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第五号物件の詳細

第五号物件 2008年3月購入

 物件価格 160万円
 購入総額 1,718,315円
 月額家賃 42,000円
 純利回り  29.03%
通常売買不動産 / 連棟式一戸建て
物件価格 160万円
所在地 大阪府岸和田市
交通 南海本線 蛸地蔵駅
間取り 1LDK 専有面積 45.00u
構造 木造瓦葺2階建て
築年月日 昭和42年3月
購入総額
物件価格 \1,600,000
リフォーム費用 \0
管理費等清算金 \265
税金(登録免許税・取得税) \70,400
火災保険(1年間) \5,600
仲介手数料等 \42,000
購入総額 \1,718,315
収入
家賃 \42,000
共益費 \0
水道代 \0
駐車場代 \0
合計(年間) \504,000
支出
管理費 \0
修繕積立金 \0
公租公課(年間)
\5,100
合計(年間) \5,100
純利回りの計算式  年間収入 − 年間支出 ÷ 購入総額 = 純利回り
この式を利用することにより実際の手取り不労所得が計算できます。


5件目の不動産です。

4年前にフル改装済みの連棟式戸建てが破格の190万円。結局160万円で手に入れることができました。満額での購入でも十分な価格でしたが、のちのリフォーム代を考えての値段交渉を入れました。

外装塗装、雨戸、窓枠、窓、お風呂、洗面化粧台、キッチン、トイレ、オシュレット、フローリング、玄関扉、部屋の建具、ベランダ防水とほぼ全面リフォーム済みです。

築年数の古い戸建てや連棟式を購入するときにいくら安くてもリフォーム代にしり込みし、購入を見送ることがありますが、今回は購入後小規模なリフォームで賃貸に貸し出せるため、購入総額の予測がつきやすかったのも購入を即決した理由です。
そのため、この情報が入った瞬間に、物件を見に行くことなく買付けを書き物件の一番の交渉権を手に入れました。
1階が約26u、2階が約19u。合計床面積が45uの1LDK。


しかし、築年数の古さと解体に手間がかかる連棟式ということを考えれば、ある程度の段階で売却することも考えています。出口戦略も購入する前から立てています。

この物件は、一般に一度も売り出すことなく、私が購入しました。時にはスピードが必要な時がありますので、決断力が問われます。

大阪市内の分譲マンションのみを投資対象としていましたが、今回初めて地方都市の連棟物件です。

すぐに転売してもよし、一度貸し出し入居者が退去してから売却するもよし、隣が売りに出されたときに買い足していき土地が大きくなれば、一棟ものアパートを建築するもよし。いろいろな可能性のある良い不動産が手に入りました。
エントランス

リフォーム前 リフォーム後
購入後リフォームすることなく、

入居者が決まりました。
塗り壁ですが、明るい色で汚れもほとんどなくきれいでした。

床もフローリングです。
今のユニットバスです。
この手の古い物件は、在来工法のタイル張りのお風呂が定番ですが、ユニットバスは清潔感もあり、若い入居者さんはユニットバスが当り前ですので、古いお風呂では入居者確保に苦労します。
こちらも混合栓の洗面化粧台です。
今の最新設備ですね。
ウォシュレットです。
このすべてのリフォームを数年前に売主さんが実施して下さっていましたので、この価格でこの物件が手に入ったのはラッキーでした。

引き戸玄関扉の鍵交換
今までは、ドアノブのついている扉タイプのカギ交換しかしたことがなく、今回は古い一軒家ですので、引き戸の玄関扉でした。


この引き戸の玄関扉の鍵の交換が曲者で、サッシメーカーにしか鍵の在庫がなく、しかも個人への直接販売をしていません。


そのメーカーのサッシを扱っている工務店やサッシ屋さんへしか部品や鍵を納品してくれないそうです。


いちげんで鍵の交換だけを依頼するのは手間がかかる割には儲けにつながらないので、どこも嫌がるみたいです。


特に私のように、鍵の部品だけを購入し自分で交換する場合は特に部品の注文だけでは儲けがなく、手間暇だけがかかるだけです。


どうしたものかと考えているときに、いつも鍵を購入している金物屋の社長に相談しに行きました。


そうすると、やはり商品自体は取り寄せができないが、得意先のサッシ屋さんへお願いし、鍵の部品を取り寄せてくれるように頼んでくれることになりました。


感謝、感謝です。


いつも数千円程度の鍵を購入するだけの私ですので、特にお得様でもないのに、わざわざ取り寄せてくれることになりました。


ありがたいです。


引き戸の真ん中だけの鍵をホームセンターなどで売っている鍵で交換できるサッシもあるみていです。


一度鍵を取り扱っている金物屋さんか、サッシ屋さんへ確認してください。


私の場合は、真ん中の鍵と壁側の鍵と二か所を同一の鍵で開け閉めするタイプのため、メーカーしか取り扱いがありませんでした。


入居日までに鍵の手配も間に合い、無事交換し、勝手口と玄関扉の両方の新しい鍵を渡すことができました。


金物屋で鍵のシリンダーのみを購入し、自分で取り換えすれば数千円から数万円程度の費用で交換できますので、大家の責任としても、やはり交換すべきだと思いました。


今回は、勝手口の鍵、一か所のシリンダーが3,360円

玄関の鍵、二か所のシリンダーで9,450円


ドライバー一本あれば簡単に交換できますので、数万円の手間賃を鍵やさんに払うのであれば、自分で交換したほうが安くできます。
  
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