| 副業・兼業でお金持ち大家さんになるＴＯＰ ⇒ ５．成功の秘訣 家賃相場と出口戦略 |
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家賃相場と出口戦略
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★家賃相場と購入価格
不動産投資を成功させる秘訣はなんでしょうか。きちんとした収支計算＝プラスのキャッシュフローの確保。これに尽きると思います。
では安定した、プラスのキャッシュフローを得るためには、
1、家賃相場の把握
2、購入価格の設定
この２つのことに注意すれば、実は不動産投資は失敗の少ない方法だと思います。 |
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1、家賃相場の把握
インターネットの普及により、簡単に調べることが出来るようになりましたので、投資対象の地域で検索すれば膨大な量の賃貸物件が検索できます。
次の段階として、ある程度購入希望の物件が絞れましたら、最寄り駅の賃貸専門の不動産屋さんに行き、購入希望の物件の立地や部屋の広さ、間取りなどの詳細を伝え、相場を確認しましょう。
アドバイスを求めるのは、プロが一番相場を把握しています。敷金・礼金、家賃の相場など現場の営業マンが一番知っています。数件不動産屋を回ればだいたいの感じがわかってきます。
副業・兼業でお金持ち大家さんになるためには不動産購入時、営業マンの言っている利回りは正しいのか？不動産投資としての収支は健全か？その不動産は本当に資産なのか？負債なのか？
などなどの条件を見極める必要があります。
その成功を左右し絶対条件ともいえるのが、賃貸相場の把握です。
しかし、意外とこの賃貸相場の把握が出来ていない大家さんがたくさんいます。
自分が手に入れたい家賃を設定するのではなく、市場を理解し相場を把握することにより適正な家賃を設定し、リフォームなどで付加価値をつければ、安定した家賃を確保することはそんなに難しいことではありません。
最近ではインターネットの普及で、簡単に賃貸物件を検索できるようになりました。ある程度の賃貸相場を把握するのは簡単になりました。
賃貸専門サイトいつも私が使っているサイトを紹介します。
簡単に検索するだけでも相場観が身につきますので、検索してみて下さい。
2、購入価格の設定
⇒ただ単に「安い」という理由だけで投資用不動産を買わないでください。安くても家賃のきちんと入る不動産を購入しましょう。
言葉で書くと簡単なようですが、しっかりと勉強しないとその判断ができないので失敗の原因になります。気をつけましょう。
売買価格は、立地条件、周辺環境、物件の外観、間取り、設備などなどいろいろな要素が絡み合った上で決定されます。もちろん売主の意見、意思も価格に現れます。
不動産の売買価格は、売主の意向が強く反映されてものも多く見受けられます。すごく割高な不動産もあれば、ほんとにこの値段でいいの？と思うような物件もあります。
副業・兼業でお金持ち大家さんになるためには、後者の不動産、物件を手に入れる必要があります。そのためにも狙いを定めて地域の相場観は把握しておく必要があります。
しかいくら安く購入できたとして、購入後どんなに頑張ってリフォームしたりしても、物件自体の立地条件や地域性、周辺環境が悪ければ意味がありません。全体のバランスが大切になります。
そのバランス感覚をつかむためには、より多くの不動産を見る！！ことでしか感覚はなかなか備わらないものです。
私は仕事がら、たくさんの不動産・物件を見ますが、地域が変わればまた不動産も相場も変化します。地域により全く違う世界だと思ってください。私が、地域を絞ることが大切といっているのはそのためです。
バランス感覚や相場観をつかむために、私が良く利用するサイトを紹介しています。
優良サイト
インターネットなどである程度相場観が身につけば次のステップとして、不動産屋に電話やメールをして、より詳しい資料を請求したりして積極的に行動してみてください。そうすることにより、不動産営業マンとメールや電話などでやり取りする機会ができるかもしれません。
そのひとつひとつが経験になります。ただ見るだけより、もう一歩踏み出して行動してみてください。思わない運命や出会いがあるかもしれません。。。
★不動産投資の出口戦略を考える
私の不動産投資に対する考え方で、「収益性をより重視すべきだ」といつも口をすっぱくして言っております。
以前ご質問で
「収益性を重視すべきなのは、区分所有マンションだけで、一棟ものアパート・マンションなら資産性も加味した方が出口戦略として良いのではないか」
といわれたことがあります。
私の考えをいいますと、収益性重視に区分所有も一棟ものもありません。
お金持ち大家さんになるため、収益を得るために不動産を購入するのであれば、収益を第一に考えるべきです。あくまでその先に出口はあります。
出口、将来ばかりを気にして本当に大切なものを見失っている方や、迷いすぎて、結局は決断できない人をたくさん見てきました。
先の将来なんて誰にもわからないものです。誰にもわからないことを心配するより、今出来ることを一つひとつ積み重ねることが大切だと思います。
今日資産でないものが、将来資産になるとは思えませんし、私なら今日資産になる不動産を探し手に入れる方法を考えます。
利回り15％の区分所有マンションと利回り10％の一棟ものアパートがあった場合、いろいろな諸条件にもよりますが、基本的には利回りの高い方を選びます。
余談ですが、、、
不動産営業の仕事をしていると、本当に決断できない人を見ます。
慎重に考え、調べるのはいいことですが、本物の資産は、その間になくなっています。
あなたが考えている間にその不動産の価値を知る人がすばやい決断をし、手に入れるべく行動を起こしているからです。
それと、自分の予算に固執するあまり、たった1,000万の予算アップで、土地も広く、立地も便利な不動産を手に入れるチャンスがあるのに、見逃す方もいます。
自宅を購入するならまだ理解できますが、投資用、収益不動産を手に入れるのに予算にこだわる必要はありません。融資がおりるのであれば多少の予算は気にしなくてもいいと思います。
注意すべきことは、チャンスが目の前に現れたときに、手に入れる準備を常にしておくことです。
準備をしている人のところにだけ、本物の資産が手に入ります。これはプロの営業マンとしての意見です。
私達、不動産の営業マンの仕事は、ものを売る営業ではありません。
情報を提供するのが仕事です。よい情報を提供しても決断するのはお客自身です。
私は押し売り的な営業をしません。事実のみをお伝えし、判断をしてもらいます。
収益不動産で出口より大切なものとはなんだと思いますか？
不動産投資で一番大切なものはなんだと思いますか？
私は、「キャッシュフロー」 これに尽きると思います。
キャッシュフローのみを目的に投資をしてもいいと思います。
キャッシュを生むものを資産と定義するならば、いくら資産性が高い不動産でも、毎月プラスのキャッシュが入ってこなければ、ただの負債です。
管理費、修繕費、税金、返済金、金利などの必要経費を支払ったあとに残る収入がプラスになるような不動産でなければ、投資をする意味がないと思っています。
将来ではなく、今すぐにプラスのキャッシュを生む不動産を探し手に入れましょう。
株や債権などの紙の資産では得ることが難しい、この毎月安定したプラスのキャッシュ（家賃収入）を活かして再投資すれば、資産が次の資産を購入する手助けをしてくれます。
言葉では簡単ですが、実践するのでは大違いです。
私は先に手に入れた、不動産からのキャッシュと給料からのお金で、次の不動産を購入しています。
条件さえあえばどんどん不動産を購入したいと思っています。
給料のみで投資用資金を作るのと、不労所得と給料所得をあわせるのでは、まったく 「スピード」 が違います。
私自身、こんなにも早くに5件もの不動産が手に入るとは思っていませんでした。
3年間で5件の不動産を現金のみで購入しました。
これが、「キャッシュフロー」 の持つ 力です。 |
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