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大家さん失敗の原因とは
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大家さんとして失敗しないためにその原因を知る必要があります。
大家さん業で陥りやすい落とし穴を知り、その避ける方法を学びましょう。
★大家さんの失敗しやすい落とし穴を避ける
大家さんが失敗しやすい落とし穴を避ける方法をについてお伝えします。この落とし穴に落ちないように気をつけて下さい。大家さん業はあくまで、ビジネスと考えて行動しましょう。 |
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①物件価格の落とし穴
不動産をいろいろ見ているうちに、購入希望の物件が、どうしてもほしくなってしまい、利回りなどの数値化した購入基準を無視して、購入を決めてしまう人がいますが、金持ち大家さんになるためには、この購入価格がすごく重要になります。
自宅用不動産を住宅ローンなどで高値で購入してしまい、10年後の現在、ローン残債と中古での売却価格が合わず、売却すらできな状況の人を見かけます。こうなると毎月の返済もしんどいのに売却もできない、八方ふさがりの状態でどうすることもできません。10年間も高い金利、多額の返済を続けた結果がこれでは悲しすぎます。
家賃収入を得ること目的に投資する大家さんは、この購入物件価格に細心の注意を払う必要があります。
物件価格は、基本的に不動産相場を基準に決めれれていることが多いですが、あくまで相対取り引きで、売主と買主が合意すれば売買は成立します。
相場より高い値段で購入することも、安く手に入れることも可能な世界です。
もうひとつ注意してほしいのが、相場より安いという理由だけで、大家さんは不動産を購入してはいけません。
あくまで、家賃収入が安定して確保でき、収入と物件価格を計算し、基準をクリアした純利回りが確保できる不動産のみを購入すべきです。
これが、物件価格の落とし穴です。高値で購入することだけは避けましょう。
②利回りの落とし穴
まずは表面利回りと純利回りの違いを知ることが基本ですが、利回りも実際に家賃が入ってこその利回りです。家賃が高めに設定されていたりリフォーム代などの必要経費が計算と違ったりすれば、意味のない利回り計算になります。
この利回りの落とし穴を避けるには、きちんとした家賃相場の把握と、リフォームの工夫が必要になります。それと一番重要なのか③空室率の落とし穴と連動しますが、入居者が安定して確保ができて初めて、家賃収入が手に入り、利回りが確定します。
毎月の経費や購入時の諸費用が計算に入っていない表面利回りに惑わされてはいけません。
③空室率の落とし穴
物件を購入すれば、すぐに大家さんの仲間入りできるわけではありません。大家さんとしてスタートするには、入居者さんから家賃をいただいて初めて大家さんと胸を張って威張れます。（笑）
立地選びの失敗、家賃設定、リフォームの失敗、などなど空室の原因を上げればきりがありませんが、大家さんとしての成功は物件を購入する前に8割は決まります。
入居ニーズのないところに不動産を購入し家賃をいくら下げても満室にはなりません。
逆に、すべての好条件をそろえても100％の入居率も存在しません。
ある程度の空室率を購入前から計算にいれて資金計画を立てることが必要です。
私の場合は、10％ぐらいを年間の空室率として、資金計画を立てています。立地条件や不動産の条件によりパーセンテージは変化しますが、都心の便利な立地であれば10％も空室率を計算にいれておけば、まず大丈夫です。
空室率の落とし穴としては、購入時に空室のことなど考えずに資金計画してしまうことにあります。お金持ち大家さんを目指していく上で、空室はかならず 「でるもの」 としてあらかじめ資金計画や収支を考えておきましょう。
④リフォームの落とし穴
ただ費用をかけてリフォームをすればいいものでもありませんし、お金をかけずにリフォームをしてしまうと、入居者が見つからないという最悪のパターンになります。
リフォームをするポイントはあくまで、入居者確保と家賃ＵＰの二つを目的に行います。
資金を効率よく、次の投資に使うためにも、リフォームにこだわり過ぎてお金を使いすぎないように注意して下さい。
入居者のニーズは地域やターゲットとする年齢などにもより、変化しますので的確なリフォームを心がけましょう。
入居者のニーズを把握するためには、やはり現場をよく知る賃貸の営業マンと話をするのが一番です。彼らは、毎日売上のノルマに追われ、入居者を案内紹介すればすぐに契約できる物件を求めています。毎日、毎日お客様である入居者さんと話をしているのは、やはり現場の営業マンです。
家賃設定などの入居条件もそうですが、間取り変更や設備の入れ替えなどのリフォームを考える時も営業マンに入居者のニーズを聞いておきましょう。
⑤家賃滞納の落とし穴
★こちらで詳しく解説します。 滞納問題を解決する方法とは
⑥入居者トラブルの落とし穴
私自身が大家さんとしての経験上、入居者とのトラブルは一度もありません。しかし仕事ではいろいろなトラブルを見聞きしてきました。
一番多いのが、入居者のマナーに関することです。夜中の騒音、ペット禁止のマンションで飼っている。共用部分の使用方法などです。
あとは退去時の原状回復に関するトラブルが多いですね。
区分所有マンションの場合、管理会社や管理組合に頼めるものは頼むとして、夜中の騒音などは大家さん自ら注意をしなければいけません。単発的なものであれば、いちいち注意をする必要はありませんが、連日連夜夜中に騒音を立てられればたまったものではありません。
最初は口頭で優しく注意を促し、手紙などの書面で注意をすると効果的です。実際に目で読むと普通の神経の持ち主の人であれば、問題は解決します。
それでも、やめないような人であれば、周りの迷惑もありますし、一棟ものマンション・アパートの場合善良な入居者さんに退去されたら最悪です。
大家さんとしてきぜんと注意を続けましょう。しつこく、しつこく、ねちっこく注意を続けます。不良入居者は退去をしてもらった方が良い場合が多いので、退去してもかまわないぐらいの気持ちで注意しましょう。
退去されるのいやだと思いながらの注意では、弱くなってしまいます。きちんと言うべきことは言わないとのちのち、大きなトラブルに発展する可能性もあります。
⑦維持管理の落とし穴
区分所有マンションの場合、毎月管理・修繕積立金とし徴収されていますので、プロの管理会社が大規模修繕の計画を定期的に行ってくれます。
しかし、一棟ものマンション・アパート、一戸建てを投資用不動産として所有している場合は、自分自身で建物管理、修繕の計画を考えなければいけません。
中古物件を購入の場合、前所有者が修繕の記録を残していればいいのですが、ほとんどの物件は期待しない方がよいでしょう。
水道タンクの清掃、屋上防水、外壁塗装、共有廊下、エントランスの張り替え塗装など修繕計画だけでたくさんの項目があります。
修繕計画は、不動産管理会社などに相談して決めてもいいと思いますが基本的には、信頼のできる、専門家に相談するのが一番です。決して営業マンに相談はしないでください。
大家さんは、不動産を購入することがゴールではなく、スタートラインであることをしっかりと意識しましょう。
築年数が経てばたつほど、修繕費はかさみます。毎月の家賃収入の10％ぐらいは修繕費として積み立てておきましょう。
入居率ＵＰと家賃を維持するためには、清掃の行き届いた管理と定期的な修繕は欠かせません。きちんと将来に向けて費用を計算しておきましょう。 |
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