副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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大家さんのメリット

★大家さんのメリット

お金持ちになるための、キーワードは キャッシュフローとレバレッジです。この二つの言葉にあります。

不動産投資、大家さん業はこの二つの言葉有利使うことができます。
  
@長期的な投資ができる

A毎月キャッシュが手に入る ⇒現金(キャッシュフロー)を再投資できます。

B安定している ⇒変動、不安定では投資とはいえません。

C担保価値がある ⇒レバレッジを使うことが可能。=お金が借りられます。



―@長期的な投資ができる―

投資対象である、土地は年月の経過により、傷んだり、壊れたりしません。マンションなどの建物も、管理や修繕計画をきちんと立てることにより、40年、50年、それ以上の使用が可能です。その間ずっと収益をもたらしてくれます。


株などと比べ価格変動が少なく、長期的な収支が予想しやすのも、特徴です。家賃相場が安定しているので、次の年にいきなり家賃が半値に、急落するということもほとんどありません。


ポイントは、耐用年数と土地は減価償却しない、ということです。「形あるもの」は、いつか、使用できなくなります。使えなくなれば解体されてなくなってしまします。


しかし、土地はなくならない、「唯一のもの」と言ってもいいかもしれません。その他の投資対象と決定的に違うところではないでしょうか。


それに、建物自体も耐用年数が長く長期的な投資をするためには重要な要素です。建物の構造にもよりますが、5年や10年で使い物にならなくなった建物なんて聞いたことがありません。


コンクリート造の建物は、通常50年は使用できると言われているそうです。実際どれくらいの期間、建物が使用できるかはメンテナンスの状態によりますが、日本ぐらいです。築20年のマンションが古い!といわれるのは。建築業者や不動産業者が作った、日本の常識は、世界の非常識です。


管理や修繕を定期的におこなえば、40年、50年、それ以上使用できます。


なくならない土地と耐用年数が長い建物。この二つが長期投資を可能にします。




―A毎月、キャッシュフロー(現金)が手に入る―


大家さん業は毎月、キャッシュ(現金)が手に入ります。


当たり前じゃないの?と思われる方もいらっしゃると思いますが、これが、ビジネスの世界や、投資の世界では、当たり前でも、ないのです。


例えば、ビジネスだとキャッシュ不足による黒字倒産というものがあります。売上は1億あるが、キャッシュ(現金)がないために、支払いの手形が払えずに、不渡りになり、倒産することになります。現金商売が強いと言われるのは、とりあえずキャッシュ(現金)が手元にあると、ごまかし、ごまかし何とか経営が持ちこたえられるためです。


株なども、売れば現金化できますが、所有していることによりキャッシュが手に入るわけではないです。配当などでキャッシュが手に入ることはありますが、毎月安定して入ることはありません。


キャッシ(現金)が手に入るメリットは、ズバリ! 「再投資が可能になる」 です。


手に入った現金をさらに、キャッシュを生む資産を手に入れるために使う。この再投資のプロセスが軌道乗れば、お金がお金を生み、ますますキャッシュ(現金)が手に入ります。


お金持ちがさらにお金持ちになる理由は、この再投資にあります。せっかく手に入れた、キャッシュ(現金)をムダにしないようにしなくてはお金持ちへの道は遠くなってしまします。


毎月月末に家賃を振り込んでいただいたお金、キャッシュ(現金)には、手をつけずに次の不動産へ再投資すれば、お金持ち大家さんになるのは時間の問題です。




―B安定している―


不動産は値動きがゆるやかです。今日買った土地が、明日価値がなくなるようなことは、ほぼないといっていいでしょう。


ビジネスを興した場合、借入金による返済等多額の借金をかかえるなど、リスクの大きな投資です。その分、リターンは無限です。確かに一番面白い投資だと思います。自分の会社を作って経営ができます。一番リスクも大きくリターンも大きく、楽しく、しんどい投資対象ではないでしょうか。


株は手軽に少ない金額から始められるメリットがあります。しかし市場の動き、値動きが大きくあっという間に儲かるときもあれば、えっっという間に損をすることもあります。私は株の専門家ではありませんの株で大儲けする方法を知りません。


不動産は、優良な入居者の確保さえできれば、毎月定期的に家賃収入が手に入ります。株のように毎日の値動きを気にする必要もありません。たとえ不動産の価値が下がっても、家賃収入は入ってきます。


現在の不動産投資の基本は、転売による利益のキャピタルゲインではなく、毎月の家賃収入からの利益を得るインカムゲインが主流です。




―C担保価値がある、レバレッジが使える―


レバレッジとは、レバレッジとは、「より少ない力でより大きなものを動かす」ことです。てこの原理のことです。


より大きな不動産を手に入れるためには、レバレッジを使う必要があります。



銀行からお金を借りて、一棟もののマンションを手に入れた方がより少ない現金(キャッシュ)でより大きな不動産が手に入ります。

私の場合、投資用としては4件の不動産を現金で購入しましたが、約1,700万を現金で投資しました。家賃は月々25万円程度です。


しかし、レバレッジを使い、一割の頭金で不動産の購入できるとすれば、1,700万の現金で1億7千万円の不動産が手に入ります。


毎月の家賃収入が比較にならないほど増えます


そのかわり、多額の借金をするため、返済もあり破産するリスクも増えます。


そのリスクとメリットを比較するとやはり、不動産投資をし大家さん業を拡大する方法として、レバレッジを使う方が効率的です。

それが不動産投資の醍醐味でもあります。


小さな不動産であれば、私のように現金のみで購入することもできますので、借り入れしてまで大家さん業を拡大する必要がない人は一歩ずつ資産を増やしていけば、経済的な自由を手に入れることもできます。


ここで注意してほしいことは、始めての不動産投資で大きくレバレッジをかけるのではなく、小さく始め経験と知識を得てリスクをコントロールする方法を学んでから大きなレバレッジを使用するべきです。



株を買うから、お金を貸してください。と銀行に行っても丁寧にお断りされてしまします。新規にビジネスを始める、会社を興すからお金を借りる場合も、かなり難しいのが現状です。


ビジネスを興す人のほとんどは、自己資金か親族知人から借りるか、出資をしてもらうかのどれかで、初期費用を用意されています。


銀行などの金融機関からお金を借りて会社を作れる方とは特別な人ではないでしょうか。


しかし、不動産の場合不動産を買うからお金を貸してください。と銀行に言った場合、物件や借りる方の信用にもよりますが、借りることができる可能性は高いです。


しかも、特別な人ではなく普通のサラリーマンの方が、何億もお金を借りて不動産投資をされている方が実際たくさんいます。


仕事柄、オーナーさん、大家さんとよくお話をしますが、割合的に言うと代々土地を受け継いだ、地主さんの方が多いかも知れませんが、サラリーマン大家さんも確実に増えています。これからはもっと増えると私は考えています。



★レバレッジ、お金を借りるメリット

担保価値がある = レバレッジを使える = お金が借りられる    

では、お金を借りるメリットはなんでしょうか?


1、多額の現金を用意しなくてよい
  1億円の不動産を買うとき、1億円の現金を用意できる人は少ないと思います。お金を借りれば、少ない現金で、大きな不動産の購入が可能です。


2、投資効率がよく、収入も多くできる
  500万の現金があったとします。500万で1Rを買ったときの収入は 5万円ぐらいと仮定します。
  500万を頭金して、5,000万円の不動産を買ったときの収入は、50万ぐらいになります。
  (5,000万=500万の1Rが10件買える値段なので単純計算しました。)
  お金の生み出す、収入の多さと効率が、まったく違った結果になります。


3、事業の規模を、より早く大きく出来る
  すべて現金で購入したときと、お金を借りたときとでは、不動産の購入スピードの違いができ、10年後、20年後と時間が経てば経つほど、その差は大きくなります。


担保価値がある = お金が借りられる = リスクが増える  


お金を借りれば、当然返済があります。返済が出来なければ、破産します。現金での投資は、破産がありません。自分の収入の範囲で投資をしますから、失敗しても、破産することは、ありません。


現金で買う、お金を借りて買う。この2つの違いを理解し、うまく使うことで、より大きな不動産を手に入れることは難しいことではありません。


リスクを怖がらずに、コントロールする方法を学び、これからも実践し挑戦し続けます。
  
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