副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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不動産市場とその特性

★これからの不動産市場はどうなりますか?

―ご質問―

>まだまだ大家さんへの道のりは遠い自分ですが、幸いなことに今はバブル状態でちょっと手のつけられない状態ですよね。

>これはファンドとか個人投資家が積極的に買い漁っているからだと思うんですが、いつまでもこの状態は続かないと見ているので、値が下がっていく動きになる頃に、自分の活動をスタートできるよう準備して行きたいと思っています。

>レフティーさんはこの現在の状態と先の動きをどのように見立てられてますか?
  
―質問へのアドバイス―

そうですね。確かに都市部の不動産の値段は上がっています。


しかし私のスタイルは、市場が上向きで値が上がっているから買わないとか、下降相場だから買うと言うのではなく、どんな市場状況でも、条件の良い不動産は存在します。


その不動産を探し、手に入れる方法を考えます。


現在の状態では、確かに良い条件の不動産を探すのは難しい状況なのは事実です。


そんな時は、不動産を購入する基準や良い不動産を見極めるために日々勉強をしたり、たくさんの不動産を見たりできる時間だと割り切って行動するのがいいですね。


個人それぞれ投資する目的と目標が違いますので、自分の目標に合わせて一歩一歩進んでください。


市場動向に左右されず、常に良い条件の不動産を探すような心がけが必要かもしれません。


最近の市場動向は、停滞しています。一時期のような市場の勢いはありません。ただ、収益不動産はまだ値が下がっていません。




★不動産の流動性について教えて下さい。

―ご質問―

>不動産は「流動資産」ではなく「固定資産」だと思いますが、すぐに現金化できないことへの対策はありますか?


―質問へのアドバイス―

そうですね。不動産のデメリットは、流動性にかけることです。いざ現金化しようとすれば、明日すぐには現金化は難しいですね。


リスクヘッジとしては、現金化できる資産と不動産をバランスよく所有することしかないと思います。投資商品にはそれぞれメリットデメリットがありますので、たった一つの投資対象ですべてをまかなうことはできません。


ただ、資本の少ない投資初期の段階では、バランスや分散をしてしますと、一つ一つのパワーが弱くなり、効率が悪くなります。


私はすべての資金、資本を不動産に集中させています。数百万から数千万程度の資金では、分散は意味がないと思います。


ある程度資金の規模が大きくなれば、不動産、紙の資産、ビジネスと投資対象を広げ、現金とバランスよく所有するのがベストだと思います。


どうしても流動性の高い資産を所有されたいのであれば、不動産はやめるべきだと思います。


投資とは考え方により、ありとあらゆる投資対象がありますので、不動産にこだわる必要はありませんので、ほかの投資対象を考えるべきです。




★不動産の値上がってますか?

―ご質問―

>今2件目の物件を探しているのですが、皆さん仰る通り値上がりしてますよね。今は、資金を貯めることに専念すべきかなぁ、などと考えています。


―質問へのアドバイス―

確かに現在不動産相場は値上がりの傾向にありましたが今は少し停滞しています。


ただ都心の一部の地域に関しては、ミニバブルともいわれるぐらい不動産の値段が高騰したのは事実です。


しかしその反対に、新築分譲のファミリータイプのマンションなどが売れ残ったりして苦戦をしている地域もたくさんあります。


不動産の値上がりは大都市圏の立地のよい限定的なものだと考えいます。


これが全国に広がり、地価が全体的に値上がりするかについては、疑問を感じています。


私の個人的な意見ですが、わざわざ高値で競争をしてまで不動産を買うべきではないと思っています。


同じ都市圏でも、純利回りが10%以上の物件など探せば、まだまだ存在します。


その情報や良い物件を見極めるために、じっくり探す気持ちが必要なときではないでしょうか。


投資物件をあわてて探し、購入する必要はありませんので、不動産相場が高騰しているときはより注意して不動産を選別する必要があります。




★不動産相場の未来予想

―ご質問―

>先日私も今年の目標であった「区分所有を一件手に入れる」を達成することが出来ました。

>それにしても昨今の不動産価格の上昇は、物件探しをしていると本当に肌で感じます。この傾向は今後も続くのでしょうか?


―質問へのアドバイス―

まずは大きな一歩を進まれたこと、おめでとうございます。


最近の不動産価格は都市部を中心に上昇しています。これは住宅用、投資用を含め不動産市場全体があがっています。


特に年々、都市部の物件は品薄状態で、さらに不動産の上昇を加速させていると思いますが今は落ち着いた感があります。


価格上昇の要因として感じるのが、プロの業者による買取があると思います。


個人のユーザーが買うような価格で買取り、リフォームをして販売し、利益を乗せての価格になりますので、当然相場より高くなります。


それで売れなければ、事業として成り立ちませんが、品薄な状況下なこともあり、結構いい値段で取引されています。このことにより、相場全体があがっていると思われます。



今後の市場動向などのご質問を受けますが、実はあまり未来を予測するのは好きではありませんし、本当の意味で未来を予測することは不可能だと思っています。


キャッシュフローを目的に投資をする場合は、未来を予測する必要はありません。転売により利益を確保するためには将来の市場動向は大切な要因になりますが、長期投資による家賃を目的する場合は短期的な市場動向など気にする必要はありません。


現在の価格に対して、現在の家賃相場を把握することにより確実にキャッシュフローを手に入れることができれば何の問題も起こりません。


もちろん将来の市場動向や家賃相場の変化によりキャッシュフローは変化しますが、ある程度の立地を確保することにより将来も安定した家賃を得て安定させることは十分に可能です。


その点がキャッシュフローを目的に投資をする最大のメリットでもあります。


株などを含めた、キャピタルゲインを目的投資をする場合は、未来を予測することがとても重要になります。将来価格が上昇しなければ利益を得られません。


未来を適格に予知することが人間にできるとは私は思いませんので、やはりキャッシュフローを目的に投資をする方が理に適っていると私は思います。




★地方の不動産投資はどうでしょうか?

―ご質問―

>利回りだけなら高い物件はあります(北海道や山陰など)し、またどの程度の利回りで妥協してよいのかも迷うところです。

>従って、利回りをサポートする要素として資産性などを加味したいと思っていました。地方の不動産投資は大丈夫でしょうか?


―質問へのアドバイス―

キャッシュフローは大切ですが、目先のお金に目がくらみ過ぎるのも問題があるのは事実です。


不動産を総合的に判断できれば一番よいのかもしれません。



地方不動産のもう一つの問題点のお話もしたいと思います。


たしかに地方都市の不動産の方が都心と比べ価格が安い割りには家賃の下げ幅は小さく、利回りの高い物件が多いです。


都心部に比べると圧倒的に高利回りです。しかし、、、本当に利回りが高いのでしょうか??


物件や条件にもよりますが、家賃設定が正しいと仮定しても、表面的には地方不動産の方が利回りが高くなります。しかし、利回りを計算する際にいつも忘れられているのが、「空室率」 です。この空室率が計算に入っていません。


ネット利回り、純利回り、などの利回りは都市部の空室率と地方の空室率の違いを計算には入れていませんので要注意です。


家賃相場も、不動産価格が半値の地位でも家賃相場は半分にはなりません。7割程度安いぐらいです。そのため利回りは上昇します。


しかし忘れてはいけないのが空室率の問題です。


地方都市でも人気のエリアを調査し、適格に家賃や相場を把握できるのであれば、地方はチャンスの多い市場だと思っていますが、投資家自身がまったく土地勘のない地方への投資は危険も高くなりますので、慎重市場を調査する必要があります。



それと、気をつけたいのが家賃をいくら下げても、入居者の見つからないような地方、立地は困ります。


そのあたりの見極めが重要です。その見極めができるのであれば、地方都市は美味しい市場に変わります。


私の個人的見解では、地方都市の不動産はチャンスだと考えています。


実際、地方の物件のデータを集めて分析中です。実は狙いをつけている地方都市があり、一年前からデータを集めています。


都心部の不動産が割高な現在は、地方にチャンスありです。




★地方都市での不動産投資

―ご質問―

>ところで、ちょっと前の記事で大阪は、地域によってはワンルーム(区分所有)も勝負になるという記事がありましたが、完全なる地方都市ではどうでしょうか?

>僕の地域の不動産屋によると、とても成り立たないとされてますけど、たまに破格の安さ(100万円くらい)の物件が出るので迷います。


―質問へのアドバイス―

100万円の物件はすごく魅力的ですね。大阪だと安いワンルームでも300万円はします。


採算の取れそうな物件だと400万円ぐらいが相場になってます。


地方都市でも、ある程度大きな駅ならワンルームの需要はありますので、立地を熟知されているのであれば購入しても良いのではないでしょうか。


ただ都心の立地と比べると空室率の問題が大きくなりますので、いくら安いからと言って、需要の少ないもしくは、無い地域でのワンルームマンションは危険です。


その点、都市部でのワンルームマンション投資は、需要はありますので、最悪家賃を下げれば入居者確保はできます。都心部の方がリスクは小さくなります。


私も地方都市での物件購入も検討しておりますが、やはりファミリータイプの間取りを選択すると思います。


ただ地方都市でも、市場調査をしっかりおこない需要があればワンルームマンションも面白いとは思います。




★海外の建築、不動産の常識

―ご質問―

>ロンドンではほとんどの物件が日本式にいうところの「中古」で、「まだ新しいのよねぇ」で築3〜40年、外壁や内装がキレイでも築100年以上もザラです。

>日本ではなぜそんなに早く建て替えるのか不思議です。


―質問へのアドバイス―

そうです。日本ぐらいです。築20年の家が古い、、 「この家も古くなったから、もうそろそろ建て替えしなければ」なんて考えるのは日本ぐらいです。 


木造一戸建てでも修繕とリフォームをしっかりすれば、50〜100年は大丈夫です。


実際100年以上現役で、かんばっている家なんてたくさんあります。


建築業界と、不動産業界が作ったうその常識にとらわれないようにしてください。

築20、30年の家なんて現役ばりばりでいけます。


ただ日本の場合は、地震が多い国なので、古い家は地震対策が必要な場合もあり、基礎などの強化をしたほうが安全ではあります。わざわざ立て替えをしなくても修繕、リフォームで十分です。


何千万もかけて、新築にする必要もありません。


日本人の感覚だと、どうもマイホーム神話があり、新築庭付き一戸建てに人気が集まりますし、業者もそういった商品しか販売、開発していない現実はあります。



それともう一つの問題は、日本の不動産業界の建築した、お粗末な建売一軒家の存在があります。


きちんと腕のよい大工さんが作った日本家屋は100年以上もつものも存在しますが、安い材料と手抜き工事で作られた建売住宅は20年も経つと床か傾きだしたり基礎が腐ってきたりと建て替えせざるを得ない状況になります。


もともと手抜き工事で作られたものはどうすることもできません。



私の考えでは新築は購入しません。それは分譲マンションでも一戸建て住宅でも同じです。


3,000万の新築一軒家を買うぐらいなら、中古のマンションか一件家を2件買い、一軒を賃貸に出して、その住宅ローンを家賃収入で支払うことを考えます。


こちらのほうが利にかなっていますし、投資を拡大するのに資金計画的にも適していると思います。


住宅ローンのためにしたいことも我慢して、働き続けるのは私にはどうも合わないみたいです。




★海外と日本のリフォームへの価値観の違い

―ご質問―

>英国では、的確なリフォームをすればするほど築年数に関わらず値が下がることはなく、反対に上がることも珍しくない。わざわざ荒れ果てた不動産を安く買って美しく改装し高く転売する、ための情報を提供するプロパティー関連TV番組もけっこうあり、前世紀の終わり頃から今世紀初めにかけて天井知らずの値上がりを記録した英国不動産事情。

>さすがに「買ったときに比べてン十倍で売れた」なんておいしい話はあまり聞かなくなったとはいえ、昔から不動産は堅い投資手段と考えられているようだ。

>それも、ごく一部の限られた人々の間だけではなく、通常の会社員や、時には現在「失業中」(不思議なんですよ、英国って)の人までが競売物件のオークションに参加したりしている。

>英国のオークションは、ガイド・ラインで示されていた最低額からスタートしてその場で実際に値段を上げてゆくやり方なので、シロウトめにみても「事前の談合」なんかは難しいんじゃないかと思う。しかし、その場の雰囲気にのり過ぎて熱くなり、すごく高く買ってしまう人も!


―質問へのアドバイス―

今の日本では、築年数が古いと言うだけで、安く買えます。これはチャンスです。その不動産をきれいに修繕、リフォームして、人に貸せば、家賃収入が得られるチャンスです。


みんなが狙う、新築や築浅の不動産ではなく、築15〜30年ぐらいの不動産はかなり安く購入できるチャンスがあり、私が今後戦略的に狙っているのが、こういった不動産です。


こちらのほうが効率がよく、効果的です。


リフォームに対する考え方はひと昔前と比べると、意識はだいぶ変わったと思います。古い不動産でもリフォームさえすれば新築同然に改装できますし、賃貸用の不動産は特にそのメリットを受けることができると思います。


実際私が所有する不動産はどれも築25年以上経っています。しかし部屋の内装やキッチンなどの設備をリフォームするだけで新築同様にきれいになり、すぐに入居者が見つかり家賃収入を得ることができます。


日本の常識である、築年数の古い不動産は建物の価値がないと判断されますので、安く不動産を手に入れるチャンスです。


お金持ち大家さんになるには、海外より日本の方がチャンスは多いのではないでしょうか。
  
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