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入居者募集を極めるこつ
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★満室経営のために入居者募集を極める
不動産投資を成功させる上で、最も大切なことの一つが安定した入居者の確保＝満室経営です。ただ、立地のよい不動産を購入しただけでは、入居者の確保はできません。
自分の物件、不動産が入居者募集をしていることをみんなに知ってもらう必要があります。
以前、賃貸不動産の営業をしていた経験からお話させていただくと、賃貸の営業マンが知らない物件は存在していないのと同じです。 |
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入居者は必ず賃貸の不動産屋さんの所へ部屋探しに行きます。そして部屋を紹介したり、部屋へ案内するのは営業マンです。
その営業マンたちに自分の物件を覚えてもらうことです。ここがポイントです！！
覚えていない物件は案内もできません。そのためにはまず営業マンに大家さんとして営業をする必要があります。
難しく考えたり、緊張する必要はありません。ただ賃貸営業マンの印象に残るような方法を考えればいいだけです。
募集用の資料をきれいに自作して、最寄り駅の賃貸専門の不動産業者へ資料を配りに行っています。
そうすると大家さん自身が営業マンや店長さんと会って話をすることにより、自分の物件をまずは営業マンに知ってもらうことができます。
それと、営業マンに支払う手数料は相場より少し多めにするようにしてください。営業マンも歩合制の人が多く同じ紹介するにしても手数料の多い物件を紹介します。
手数料の多い物件の方が営業マンの記憶にも残りやすいものです。
私は室内の写真や外観、エントランス、周辺地図などを乗せた資料を作成し、カラー印刷して、100キンで売っている安いクリアファイルなどで一冊にまとめて20〜30組ほど作り、物件の最寄り駅とその周辺の駅の近くにある賃貸の業者さんに配り歩きました。
最初はドキドキするかも知れませんが、
「マンションのオーナーですけど、空室が出ましたのでお客さんのご紹介お願いします。」
みたいな感じで不動産屋さんに行けば、好意的に向かえてくれます。彼らにとっても大家さんは大切なビジネスパートナーですので、好意的に迎えてくれますので安心してください。
私はこの募集方法で、すぐに入居者が見つかり満室経営を実現しています。参考にしていただければと思います。
2・3年前まで、パソコンなどさわったこともありませんでしたが、結構簡単にできるものです。
満室経営大家さんを目指すのであれば、業者さんまかせっぱなしにするのではなく、資料作成やその資料を賃貸業者さんに配り歩くぐらいの気合はいれたいですね。
★入居者確保のこつを知る
賃貸営業の部屋付けの仕事をしているときに感じたのが、賃貸用不動産物件の多さです。在庫がなくなることがありません。
持ち家比率が都心部で50：50という統計がでています。
人口の多い都心部の半数は賃貸に住んでいるという事実です。需要は確実にあります。
地方の田舎で、多いところでは80％を超える人が持ち家を持っている地域もあります。
親の代から受け継いでいたりするので、文化や習慣の違いもあるかも知れません。
だから、プロの業者は都心部にどんどん、マンションを建てるのかも知れませんね。
大きめの図書館に行けば、国勢調査や建物・土地調査書なるものがありますので、一度自分の住んでいる地域を調べてみるのも面白いかも知れませんね。
賃貸屋さんが物件を紹介するときに検索する、プロの業者が登録する「社団法人不動産流通機構」というところが運営している、レインズというものがあります。
不動産を登録するシステムがありそこにアクセスして、探します。
だいたいの業者さんはそのレインズをみて、お客さんに物件を紹介します。
簡単に言えば、プロが使う専用検索サイトだと思ってください。
そのレインズで 「大阪市北区」「賃貸」 で検索するとなんと、630件もの不動産が検索されました。
大阪市の北区だけです。
一番安い物件で、家賃3.3万の２Ｋ、一番高い物件で家賃30万の３ＤＬＫまで幅広い不動産が登録されいます。。 かなりの量です。
そのすべてを一人の営業マンで把握するのは、不可能です。そこにヒントが隠れています。
逆に言えば、覚えられないぐらいたくさんの物件があるのであれば、営業マンに「自分の物件を覚えてもらう」ように努力をすればいいだけです。
お客さんが来店されて家賃などの希望条件を聞きそれに合った物件を紹介するとき、まずは記憶に残っている物件の資料からお客さんに紹介します。知っている物件でないと良し悪しがお客さんに説明できないためです。
以前案内した物件だとか、オーナーさんが空室がでたので、お願いしますと直接資料を持ってきてもらった物件とか、お歳暮をくれたオーナーさんとか、手数料が多い物件とか、相場より安い、きれいな物件とかです。当たり前ですが、記憶に残っている物件からお客さんに紹介します。
なんの印象にも残らない、不動産ではたくさんある物件の中に埋もれてしまいます。
営業マンが知らなければ、存在しないのと同じです。
お客さんを案内するのは、営業マンですが、実際知らない不動産がたくさんあると思います。
やはり、熱心に顔を見せてくれるオーナーさんの物件は、印象にも残りますし、「早く決めなければ」と思うのは人情です。
あとは大家さんとして、どうすれば、「埋もれない不動産」にするのかを考えましょう。
そのためには賃貸の営業マンに営業をするのが大家さんの仕事になります。そのため私は自作で資料を作り、所有する不動産の最寄り駅周辺の賃貸業者さんへ営業に出かけます。
いつもこの方法で入居者さんを紹介していただいています。営業マンの印象に残るような資料と条件を提示しています。
★空室になっている部屋の入居者募集と管理
基本的に、物件管理契約と入居者募集の業務とは別々の仕事になります。
しかし、物件管理を任せている業者さんがそのまま入居者募集するのが一般的ですので、そのままお願いすることになると思います。
私の入居者募集の方法は、町の賃貸専門の不動産屋さんに広告の関係上媒介契約（募集を依頼する契約のこと）を結ぶことはありますが通常はわざわざ書面を交わしません。口頭で空き室の資料を私お願いします。
一般媒介であれば、重複して募集を依頼しても大丈夫です。
専任契約の場合でも自分で入居者を見つけても大丈夫です。しかし、入居者募集や管理を任せている業者さんの手前もあると思いますので、あまり積極的に動けないかもしれませんね。
入居者募集などに時間を使える方は、賃貸業者さんに直接、資料を自作し、営業にまわった方が効果的です。
私の経験ですが、賃貸営業の仕事をしていとき、地元の大家さんで、空室が出れば資料を持参されてこられるおじいさんがいらっしゃいました。
やはりその物件は覚えます。条件交渉もオーナーさんと顔見知りですので、しやすく条件のあうお客さんが来店されたとき、真っ先にその物件をご案内します。
直接大家さんの顔が見える物件は、やはり賃貸の営業マンも物件を覚えやすいので、入居者は決まりやすくなります。
入居者さんに物件を紹介するのは営業マンです。営業マンの記憶に残らない物件は存在しないのと同じです。
賃貸業界の仕組みとしまして、入居者を紹介してくれる不動産屋さんが、大手の賃貸業者だからと言って安心してはいけません。アパ○ン・エイ○ルなどの大手の賃貸業者は、ほとんどがフランチャイズです。
本部が直営で経営されているところもありますが、あくまでフランチャイズですので、看板だけかりているだけで、会社自体は有限会社だったりして小さな会社が多いです。
よくチラシや看板、名詞などを見てください。エイ○ル ○○店 ○○○株式会社と表示してあるはずです。一つひとつの会社は小さいです。
フランチャイズの名前のブランドを使用する代わりに、加盟料金などを支払って営業されていますので、大手の名前だからといって安心してはいけません。
あまり行儀のよくない不良入居者を紹介してくるかも知れません。営業マン自身もだまされている場合は仕方ないですが、分かっているのにあえて手数料獲得のために紹介してくる営業マンもいます。
自分自身を守れるのは自分だけです。 |
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