| 副業・兼業でお金持ち大家さんになるＴＯＰ ⇒ ５．成功の秘訣 現金投資をすすめるわけ |
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現金投資をすすめるわけ
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★現金投資をすすめるわけ
今、私は現金で不動産を購入しています。すべてキャッシュで購入しています。
個人での投資ですので豊富な資金があるわけではありませんので購入できる不動産も限られてきます。
私が所有する投資用不動産は小さな区分所有のマンションが中心です。
現金で購入した物件の価格は160万～550万の価格帯です。地方都市であれば、一棟ものアパートや一戸建ても購入することが可能です。 |
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★現金投資のメリット 都心の中古区分所有マンションのメリット
ではなぜ、私は区分所有のマンションばかり投資対象として選んでいるのかといいますと
①一部屋単位で購入できるので投資金額が低く抑えられる（比較的安く、現金で購入しやすい。）
②都心の立地のよい場所を手に入れられる。（入居者確保が容易）
区分所有マンション投資のメリットはやはり小さく始められることです。
地方の一棟ものアパートでも数千万円単位の投資が必要になるのが一般的です。
中には数百万円のアパートも存在しますが、あくまで一般論で通常は多額の資金が必要になります。
わずかな頭金で多額のお金（キャッシュ）が必要なくても自分自身でお金を借りるだけで、必要なお金に変わりはありません。ローンを組むか現金で用意するかの違いだけです。
その点小さな区分所有マンションは都心の一等地に少額の投資資金で購入でき、ローンなどの返済のプレッシャーもなく始めることができます。
小さく始めることにより経験と知識を得ることができ、のちの大きな取引、数千万円～数億円単位の不動産を手に入れる下準備ができます。
経験と知識を手に入れればいれるほど、不動産投資失敗のリスクが少なくなります。
ベテランのパン職人はおいしいパンを簡単に作れますが、新米の職人では失敗して当たり前です。投資の世界もその法則に変わりはありません。
いざ、投資となると新米で経験も知識もないのに大きな取引、不動産を購入しようとする人がこんなにも多いことにいつも驚きます。
もう一つのメリットが管理や修繕が管理会社や管理組合の存在により簡単です。
一棟ものアパート、マンションの場合、一棟すべてが大家さんの責任により維持、管理が必要です。区分所有マンションの場合、たくさんのオーナーさんにより運営されているため、維持管理、修繕がシステム化されています。
初めて投資し、本業が忙しく副業である不動産投資に時間をかけれない方でも比較的容易に管理することができます。
★現金投資のメリット
現金投資のメリットは3つあります。
①将来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
②小さな不動産で、知識と経験を積むため
③キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため
私も不動産の仕事をしていますが、いつも感じることは経験の少ない状態からいきなり頭金￥０もしくは少ない頭金で大きな不動産をほしがる人が多いということです。
運よく成功できればいいですがいきなり素人が成功できるほど、甘い世界ではないと思います。
いきなり数千万～数億の不動産を購入する、勇気は私にはありません。
私の考え方ですが、最初は小さな不動産をキャッシュで買い知識と経験を積み重ねてから金融機関から融資を受けて、大きな不動産を購入しても遅くはないのではないでしょうか。
よりリスクを少なくするために、私はこの方法をとっています。
空室が続き、仮にローンの返済がきつくなっても、キャッシュで購入した不動産からの家賃収入もあり、サラリーマンのお給料とあわせれば少々の金額では破産しません。
リスクヘッジと経験を積むために、効率は悪いのですがキャッシュでの購入を3～4件ぐらい続けるのがいいのではないでしょうか。
現金で不動産を購入する話をすると、「そんなに現金なんでないよ」 とよく言われます。
本当に、不動産を買うためのお金がないのでしょうか？？ 私が１件目に買った不動産は406万です。年間100万の貯金をすれば、4年で貯まる金額です。
逆に言えばたった300、400万のお金すら貯めれない人は投資をするべきではない！！というのが私の考えです。
少し厳しいかもしれませんが、自分の支出すらコントロールできない人が、他人のお金をコントロールできるかどうかは疑問です。
①将来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
②小さな不動産で、知識と経験を積むため
③キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため
と言いましたが具体的に説明しまうと。
①将来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
始めての取引でいきなり金融機関からの融資が難しいかもしれません。
銀行はその人の信用を重視します。まず信用を築き数年後にはローンを組み大きな不動産を手に入れるための準備期間だと考えて下さい。
数年間は、実績として家賃収入がきちんと入り賃貸経営を安定されているという実績を作りましょう。
きちんとお勤めのサラリーマンであれば、金融機関から融資をうけれらる可能性は十分いありますが、あまりお勧めしません。
時間をかけて一つ一つ担保価値のある不動産の購入と賃貸経営を安定させる方がより確実な方法です。
②小さな不動産で、知識と経験を積むため
最初はすべての人が新米です。何年も経験をしてはじめてベテランになれます。
仕事柄、投資用の不動産をオーナーさんに紹介して、オーナーさんのお手伝いをしてきましたが、自分自身が実際に投資をするのとではぜんぜん違います。
大家さんとしてきちんと経験を積むことが成功への第一歩です。
③キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため
これも考え方ですが、同じ500万でも500万の不動産を購入するのと500万を頭金にして、5,000万の不動産を購入するのとではリターン、収入が全然違います。
キャッシュでの投資は効率が悪いのは事実です。キャッシュを銀行に預けておくより、同等の価値のある不動産に交換すると考えれば、家賃収入も手に入り、その家賃収入をさらに不動産に投資をすれば、より早くお金もたまり、次の不動産購入がより簡単になります。
再投資のプロセスを軌道のせれば、お金がお金を生むシステムがつくれます。
あくまでも私の考え方です。投資にもいろいろな商品、手法がありますので、自分に一番あった方法を選ぶのが無理なく続けられるのではないでしょうか。
★現金投資のリスク
現金投資でのリスクはほとんどありません。
資金を効率よく動かすためには少し遅い投資方法にはなります。
リスクやデメリットといえばそれぐらいしか思い浮かびません。たとえ入居者が見つからなくても返済金もありませんのでお金に詰まることもありませんし、最悪の場合家賃を大幅値引きしたとしても、収入が減るだけですみます。
ゆっくり経験をつむためにはやはり小さな不動産を現金で購入するのが1番です。 |
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