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大家さん業の未来
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★大家さん業の未来
日本の未来を考えれば少子高齢化で人口が減少する国です。不動産は人口が増加する地域でより大きな価値が生まれます。
日本全体で考えれば大家さん業は見通しの明るい業界ではないのかもしれません。
先日、不動産投資に対してすごく否定的な人に会いました。 |
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その人自身も、店舗・テナントビル（３Ｆ建）を所有している方で、もともと土地を持っていたので20年ほど前に建物を建てたそうです。当然ローンも完済し、借入金は￥０です。立地が良いらしく、満室だそうです。
しかし、不動産投資に対してはすごく否定的な意見を言ってました。
理由としては、
①少子高齢化
②日本は借金のせいで破綻する
③だれも借り手がいなくなる
というものでした。
一番強調されていたのが、少子高齢化ですね。現在でも入居者より分譲マンションを含め余っている部屋の方が多く、需要と供給のバランスで言えば供給過剰です。家賃相場も下がっています。
これからまだまだマンションが建ち、みんな新築のマンションにいくので古い不動産は価値がない。不動産の市場規模が縮小する。簡単に言えばこんな内容でした。
私も平均を見れば、その通りだと思います。人口は減ることはあっても増えることは難しいと思いますし、供給が過剰でマンションは賃貸も分譲もあまっています。
これは事実です。
平均的な投資家になりたいのであれば、この意見に従うべきだと思います。
私が実際に購入した古いマンションですが、すべてのマンションが１週間～10日もかからずに入居者が決まりました。
全体の平均を見れば供給過剰でも、お客さん（入居者）が求めるものを適正（お得な）な価格で提供すれば、たとえ古いマンションであっても満室経営は十分に可能です。
家賃相場を把握したり、安く購入したり、工夫したリフォームをしたりと努力はもちろん必要ですが全面否定をするほど、ひどい状態になるとは思いません。
なぜなら、人が生活する上で必ず住む場所が必要だからです。必要とするものはどんなにインターネットが普及し、時代が変化してもなくなったりはしません。少し姿を変えるだけです。
若い視点でそのニーズを把握できれば、チャンスはまだまだあると私は考えます。
不動産を資産にも負債にも変えるのは、不動産自体ではなく、投資家自身であることを忘れないでください。
１件目の元所有者は差し押さえされ、競売にかけられました。負債です。これを私が安くで買い、資産に変えました。
２件目の元所有者も、一年以上も入居者を見つけられず、高値で購入していため、私に売っても何百万もの赤字だと言っていました。
しかし、この不動産を私は一週間ですぐに入居者を見つけ毎月家賃をいただいて資産に変えました。
不動産そのものが資産や負債になるのではなく、投資家が資産にも負債にもするということを忘れないで下さい。
この原則を間違えると、平均ばかりを気にしてチャンスが見えなくなります。
★過熱する不動産投資には注意
今不動産投資が注目を浴びています。
一棟マンション、事務所・店舗ビルからワンルームの一室まで、それこそ数十億から３００万まで、さまざまです。
特に都市部の事務所ビルや一棟マンションなどが特に好調な売れ行きです。それと、金持ち父さんブームで、個人の不動産投資も注目を浴び、盛んに取引が行なわれています。
「資産運用、私的年金がわりで家賃収入を得る」などの営業トークで新築ワンルームマンション販売も好調です。
ブームや注目を浴びているときこそ、要注意です！！
その不動産は本当に、あなたの資産になるのかどうかを数字を読めれば簡単に判断できます。
資産と思い買った不動産がもしかして、負債になるかも知れません。その不動産からの得られる数字を理解できれば、その失敗はほとんどなくなります。
物件価格、購入時に必要な諸経費、毎月の実家賃収入、想定家賃、相場家賃、毎月の支出、固定資産税などの税金などなど、収支の計算や、物件の調査をより慎重に調査をすれば、判断が可能になります。
だいこんを初めて見た人が、その大根がおいしいのかどうかすら判断できないのと同じです。だいこんを知らない人にとってはしなびれている大根が普通のだいこんだと思い購入し、食べてみて初めておいしくないことに気づくのと同じです。
本当に今、不動産は買いどきなのか？ 「金利が安い、不動産は底値、みんなが買ってるから」そんな理由で不動産投資をしている人を見かけます。
そんな判断基準では、失敗するのは当たり前です。
投資用だけでなく、自宅用のマンションや、一戸建ての購入も同じです。
自宅用の不動産など、買った瞬間に中古になり値が下がるのに、それでも、なぜ新築ばかり買うのでしょうか？
※不動産の立地や条件によりすべてがそうだとは限りません
私には理解できません。
過熱した市場のときこそ、きちんとした判断基準を持ち、周りに流されてはいけません。
★マンションブーム
マンションの建築が増えています。需要と供給のバランスが崩れ、供給過多状態です。
私の住んでいる地域は関西では一番の繁華街に近く、最寄り駅も5分ぐらいのところに住んでいます。
駐車場や古いビル、マンション工場などの跡地にどんどんマンションが建築されています。
それが賃貸なのか分譲なのかは建ってから情報がでないとわかりませんが、かなりの数が建築されています。
新聞の広告一つとっても、土曜日には新築分譲マンションのチラシがたくさん入っています。
需要と供給のバランスが崩れかけている、もしくは崩れているではと私は感じます。
それでも交通アクセスの良い都市部の人気は高く、分譲マンションも賃貸マンションも立地の良いところは完売、満室が当たり前にもなっています。
逆に立地の弱いところは、完成後も売れ残り、値引きをしても売れない状況がでています。
自宅を買うにしても投資用不動産を買うにしても、将来負債になる可能性の高い不便な立地には要注意です。
売るにしても貸すにしても、人気の高い地域、立地のよい不動産を見極めなければ、長期的な負債を抱え、ローン破産の可能性が高くなります。
自宅を購入する際の最低条件は人に貸した場合でもローン返済、管理費、税金などの支出を上回る家賃収入が得られる不動産を購入すべきだと思います。
リスクヘッジの一つで、最悪ローン返済が出来なくなっても人に貸せば返済ができ、自分は家賃の安いアパートに引っ越すとか実家に同居するなどの対策がうてます。
最悪の事態である自宅を競売にかけられるという事態は避けられます。
何も深く考えないで、一生に一度あるかないかの大きな買い物を安易に「家賃と同じ返済でマンションが購入可能！！」 などの広告や営業トークにのせられて、購入する人が増えています。
ローンと家賃との違いをわからない人が多いのが現実です。
不動産の現場にいて、その違いがわからなかったばかりに苦労している人を見るのは、あまり気持ちのいいものではありません。
くれぐれも注意をして、気をつけてください。 |
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