副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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小さな取引から始める

★最初は小さな一歩から

私の経済的な自由への戦略として副業・兼業で金持ち大家さんを目指すことにしました。

私の投資に対するスタンス(やり方)、戦略を考える上で、「余計なリスクを負わない」 ということが根底にあります。

それにてっとり早くお金を手に入れるのが目的で不動産投資をするわけではありません。小さなことから コツコツ と積み重ねていきます。
  
最初は誰もが未経験です。経験を積むことによりベテランになれます。自転車を乗れるようになるまでには、たくさん転ぶ必要があります。


いきなり自転車を転ばずに乗りこなせる人は少ないと思います。子供のころは、三輪車に始まり、次はこま付き自転車へと少しずつステップアップし、最終的には普通の自転車を乗りこさせるようになるまでになれます。


投資も同じです。


投資となるといきなり大きな取引やてっとり早くお金を手に入れようとする人が多いのは理に適っていません。


いきなり大きな取引をして、転んでしまっては二度と立ち直れないかもしれませんし、立ち直るのに時間がかかります。


最初は小さく始めるべきだと思います。



私は実際に小さな取引から大家さん業をスタートしました。


小さな取引(物件の購入)から、投資を始めればより少ないリスクで多くの経験を積み重ねることができます。


いきなり大きな借金を背負い、一棟ものアパート・マンションを購入するのではなく、キャッシュで小さな不動産を買うことをおすすめする理由とメリットは、より少ないリスクで多くの経験と知識を得られることにあります。


たとえ空室がずっと続いたとしても、破産することはありませんし、ローンの返済などもありません。少しずつ、一歩一歩ゆっくりと経験を積むことが出来ます。


この小さな取引をたくさん経験してから、大きな取引を始めても遅くはないのではないでしょうか。



そのため、私自身小さな不動産を買うことからスタートしました。


頭金無しで不動産を購入したいと思っている人が、たくさんいますが、初めての不動産購入であまり経験の少ない段階での多額のローン(借金)は、経験不足による失敗のリスクも高く危険です。


もちろん将来的なプランとして、一棟ものマンションやアパートを頭金なしで購入をし大きなレバレッジの力を利用すべきだとは思いますが経験の少ない時期でのレバレッジの使用はマイナス方向に働いたときのリスクを考えればあまりおすすめはしません。


あくまである程度経験を積んでから、より小さな力で大きなものを手に入れることを視野に入れて行動すべきです。


いきなり欲張るべきではありません。


小さな取引(キャッシュで小さな不動産の購入)を続け、十分な知識と経験を得てからでも遅くはありません。



ベストセラーになった、金持ち父さん貧乏父さん ロバート・キヨサキ著  などの影響もあり、多くの個人投資家が不動産に注目をしています。


副業・兼業でお金持ち大家さんを目指すのであれば、小さく始めることをおすすめします。


一時的にではなく長期的に「収益を得る」必要があります。一時的な利益ではなく、長期的に安定した利益を得るです。


小さな積み重ねをすることで、近い将来大きなものへ変化させることもできるようになると思いますので、人より少し時間がかかるかもしれませんが、少ずつ前に進みましょう。



★大家さん成功の心構え

大家さんとして、どうすれば成功できるのか?

安定した経営をするにはどうすればいいのか?


などなど、成功するためにはいろいろな要素が必要です。せっかく不動産を所有しても、資産のつもりで買ったものが実は負債だった。なんてことはよくある話です。毎月のキャッシュがマイナスになるものは、すべて負債です。


それに自分の利益ばかりを考えている大家さんも、やはり失敗してしまう原因を作ると思います。


せっかく大家さんになったのだから、入居者さんには、気持ちよく長い間住んでいただきたいものです。


賃貸営業の仕事をしている時、実に身勝手な大家さんや自分のことしか考えない入居者さんがいました。


大家さんとして成功するには?

@まず、入居者さんこのことを第一に考える
Aパートナーである、賃貸業者、リフォーム業者、不動産売買業者、税理士、会計士などを大切にする
B自分自身のことも考える




@入居者さんこのことを第一に考える


入居者さん=お客さんです。お客さんがいなければ、当然収入もありません。


せっかく入居していただいても、すぐ退去になっては、安定した経営は難しくなります。自分勝手な大家さんでは、入居者の確保は難しいです。


賃貸営業の現場にいた時感じたのが大家さん側の視点で、リフォームや家賃設定をしていたり、管理をおこたっっていたりする大家さんがいました。


当然、空室がたくさんできることになります。こちらが、提案やアドバイスをしても聞いてくれず、空室のまま放置しているケースがあります。


私たち賃貸営業のプロは、どんな不動産・物件や条件が入居の決まる部屋なのかを知っています。


来店してくださった、お客さんに気に入っていただける部屋を紹介するのが、私達の仕事です。必然と入居者が決まる不動産、条件を知っています。


満室経営されている、大家さんを見ると、周りより安く良質な商品(不動産)を提供されています。経営の基本ではないでしょうか。

 
自分の利益ばかり考えて家賃設定をしても、今の時代は厳しいのが現実です。


大家さんの視点ではなく自分が住んだ場合を考えて、リフォームや条件の設定を考え部屋を提供してみて下さい。


たえとば、トイレが汚い部屋に住みたいと思いますか?

狭くじめじめした部屋に住みたいですか?

マンションのエントランスがいつも汚れていて、ごみだらけの家に帰りたいですか?


簡単なことだと思います。当たり前のことを当たり前にする。そうするだけで自然と満室経営は可能です。


当たり前のことが当たり前に出来ていない大家さんがたくさんいます。経営努力をされていない大家さんたちです。



少子化で人口が減る、供給過剰でマンションはあまっている、などなどマイナス面がよく取り上げられる不動産ですが、賃貸の現場で感じることは、まだまだチャンスは多い。ということです。


確かに、経営に失敗されて、何億と借金を抱えて破産し、不動産を競売にかけられたり、最悪夜逃げしたりする可能性はありますが、成功する可能性もまだまだたくさんあります。


リスクや失敗ばかりに目を向けるのか、成功の無限の可能性を探すのか投資家自身の問題です。不動産投資が問題なわけではありません。


特にこれからは、より二極化すると思います。


ニーズ、入居者の求めるものを提供されている大家さんは満室経営で、勝ち残っていく。

自分勝手な大家さんは、空室が多く、経営がくるしくなり破産する。


いわゆる勝ち組と負け組みによりはっきりと分かれていくと思います。



ここで、成功するために重要なことをお話します。 

「大家さん本」「不動産投資の本」などの書籍に、不動産を選ぶ基準やポイントが書いてありますが、そのまま、うのみに、しないで下さい。


こういった本は、平均的なアドバイスを書いていることが多いので注意が必要です。あくまで平均的にみれば正しいとは思います。


平均的に見れば、駅から20分より5分の方が、いいに決まっていますし、地方より、都心部の方が人口や需要も多く条件的にはいいに決まっています。


駅から遠い部屋より、近い部屋の方を求めるお客さんが多いのは当たり前です。


でも賃貸の現場から言わさせていただくと、駅から20分以上かかる不動産でも満室経営されている大家さんもたくさんいらっしゃいます。


駅からの距離を気にしない、お客さんもいるということです。要するに努力しだいで、いくらでも挽回はできるということです。


その分苦労は多くなりますが、逆に考えるとそのような物件こと、高利回りで多くのキャッシュフロー(家賃収入)をもたらしてる可能性も高いです。


お金持ち大家さんを目指すのであれば、一つの条件にこだわるのではなく総合的な判断ができるぐらいまでに自分自身のスキルを磨いて下さい。




Aパートナーである、賃貸業者、リフォーム業者、不動産売買業者、税理士、会計士などを大切にする


例えば、賃貸の部屋付けをしてくれる営業マンは、大家さんに利益をもたらしてくれる大切なパートナーです。


その利益を生みだしてくれる大切なパートナーの報酬をケチってはいけません。入居者を紹介してくれた場合の報酬が5万の不動産と、15万の不動産があるとして、同じような立地、部屋の条件なら、どちらの不動産をお客さんに紹介するでしょうか。。。


当り前のことですが、報酬の多い不動産を営業マンは紹介します。


利益をもたらしてくれる、大切なパートナーですのでたっぷりと報酬を払いましょう。賃貸の部屋付けの営業マンは歩合制で働いている人も多く、売上重視で物件を紹介します。



リフォーム業者さんも、リフォームをきれいにしていただいて、部屋の価値を高めてくれる大切なパートナーです。


それと、設備などが故障したときなども迅速に対応してもらわないと、退去につながってしまいます。



不動産売買の業者さんや営業マンも収益性の高い優良な不動産を手に入れるには、なくてなならない大切なパートナーです。


すべて自分の力だけで経営できるほど、大家さん業は簡単なものではありません。


いろいろな専門家のアドバイスや、力があって初めて安定した経営ができます。


自分ひとりだけが利益を独り占めするようでは、長く安定した経営は難しいでしょう。


私の場合は、賃貸の営業を始め、リフォーム業者さん、大工さんなどいろいろと協力をしていただいています。


不動産を購入する際も、間に入ってくれる仲介営業マンが積極的に動いてくれれば、こちらの意向どおりに話がまとまることもあり、良い条件の不動産が手に入ります。




B自分自身のことも考える

大家さん業は慈善事業ではありませんので、自分自身の利益も当然得なければ、経営は続きません。


自分自身がお金や自由を手に入れるために、収益不動産を買ったり、投資をするわけですから、損をしては投資する意味すらなくなります。


適正な利益を得なければ、事業として経営できなくなります。適正な利益が大切です。自分のことばかり考えると、結局お客さんや世間から、見放され、長く続きません。



上記の3つをバランスよくすることで、安定した経営ができます。


現場を知らずに、経営は語れません。


経営者は評論家ではありませんので、現場を知らなければ持続するのは難しいでしょう。すべての基本は現場あり、です。

悩んだり、迷うことがあれば、現場に戻りましょう。
  
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