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物件の選び方を知る
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★投資用不動産の選び方４つの基準①
①収益性 ⇒一番大切な決め手です。
②内より外を重視する ⇒部屋のきれいさより、立地などに注意！
③購入価格と立地 ⇒価格と立地は重要です
④物件自体の見極め ⇒物件自体がどうしようもなければ、、、 |
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―①収益性―
副業・兼業でお金持ち大家さんになるためには一番重要なポイントです。
投資用不動産、収益不動産を選ぶ基準は収益性のみで、判断して問題ありません。収益を得ることを目的に、不動産を購入するのですから、シンプル、単純に考えましょう。
収益性を決める要因として、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備などの個々の要因があります。その他の条件はあくまで、収益性を決めるための要因にすぎません。
不動産投資の場合、これが絶対に正解！！ という答えはありませんが、収益性がある不動産は、すべて、正解です。収益を得るという目的が果たせている以上正解です。
よく不動産投資の本などでは、１Ｒマンション投資の場合、駅から10分、22㎡以上、築は10年未満などなどいろいろと物件選びのポイントなどが書かれていますが、参考程度に考えれば十分です。
たとえ駅から10分以上で、築20年、16㎡の狭い１Ｒでも、安く購入し、安く貸せば、需要はありますし、収益性も安く買えば十分に利益が上がるはずです。
例えば、駅から10分、22㎡以上、築10年未満の条件にこだわってしまい、高い値段で、購入してしまっては、収益性が落ち、本来の目的である、収益を得るどころかローン返済、管理費、税金などの経費を引くとマイナスになってしまったり、少なくなってしまっては意味がありません。
不動産自体、物件にほれてしまうと、不動産を購入すること自体が目的に変わってしまう危険があります。副業・兼業でお金持ち大家さんを目指すのであれば、購入するときにもう一度、なんのために買うのかを確認しましょう。
もう一度言います。不動産を購入することが目的ではなく、収益を得ることが目的です。その家賃収入で経済的な自由を手に入れることが目的です。
あくまで、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備など条件は、収益性を決める、一つの要因に過ぎません。
たとえば、立地などにこだわりすぎたりすると、視野が狭くなり、正確な判断ができないばかりか、よい立地の不動産は価格が上昇し、収益性が落ちます。
一つの条件にこだわるのではなく総合的な判断が必要です。
ポイントは、「一つの要素、要因にこだわり過ぎない」 です。
―②内より外を重視―
あと注意すべき点は、内より外が重要だということです。
内とは、内側＝建物の外観や内装など
外とは、外側＝立地、環境、周辺施設などです。
内側の部分は、個人の力で変えることが可能です。例えば、外観が古くなれば、塗装により綺麗に出来ます。入居者のニーズに合わせて間取りを変更することもできますし、古いキッチンをシステムキッチンなどの最新設備へリフォームすることも可能です。自分の意思でお金をかけたり工夫することで条件を変えることができます。
外側は、個人の力では変えることが難しい条件ばかりです。
立地を変えることも、住環境を変えることも、個人の力では無理です。ですので購入前に、より注意深く調査し、判断しなければいけません。
不動産を購入するとき、内装の綺麗さや、エントランスの豪華さなどに目を奪われがちです。最新設備のマンションを欲しくなる気持はわかりますが、冷静に収益性を調査、判断しなければいけません。最新の設備も5・6年もすれば古くなりますし、豪華なエントランスも悪くはないですが、それはすべて購入価格に上乗せされています。
収益不動産、投資用不動産を選ぶときの注意点は、「感情に流されずに、冷静に収益性を判断する」です。これから10年、20年と長いお付き合いになる不動産です。ずっと家賃を生んでくれる不動産です。大切に選びましょう。
自宅を買うわけではありません。お金持ち大家さんになり、経済的な自由を手に入れるために不動産投資をする目的を忘れてはいけません。
―③購入価格と立地―
購入価格は、投資の成功を決める大切要素です。
不動産投資で失敗している人のほとんどが、高い値段で購入をしてしまい、家賃収入と支出のバランスがくずれた結果、破産した人たちです。
適正価格で購入することができれば、失敗のリスクはほとんどなくなります。
適正価格とは、売買事例や相場価格のことではありません。自宅を購入するならともかく、収益不動産を購入する場合は、収益還元法で判断すべきです。
相場家賃（収入）から、購入価格を判断する方法です。家賃が5万の１Ｒマンション 表面利回り10％で購入したいときの、価格は、5×12÷10％＝600万 です。600万で購入できれば、表面利回り10％で収益を得ることができます。
私が中古マンションの一室を購入するときは、純利回り12％を最低の基準にしています。
※純利回りとは、 手取り月収 × 12ヶ月 ÷ 購入総額 ＝ 純利回り
家賃収入、共益費などのプラスの収入に毎月かかる管理費や修繕費などの経費を差し引いた実質の手取りの収入と購入時にかかる諸費用や税金などの購入総額をきちんと計算し、実質の利回りを計算します。
表面利回りは、実際の収支とは大きくかけ離れた数字ですので意味のないものです。不動産の広告のほとんどが表面利回りを基準にしていますが、お金持ち大家さんを目指す人は惑わされてはいけません。
物件選びのポイントはかならず、自分の目で見て、感じたことを判断の基準にしてください。自分が住みたい。と思った部屋は、ほかの人も住みたいと思います。
（1）立地
不動産は立地がすべてという人がいるぐらい、重要であることは、否定しません。
特にシングル用の１Ｒワンルームマンションを投資対象に考えている方は、都心の駅近物件の方が入居者の確保は容易です。しかし、あまり立地にこだわりすぎると、失敗の原因にもなりますので注意が必要です。人気のエリアは不動産の価格も高いからです。
賃貸需要の少ない地域で勝負するのはあまり得策ではありませんし、賃貸需要強くても競合マンションが多すぎるエリアも避けるべきです。
立地を判断するために重要なことが、土地感です。自分のよく知る地域はなんとなくではありますが。土地感があり人気、不人気などなんとなくのイメージができます。
まったくなにも知らない地域より判断がしやすいと思います。ちなみに私はまったく縁もゆかりもない地域へは不動産投資をしません。
（2）住環境
シングルとファミリーでは、求める環境が違います。
賃貸の仕事をしていたときに感じたのは、若いサラリーマン、ＯＬは静かな住宅街より、少し騒がしくても、便利な立地の部屋を選ぶことが多いようです。
逆に小さなお子さんがいるファミリーは、駅から少し遠くても静かな住宅街を好みます。当り前の感覚ですが、もう一度誰に貸すかを明確にターゲットを決めておきましょう。間取りや部屋の広さにより自然とターゲットは絞られてくると思います。
狙うターゲットにより柔軟に住環境を判断しましょう。購入する不動産の間取りや広さなど、その地域にあった不動産を手に入れる必要があります。
そのニーズと環境にマッチしたものがベストです。
（3）周辺施設
コンビニ、スーパーは近くにあるにこしたことはありません。
「食べる」は毎日のことなので、特にファミリーにとっては、スーパーは毎日行くところでもありますが、近くになくてもなんとでもなります。部屋を決める、決定的な要因になることは少ないです。近くにあれば便利程度です。
それより、マイナスの施設が近くにないかの方がより注意が必要です。例えば、火葬場、ごみ焼却場、お墓、冠婚葬祭場、お寺、や○ざの事務所、などです。
不動産の価値を下げる可能性もあるので、十分な調査が必要です。
あと私は、現地調査のときに、スーパー、コンビニ、銀行、郵便局、100きん、公園、学校。などの施設はどこにあるのかは 最低限調査をします。購入の参考にはしますが、決定的な要因ではありません。
―④物件自体の見極め―
（1）外観
外観の判断基準は実際の築年数より、見た目のきれいさを優先させましょう。同じ築30年でも、きれいなマンションと、みるからに、ぼろぼろのマンションとがあります。管理・修繕により状態と見た目の印象が全然違います。自分が見て、きれいと思えば合格です。
分譲の区分所有ファミリーマンションは、比較的きれいなマンションが多い傾向にあります。一棟もののアパートなどは塗装をすれば、イメージを変えることが可能なので、区分所有のマンションより有利です。
（2）エントランス・共用部分
見れば一目瞭然です。管理がきちんとされているのか、いい加減なのかは、エントランス・共用部分を見ればすぐに判断できます。特にマンション一室を購入するときは、清掃の行き届いたマンションにしましょう。
エントランス・共用部分が汚れていると、入居者の質も悪くなりがちになりますので、トラブルの原因を作ったりもします。
（3）間取り・広さ
一般的には、シングルは22㎡以上のセパレートでないとだめ！！と言われています。確かに新築マンションで16㎡ の一体型ユニットバスの部屋を作っても誰も見向きもされないかもしれませんが、家賃帯により一概にそうとは言えません。
同じ地域で、築年数の古いユニットバス、16㎡のワンルームマンションが5万。22㎡、セパレート、新築のワンルームマンションが7万円だとします。すべての人が新築の7万のマンションを選ぶでしょうか？
そんなわけではありません。古くても家賃が安い方がいいという人はたくさんいますし、その家賃帯でしか払えない人もたくさんいます。
これから、新築でアパート経営される方は、22㎡以上のセパレート１Ｋを作るべきでが、資金的にも豊富でない新米大家さんは、旧タイプの中古区分所有マンションで勝負しても十分に勝てます。
昭和築、平成前半のバブル前のワンルームマンションは16㎡一体型ユニットバスの部屋がほとんどです。当時は入居者のニーズにマッチしていました。
そのため、この手のタイプの部屋はたくさんあり、あふれかえっています。需要より供給量の方が多いのは事実です。空室の部屋も目立っているのは事実です。
しかし、安く購入できれば、周りの家賃相場より5千円安く貸し出しても、収益が維持できるのであれば、古い時代遅れの１Ｒでも十分に金持ち大家さんとして勝負できます。
たしかに長期的な将来性に不安が残るので、投資した金額を早めに回収できるぐらい高い純利回りで手に入れることができれば、リスクヘッジにもなり、安く貸すことにより、安定した、経営も可能です。
それにこの手の古いマンションは時代遅れになりつつあるので、安く買えるチャンスも多いです。
ファミリータイプだと、40㎡前後の２ＤＫが狙い目です。実際私が所有している不動産も２ＤＫです。ファミリーにしては狭いんじゃないの？と思われるかも知れませんが、そこが狙い目です。
60㎡以上の部屋だと、賃貸へ貸し出すときに分譲マンションと競合になります。4人家族ぐらいだと、だいたい自宅購入も増えていきます。
家賃が高くなったり、家族が増えると、そろそろ家でも買おうかとなります。家賃の範囲内で、ローンを組める時代ですから。自宅の購入を考えるファミリー物件は、競合も多く収益性も悪くあまりおすすめしません。
40㎡前後の２ＤＫだと、新婚やカップル、１ＬＤＫに間取りを変えれば、広い部屋に住みたい高所得者のシングルもターゲットに出来ます。
間取り自体は時代遅れですが、確実にニーズのある間取りです。間取りが古いと築年数も古くなるので、安く購入することもでき、収益性も良いものが購入できるチャンスがありねらい目の広さです。
これだけ、長くお話したのは部屋の大きさ、広さも一度購入してしまえば、変更ができない項目だからです。間取り変更は比較的容易に出来ますが、部屋の広さを大きくするの無理です。購入する前に、よく考える必要があります。
（4）明るさ
暗くじめじめした部屋にあえて住みたい人はいないと思います。私もいやです。日当たりのよい明るい部屋の方がいいです。しかし土地の形や、隣の建物の状況により、どうしても暗い部屋が出来てします場合があります。そのときは、シングル向けの間取りにしましょう。
ファミリー向けの部屋だと、暗い部屋は入居率が極端に低下することを覚悟しましょう。家賃を下げてもなかなか入居者の確保に苦戦します。
シングルなどの独身世帯は、昼間はほとんどいないので、気にしない人がいます。それより家賃が安い方がよいという、人も結構いるものです。できるだけ、暗い物件は避けるにこしたことはありませんが、一棟ものを購入する場合、特に都心部では、建物と建物が密接しているため、起こりうることなので避けられません。 |
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