副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

副業・兼業でお金持ち大家さんになる―経済的自由への道―
副業・兼業でお金持ち大家さんになるTOP  ⇒  10.所有不動産の紹介  第四号物件の詳細
第一号物件 | 第二号物件 | 第三号物件 | ★第四号物件 | 第五号物件 | 第六号物件
第七号物件 | 収支報告

第四号物件の詳細

第四号物件 2007年7月購入

 物件価格 550万円
 購入総額 6,371,221円
 月額家賃 80,000円
 純利回り  11.80%
競売不動産 / 区分所有マンション
物件価格 550万円
所在地 大阪市淀川区
交通 地下鉄御堂筋線 東三国駅
間取り 1LDK 専有面積 44.00u
構造 鉄筋コンクリート造地上7階建て6階部分
築年月日 昭和49年3月
購入総額
物件価格 \5,500,000
リフォーム費用 \472,059
管理費等清算金 \51,081
税金(登録免許税・取得税) \229,800
火災保険(1年間) \1,960
仲介手数料等 \116,321
購入総額 \6,371,221
収入
家賃 \70,000
共益費 \10,000
水道代 \0
駐車場代 \0
合計(年間) \960,000
支出
管理費 \7,425
修繕積立金 \4,950
公租公課(年間) \56,600
火災保険 \3,360
合計(年間) \208,460
純利回りの計算式  年間収入 − 年間支出 ÷ 購入総額 = 純利回り
この式を利用することにより実際の手取り不労所得が計算できます。


4件目の不動産です。競売や通常の取引で、入札、買付を繰り返してやっと手に入れた物件です。

この不動産も実は、かなりの指値(値引き)をしました。わたしの希望金額より少し高めの金額でしたが、部屋の内部が思っている以上に状態がよく、きれいでした。

すぐに、リフォームの業者さんに見積もりを依頼し、思っていたよりリフォーム代が安く済みそうだったので、購入をすることにしました。

私が所有する不動産は、2件が大阪市淀川区、あとの2件が大阪市北区と近い地域に集中できていますので、入居者の募集や賃貸管理などもやりやすいです。
自宅から遠方の物件も候補にはしていますが、区分所有のマンションを現金で購入する場合は、家の近くの地域に絞ろうと思っています。

一棟ものマンション・アパートをローンで購入する場合は、そんなに自宅近く限定で探すつもりはありません。
エントランス

リフォーム前 リフォーム後
南向きの明るい部屋です。事務所使用していたため、畳もクロスもとてもきれいでした。最初はリフォームせず、そのまま家賃を安く貸すことも考えましたが、少し家賃設定を高くし、貸し出すことにしました。

障子もあり、和室の雰囲気ただよう部屋を、床、クロス、障子の撤去、木部の塗装、扉を新調し、洋室へと大リフォームしました。

リビングの床もきれいでしたが、明るい色の木目調のクッションフロアー(CF)へ貼り替えました。

洗面台も、小スペース型の洗面化粧台と取り換え、きれいにリフォームです。
このままでは、あまりにも、、、、古すぎますね。

きれいな、オーブンレンジでしたが、今の時代には合いません。若い新婚さんやカップル、単身者をターゲットにしたリフォームには、不釣り合いですので撤去し、新しいガス台を設置しました。



「ぶー、ぶー」 となる、古臭いドアチャイム。。。

旧の配線を利用し、カラーテレビドアホンを設置しました。若い人には喜ばれるアイテムです。


私がいつも実施する、DIY、日曜大工です。近くのホームセンターで100円〜売っているスイッチ、コンセントを購入しドライバーで交換します。

あくまで素人の交換ですので、注意が必要です。ブレイカーを落とし、最初の配線通りにスイッチ類を接続します。

一つずつ交換して下さい。元の配線がわからなくなると、素人ですので、さっぱりわからなくなります。 気をつけて。

引き渡し直後の状態
購入前の状態です。初めて室内を見たときの状況を写真に撮りました。

こんな状態では、売れません。立地条件や売り出し価格は高く無いのに売れなかった理由がわかりました。

私は、さらに値引き交渉をして、この物件を手に入れることができました。

DIY、ホームセンターにて部品を購入し自分で取り換えるリフォーム
シャワーのハンドル、シャワー、便座、などなど、細かい備品の交換です。
この細かい備品関係を交換するだけで、部屋の第一印象が変わります。
ホームセンターで数百円から購入でき、自分で簡単に取り付けができます。

このひと手間を加えるだけで、入居率が大幅に改善されます。

リフォーム内容
1、キッチン台の取り替え
2、洗面化粧台の取り替え
3、リビング扉、3枚の新調
4、11帖和室から洋室への間取り変更
5、リビングの床、全面張り替え
6、クロスの部分張り替え
7、リビング、居室の電灯撤去、シーリング取り付け
8、建具、窓枠、天井の全面塗装
9、網戸張り替え
10、既存下駄箱の撤去
11、11帖洋室の電気機器設置
12、ハウスクリーニング

以上がプロのリフォーム職人さんに依頼した内容です。しめて42万円(税込)

1、コンセント・スイッチ類の交換
2、テレビドアホン取り付け
3、水周り関係、蛇口、シャワー類交換
4、トイレ便座交換
5、カーテンレール取り付け
6、キッチン電気取り付け
7、玄関の鍵、ディンプルキー取り換え

以上がホームセンターにて部品を購入し自分でDIY(日曜大工)したリフォームです。しめて5.2万円かかりました。

  
カテゴリー一覧
1.サイト紹介
2.サラリーマン副業のすすめ
3.お金の仕組みを知る
4.副業・兼業でお金持ち大家さんになる
5.副業・兼業でお金持ち大家さん成功の秘訣
6.副業・兼業でお金持ち大家さんを実践する
7.不動産営業マン、業界裏話
8.よくあるご質問への回答、Q&A
9.プロとしてのアドバイス
10.所有不動産の紹介
   ├第一号物件
   ├第二号物件
   ├第三号物件
★├第四号物件
   ├第五号物件
  ├第六号物件
  ├第七号物件
   └収支報告
現在の資産状況
サイト内検索

サイト管理人プロフィール
 ・レフティー
 ・大阪市在住
 ・1974年(昭和49年)生まれ
 ・嫁と息子一人
 ・サラリーマン

姉妹サイト
金持ち父さんを目指す−お金と自由を手に入れる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
メールを送る
ご意見、ご感想、ご質問などありましたら、

メールフォームにてご送信下さい

雑誌、テレビなどの取材もお受け致しますのでご連絡ください。

※上記メールフォームに得た個人情報は、厳重に管理し、当サイト運営に関するお知らせ以外の目的では使用致しません。
1.サイト紹介
   ├サイトコンセプト
  ├プロフィール
  ├誰にでもなれる大家さん
  └サイトマップ
4.副業・兼業でお金持ち大家さんになる
   ├お金持ち大家さんの基礎知識
   ├お金持ち大家さんのメリット
   ├デメリットと解決方法
   ├通常売買での購入方法
   ├競売不動産を落札する
   └物件購入時の注意点

7.不動産営業マン、業界裏話
   ├実録、お隣の家賃滞納
  ├実録、クレーマーに注意!?
  ├実録、競売開札場
  ├実録、区分所有者集会
  ├ゆうれい不動産!?
  ├耐震偽装問題を考える
  └外国人の住宅ローン
10.所有不動産の紹介
   ├第一号物件
   ├第二号物件
   ├第三号物件
★├第四号物件
   ├第五号物件
   ├第六号物件
  ├第七号物件
   └収支報告
2.サラリーマン副業のすすめ
   ├副業のすすめ
  ├副業のメリット・デメリット
  ├具体的な目標数字を決める
  └時間には限りがあることを知る
5.副業・兼業でお金持ち大家さん成功の秘訣
   ├小さな取引から始める
   ├現金投資をすすめるわけ
   ├勝ち組と負け組を分けるものとは
   ├全国の持家比率を知る
   ├物件の選び方を知る
   ├家賃相場と出口戦略
   ├不動産業界の仕組みを知る
   ├激安不動産を手に入れる
   └銀行融資の裏側を知る
8.よくあるご質問への回答、Q&A
   ├始めての不動産投資と資金調達
  ├不動産市場とその特性
  ├物件調査方法と水面下情報
  ├投資戦略と購入条件
  ├単身者用ワンルームマンション
  ├満室経営をする入居者募集のこつ
  └建物老朽化問題を考える
3.お金の仕組みを知る
   ├お金持ちの考え方を学ぶ
   ├お金持ちの定義とは
  ├お金持ちの基準を知る
  ├お金の仕組みを知る
  ├物価の仕組みを知る
  └お金持ちになるためにすることとは
6.副業・兼業でお金持ち大家さんを実践する
   ├大家さんの実務
  ├リフォーム力で満室経営−基本編−
  ├リフォーム力で満室経営−実践編−
  ├入居者募集を極めるこつ
  ├大家さん失敗の原因とは
  ├滞納問題を解決する方法とは
  ├不動産物件管理・修繕を極める
  └その他の業務・お仕事
9.プロとしてのアドバイス
   ├住宅ローンで大家さんデビュー?
   ├成功するために転職は必要?
   └大家さん業の未来
当サイトはホームページ・ビルダー10で製作し、独自ドメインMuuMuu Domain!、レンタルサーバーロリポップを使用しています。
Copyright(C)2008 副業・兼業でお金持ち大家さんになる All right reserved