない!?のかほこりがたまっていてかなり汚れていました。

写真では汚れ具合が伝わりづらいですが、かなり汚いです。


でも、表面的な汚れは、クロスや床を張り替え、ハウスクリーニングをすれば、見違えるほどきれいに生まれ変わります。
リフォーム後の写真
クロスの全面張り替え、出窓のカーテンレール設置、畳の表替え、ふすまの張り替え、ハウスクリーニングと表面的なリフォームのみで費用が24万円ぐらいでした。
  
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