副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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大家さんの実務 | リフォーム力で満室経営−基本編− | リフォーム力で満室経営−実践編−
入居者募集を極めるこつ | 大家さん失敗の原因とは | 滞納問題を解決する方法とは
不動産物件管理・修繕を極める | その他の業務・お仕事

大家さんの実務

★大家さんの日々の仕事とは

大家さん業は正直、あまり忙しい仕事ではありません。

特にマンションの区分所有だと、まったくといっていいほどすることがありません。

日々の清掃などの管理は管理会社がしてくれますし、修繕の計画や業者の手配などもすべて管理会社と管理組合が行ってくれます。

マンションの区分所有の場合だと、自分で入居者を募集さえできれば、費用もかけずに満室経営も可能です。

入居者が決まり、満室になるとさらになにもすることがありません。
  
ほんとうに言葉通りの不労所得です。不労所得を一度でも味わってしまうと、もうやめられません(笑)。。。はやく次の物件がほしくなります。


考えてみてください。今、毎月お給料を20万、30万もらうのにどれくらいの時間を使い毎日働いていますか?



それにくらべ、不動産からの家賃収入を得るのに必要なことは、物件を選別し購入し入居者を募集し、入居してもらうだけです。


しかも今の時代は、少しの努力で簡単に大家さんになれる時代になりました。


インターネットにより情報が簡単に手に入る時代ですし、小さなマンションの一室なら数百万で購入できます。



私自身大家さん業を実践したみた感想は「意外と難しくないなぁ」という感じです。


どちらかというと簡単に感じました。


平成17年に宅建の免許を取りましたが、その試験の方がどれだけ難しかったことかでしょう。。。


その宅建の試験に比べれば、大家さんになるなんて簡単に感じます。




★大家さんの実務

大家さんの3大実務を紹介します。


私も昼は、普通の会社員・サラリーマンとして働いていますが、兼業・副業でお金持ち大家さん業をこなすことは十分できます。


大家さんの実践的な実務内容についてご説明します。


これから大家さんを目指される方に参考になればと思います。大家さんとは普段どんな仕事をするのかをイメージしてもらえれば、幸いです。


前職で賃貸営業の経験もしおりますので、不動産のプロとしてのアドバイスと、大家さんとしての視点と両方の見方をお話します。


大家さんの日常的な実務のすべては、プロに委託でき、大家さんの中には毎月家賃の入金確認だけをする大家さんもたくさんいらっしゃいます。不労所得と言われるゆえんかもしれません。


大家さんがまず最初にすることは、不動産の購入です。。。人に貸すための不動産がなければなにも始まりません、、。家賃を得るための、不動産を購入しましょう。


当り前のことですが、購入して初めて大家さんとしてスタートできます。



三大実務

1、入居者募集

@不動産の購入
Aリフォームの手配
B家賃等の募集条件決定
C入居者の募集
D入居者の審査・決定
E賃貸借契約
F礼金などの金銭と鍵の授受
2、日常管理

G家賃の徴収
Hクレーム対応
I建物の維持管理
3、解約・退去業務

J解約通知の受取
K部屋の明け渡し
L敷金の返還
M貸出し準備
N再募集の新条件の決定


1、入居者募集


@不動産の購入
大家さん業を始めるには人に貸すための物件が必要です。購入しましょう。●物件検索


Aリフォームの手配
不動産を購入後は、人に貸せる状態へリフォームします。クロスの張替えや畳の張替え、キッチン、トイレなどの設備関係を使える状態に修理、交換をする必要があります。


最初はリフォーム業者さんを一から探さなければいけませんが、ある程度慣れれば懇意の業者さんができますので、リフォームの手配はより早く簡単にできるようになります。


B家賃等の募集条件決定

重要な決定です。家賃相場の把握や賃貸業者さんなどのプロのアドバイスを求めましょう。リフォーム内容により設定家賃を考えましょう。

不動産のある最寄り駅周辺の賃貸専門業者さんを3件ぐらいまわれば、大体の募集賃料が決まります。


C入居者の募集

条件が決まれば、実際に入居者を募集します。個人の力のみでは難しいので、プロの力をかりましょう。2つの方法があります。


その1、一つの業者さんに専任で依頼する。この場合のメリットは資料の作成や営業活動などを業者さんがすべてしてくれます。大家さんは 報告を待つだけです。

その2、たくさんの業者さんにお願いする。私はこちらの方法を使っています。自分で資料を作り、一件、一件業者さんをまわります。その時に自作した資料などを持参して渡していきます。
      

この方法のメリットは営業マンと直接話をするので、物件を覚えてもらいやすいです。たくさんの業者さんに自分で営業をしますので、貴重な意見や情報交換ができます。


デメリットはやはり手間と時間が必要なことです。兼業で大家さんをする方は、物件が増えればなかなか時間が取れなくなります。時間の許す限り自分でしています。


D入居者の審査・決定

管理会社に依頼をしている場合は、審査も管理会社がしてくれます。


物件管理を個人でをする場合は、入居者の審査も自分でしなければいけません。最初の段階では申込書が入居者を紹介してくれた仲介業者さんからFAXで送られてきます。国籍、性別、年齢、勤務先、勤続年数、年収、保証人の有無・関係などをチェックします。


私の場合は勤務先に在職確認の電話と保証人の意思確認の電話は必ずします。この二つが確認できるまで審査をOKしません。それと必ず仲介をしてくれる営業マンから電話がかかってきますので、それとなく転居の理由を聞き出します。


E賃貸借契約

審査がOKであれば、あとは契約書を取り交します。


大家さんであるオーナーは一番最後に印鑑を押します。


契約書も相手の業者さんが用意してくれますので、契約書の内容をチェックしましょう。家賃額、敷金・礼金額、契約日、契約期間、ペットなどの特約事項、解約予告期間などを確認してください。


F礼金などの決済金と鍵の授受

決済金を受け取ります。その時に住民票や所得証明、印鑑証明などの必要書類と契約書を受け取り、すべてを確認してから、最後に部屋の鍵を渡して完了です。

 ※ここで一番気をつけなければいけないことは、どんな理由があろうと 絶対に決済金と契約書を含めた必要書類をすべて受け取ってからでないと鍵を渡してはいけません。
  鍵を渡したと同時に、居住権が発生します。居住権が発生するとなかなか追い出せません。長い裁判期間と多額の費用をかけなければ、どんな不良入居者も退去をしてもらうだけでも大変です。



2、不動産の日常管理

G家賃の徴収

その1、家賃の徴収確認

振込みの場合は銀行に通帳記入をして、きちんと期日どおりに入金されているかを確認します。期日をきちんと守る方ばかりではありませんので、早めに確認をしておいて次の対策などを立てなければいけません。


その2、管理・修繕費の振込み

区分所有の場合は、毎月一定の管理修繕費などが必要ですので、引き落としの場合は残高不足にならないように注意しましょう。マンションの規約によっては延滞利息が加算される場合がありますので注意してください。

一棟もの場合もメンテナンス費用や管理を依頼していれば、費用が発生しますので、きちんと支払いましょう。


その3、滞納者への催促

滞納者への対応は出来るだけ素早くすることが重要です。毎月の家賃を払えない人が、半年、一年と家賃をためれば、ほぼ回収は不可能になります。ないそではふれません。支払えないほどたまる前に、しつこく催促をし、一万円でもいいので出来る限り回収しましょう。家賃を滞納するような人は、お客さんでもなんでもありません。ただの泥棒だ!!と思うぐらいの気持ちでガンガン取り立てます。

普通の神経の人であれば、毎日電話や訪問されれば、精神的に追い込まれます。滞納者に同情をしてはいけません。あくまで ビジネスですので感情的にならず、淡々としつこく何度も催促をしましょう。



Fクレーム対応

その1、苦情の受付

苦情には近隣などの騒音問題や悪臭、設備の故障があります。

近隣などの騒音問題は事実確認をしっかりして、当事者一方の言い分ばかりを聞いてしまうと間違った判断をしかねませんので、必ず事実を確認してください。

設備などの故障の対応は、ただ使い方が間違っているケースもありますのが、素早く職人や修理できる人を現地に見にいってもらう手配をしましょう。


その2、苦情への対応

設備の故障の対応は素早くしましょう。冬場にガス給湯器の故障でお湯やお風呂が使用できなくなれば、生活に支障をきたしかねません。

普段から大工さんや設備の業者さんとはコミュニケーションをとり、携帯などの緊急連絡先などは確認しておきましょう。

入居者同士の騒音などのトラブルは慎重に扱いましょう。意事実関係をはっきりさせ、世間の常識と照らし合わせて、明らかに落ち度があり改善がされないようであれば、大家さんとして解決に乗り出しましょう。



G建物の維持管理

その1、清掃・点検・巡回


区分所有マンションの場合は共用部分のエントランス、ローカ、階段、エレベーター、集合ポストなどすべて管理会社が清掃・管理をしてくれます。そのために毎月高い管理・修繕費を支払っていますから。。。


一棟もののマンションは、すべて大家さんが手配します。時間がない方やめんどうな方は管理会社にすべてを依頼することもできます。棟数、件数が少なければ自分で管理することも出来ます。

清掃は週に一度程度、マンションの点検も月に一度すれば十分です。私も仕事がら、マンションの管理もしていますが、こんな感じで管理しています。

その2、保全処置・補修

自分の資産であるマンションの価値を維持・高めるために、故障箇所の修理や外観の塗装などをします。普段の業務とすれば、することはあまりありません。定期的な修繕計画をたてましょう。



3、解約・退去業務

H解約通知の受取

悲しいことですが、どんなに優良な入居者もいつかは退去をします。書面での通知を受け取り、受け取ったあと退去の立会いの日時の打ち合わせをしましょう。自身で管理する場合は、こちらの都合と相手の都合を合わさなければいけません。


私は、出来る限り自分で立ち会うようにしています。その時に退去の理由や生活していて不便に感じたことや便利だっとことなどいろいろと市場調査をします。お客さんの 「生の声」 を聞ける絶好のチャンスです。


I部屋の明け渡し
 
その1、退去時の立会い

敷金の返還でもめないように、退去者とコミュニケーションをはかり、その場で負担部分を確認して、書面に残し退去者のサインと印鑑を押してもらいましょう。

その2、鍵の返却

退去の確認が終われば鍵を受け取り、契約書記載された鍵番号かを確認しましょう。鍵の本数が足りない場合は、鍵の交換代金を退去者へ請求します。


J敷金の返還

負担部分の差額を退去者の口座に振り込みます。昔の大家さんなどは手渡しで返却をさえれていますが、今の若い方などは銀行に振り込んだ方がビジネスライクにできるので、退去の解約通知書に敷金返還口座を記入する欄を記載しましょう。

預かっている敷金や預かり金がない場合は、負担金額をもらわなければいけませんので、支払い方法などをその場できちんと打ち合わせしておき、のちのトラブルを避けなければいけません。


K貸出し準備
 
その1、リフォーム

部屋の明け渡しと同時に次の入居者募集の準備をします。退去立会いの時にリフォームする箇所を確認してすぐに職人や業者さんの手配をしましょう。空室はお金を捨てているようなものと考えて迅速な行動を心がけましょう。


その2、故障箇所の修理

退去立会いのときに故障箇所をチェックしましょう。実際のリフォームに入ってから職人さんから故障箇所を指摘されることもありますので、早めに発見して早めに修理を手配したいとことです。


その3、清掃

リフォーム、修理が終われば最終段階の部屋の掃除です。プロのハウスクリーニングを頼むもよし、自分で綺麗に掃除するもよしです。


L再募集の新条件の決定

リフォームの手配などと平行して新条件を設定します。リフォームの内容や金額などと家賃相場を検討して、条件を決めましょう。  


@入居者募集へ戻るへ……繰り返しです。
  
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