副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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購入時、取引時の注意点

★購入時、取引時の注意点

通常の取引・売買で不動産を購入する場合、かならずプロの仲介業者を通して売買契約をすることになります。

仲介業者には、資格を有する者が、重要事項説明書の説明を義務付けられています。

基本的には「むちゅ」なことができないようにはなっていますが、素人がこの重要事項説明書を説明されてもちんぷんかんぷんだと思います。ある程度不動産屋さんを信頼せざるをえません。
  
ただ、町の不動産屋のなかには、問題の多い業者さんも存在しますので、注意して下さい。


私自身が大手といわれる不動産仲介会社に務めておりますので、業界の内情を知りました。


大手に仲介を頼めば、まず心配はないと思います。大手は社内のコンプライアンス(法令遵守)が厳しく規定されていますので、いち営業マンがどうこうできるシステムではありません。

 ※大手とは、テレビコマーシャルでばんばん宣伝をしているからといって安心しないでください。私が言う大手とは、住○系列や三○のリハ○ス、東○リバ○ル、○菱系などのことです。


再建築が不可の物件をごまかして販売したり、道路関係があいまいなまま契約したりと、いまでも実際に行われています。


わかっていて購入するのであれば、問題ありませんが、よく理解しないまま、だまされて購入してしまうと、将来大変な目にあいます。注意して下さい。


私が売買契約書を作成するときに、一番注意する点は道路関係です。建築基準法上の道路に接道していなければ、再建築ができませんので、不動産の価値が半減します。


区分所有マンションの場合は、問題があることはありません。道路関係もすっきりしていることがほとんどです。一戸建てや一棟ものマンション・アパートは注意深く重要事項説明書を読み理解して下さい。


今の私であれば、自分自身で市役所や法務局で調査し、判断できますが、一般の人がそれをするのは難しいと思います。


高い買い物ですので、自分自身の勉強ももちろん大切ですが、信頼できる仲介業者の営業マンを見つけることがより、重要になってきます。




★区分所有?一戸建て?一棟もの?それぞれの注意点

大家さんとして家賃を貰い、不労所得を得る方法として、対象となる不動産もたくさんの種類があります。


1、区分所有マンション(マンションの一室)
2、一戸建て住宅(一軒家、貸家)
3、一棟ものアパート・マンション


が投資対象になります。それぞれの注意点をお伝えします。


1、区分所有マンションの場合

厳しい建築基準法をクリアした物件ですので、道路や建物構造などほとんど問題はありません。


素人の方が一番安心して購入できると思います。物件管理もマンション全体で管理・修繕をしてくれますので、手間がかかりませんし、マンションの一室での購入ですので、購入金額も数百万からあります。


大家さんのはじめの一歩として、中古ワンルームなどを数百万で現金購入し、大家さんとしてのスキルアップを目指すのも良いかもしれませんね。


あとは、すでに積み立てられている修繕費などの金額をチェックし、将来大規模な修繕が必要になったとき追加の費用が必要なのか、管理費・修繕積立金の値上げなども予測しましょう。


家賃相場と購入価格さえ間違わなければ、大きな失敗のない投資対象だと思います。



2、一戸建ての購入の注意点

一戸建ての建築構造は、ほとんどが木造になると思います。建物の老朽化が一番のポイントです。


きちんと屋根や外壁の塗装など修繕を行えば寿命延びますが、建売住宅などの粗悪なものだと20〜25年で建物の使用が困難なぐらい老朽化してしまいます。


ただ、きちんと立てた建物で修繕も行き届いている物件は30、40年と長期の使用が可能です。


やはり、物件購入時に、物件の良し悪しを判断する目が必要です。築年数はあくまでも目安にしかなりません。


再建築が可能かどうかもきちんと確認してください。通常取引、売買で購入する際は重要事項説明書にて、宅地建物取引主任者が説明義務があります。


その説明のときに、どのような種類の道路に面しているかの説明もしますので、きちんと意味を理解してください。


建築基準法上の道路に面していなければ、将来の建て替えは不可能です。見た目が道でも、建築基準法で認められて道でなければ再建築は無理です。


この点だけはくれぐれも注意して下さい。



賃貸の需要としてマンションなどの共同住宅の方が人気がありますが、駐車場完備や部屋の広さなどで差別ができれば十分に勝負でします。家賃設定と空室率も考慮するようにしましょう。


一戸建てのメリットは、駅から遠かったとしても敷地に駐車場があることと、部屋が広いことが武器になりますので、メリットを活かし満室経営を目指しましょう。



3、一棟ものアパート・マンションの注意点

小規模、大規模にかかわらす、その敷地と建物すべてを維持、管理しなければいけまんので、一番手間がかかります。


ただ、プロに管理を任せればだいぶ楽にはなります。


一棟ものの場合もやはり、建物の老朽化が一番の心配です。排水管などの目に見えない部分でのリスクも大きくなります。


購入前にきちんと部屋の中をチェックし、台所の排水のにおいや現場で水を流してその流れ具合などを遠慮なくチェックしましょう。


購入後思わない出費をさけるためにも遠慮はいりません。


あとは、一戸建てと同じで、重要事項説明の内容をしっかり理解しましょう。


大家さん業として一番効率がよく資産価値が高いのがこの一棟ものアパート・マンションです。購入金額が一番高くもありますが、ぜひチャレンジすべき投資です。
  
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