副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

副業・兼業でお金持ち大家さんになる―経済的自由への道―
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お金持ち大家さんの基礎知識

★お金持ち大家さんの基礎知識

お金持ち大家さんになるためには、いろいろな言葉の意味を理解し、その言葉を自分の一部になるぐらいに深くこころに留める必要があります。
  
★経済的自由を得るとは


年末年始、お盆、ゴールデンウィークなどの大型連休明けので、明日から仕事だ。。。。憂鬱だ。。。と思ったことはありませんか?


「憂鬱だ」とまではいきませんが、「明日の仕事が待ち遠しくてワクワクしている」なんて人は少数派のはずです。


私がなぜ?不動産投資をするのかは、ここに理由があります。仕事が嫌いなわけではありませんが、仕事に行きたくないときや、もっといろいろなことにチャレンジしたいと思ったとしても、生活のため、お金のためにそう簡単に今の仕事を辞めれる人は少ないと思います。


たった一度の人生なら、もっと自由な人生を送りたい、もった人生を楽しいみたい。そのためにはお金が必要です。


家族がいる人は嫁さんや子供を食べさせなければいけませんし、電気、ガス、水道料金などの支払い、住宅ローンや家賃等の支払いなどなどたくさんの支払いが毎月毎月あるはずです。


必要最低限の生活をするだけでも、かなりのお金が必要なのではないでしょうか。そのために仕事にいっている人がほとんどだと思います。


でも仕事をしないで、お金が手に入ればどうでしょうか?


現在私の投資用不動産からの家賃収入は約25万ほどあります。毎月銀行口座にキャッシュで振り込まれます。現金で不動産を購入していますので返済はありませんから、管理費、修繕積立金を差し引いた金額が実質の利益になります。


この家賃収入が月々30、50、100万あれば、人生もっと豊かに楽しく過ごせると思います。そのために不動産投資を始めました。


時間は限りのあるものです。すべての人に平等に与えられたものではありません。その限られた時間を自由に過ごしたいために副業・兼業で大家さん業を始めました。



★お給料以外の収入、不労所得とは


副業・兼業でお金持ち大家さんになるためには、お給料で稼いだお金を投資し、不労所得を得なくてはなりません。


不労所得=実際の労働を伴わず手に入る所得


大家さん業には、お金持ちになるための不労所得を得るには最適な方法です。毎月毎月家賃として入居者さんがお金を銀行口座に振り込んでくれます。


これ以上の不労所得はないと思います。



不労所得には、株の配当金、特許収入、権利収入、印税などたくさんの種類がありますが、特に何の才能もなく、安定して手に入る不労所得は大家さん業以外に私は思いつきませんでした。


事実私は平均的な年収のサラリーマンです。


その私でも副業・兼業でお金持ち大家さんになれました。まだ、お金持ち大家さんとまでは言えませんが、それなりの不労所得は得ています。


不動産という資産を手にいれ、その資産から家賃という不労所得を手にいれれば、経済的な自由が手に入ります。


お給料以外の不労所得、がポイントです。自分の体を使いアルバイトしてはいけません。自分の頭とお金を使い働かなくても手に入る所得を手に入れます。


私が所有する不動産で一番安い価格は160万円です。その160万円の不動産から毎月42,000円の家賃、不労所得を得ています。


160万円なら、誰にでも用意できる金額ではないでしょうか。あとは行動する勇気を手に入れい、実行するだけです。



★レバレッジとは


レバレッジとは、「より少ない力でより大きなものを動かす」ことです。てこの原理です。


不動産は大きなレバレッジが使用可能です。


一億円の不動産を頭金なしで購入できれば、諸経費分の現金で一億円の不動産が手に入ります。


現金で一億円の不動産を買える人はそんなにいないと思います。不動産は金融機関が多額のお金を融資する数少ない投資対象です。


株を買うから一億円を貸してくれと銀行に行っても丁重にお断りされるだけです。



現在は、現金で不動産購入をしていますが、銀行からお金を借りて、一棟もののマンションを手に入れた方がより少ない現金(キャッシュ)でより大きな不動産が手に入ります。


私の場合、投資用としては4件の不動産を現金で購入しています。現金のみでの購入は返済金がなく、財務的に健全な状態で投資が可能ですが、効率が悪く不動産のダイナミックさがありません。


しかし、レバレッジを使い、少ない頭金で不動産が購入できれば、大きな不動産が手に入ります。現在サラリーマンの生涯賃金が約三億円といわれていますが、その生涯賃金の三億円の不動産を手に入れることも可能です。


これがレバレッジの力です。毎月の家賃収入が比較にならないほど増えます。



レバレッジは、プラスの方向にも働きますが、ひとたびマイナスに向かえば、牙をむき出しに襲いかかってきます。


マイナスのレバレッジほど怖いものはありません。あっという間に破産します。レバレッジを使用する投資は、多額の借金をするため返済もあり破産するリスクも増えます。


しそのリスクを十分に理解し、コントロールするための勉強が必要です。


レバレッジはリスクとメリットを比較し検討する必要があります。


副業・兼業でお金持ち大家さんを目指すためには、大きなレバレッジを使う必要はありませんが、より早く、より大きくするためには強力な道具です。


私は現在、現金のみで不動産を購入しお金持ち大家さんを目指していますが、より効率よく不動産を手に入れるにはレバレッジは欠かせません。


それが不動産投資の醍醐味でもあり、私も次のステップとして、より大きな不動産を手に入れるべく、動き出しました。



★転売業者と大家さんの違い(キャピタルゲインとインカムゲイン)


転売を目的に利益を確保するためには、購入、売却、購入、売却、、、と売買を繰り返さなければいけません。


個人やプロの業者が利益を確保し続けたり、会社を存続させるためには売り買いを繰り返し行わないといけません。条件の良い立地、環境、価格など利益を確保するためには何度も条件のよい不動産を探さなければいけません。


そうなんども大儲けできる良い条件の不動産を購入できるでしょうか。


それに比べ大家さん業は、一度条件の良い不動産を購入し、維持管理をするだけで、毎月安定した家賃収入を得ることができます。


どちらが、長期的に安定した収入が確保できると思いますか。手っ取り早くお金を手に入れるためには安く購入し高く売却すればお金は手に入ります。


ここで問題になるのが、その売買を繰り返さなければいけないことです。これでは不労所得はいえません。


お金持ち大家さんとして成功するためには、より大きな条件の良い不動産を手に入れるための売却以外は所有し続け、家賃の不労所得をもらい続ける必要があります。


目先のお金につられてはいけません。



現在私が所有する不動産も転売すれば、購入価格より高く売却できますので、数百万程度の利益はすぐに手に入れることができます。


しかし、私は売却するつもりはありません。大家さんとして、たしかに数百万の利益を得るには数年間かかるかも知れませんが、きちんと維持管理できれば、数十年にわたり毎月毎月安定して家賃を受け取れます。


手っとりばやくお金を手に入れたいと思う人があまりに多いため、転売する人が多いのではないでしょうか。


私は基本的に転売するつもりはありません。てっとり早くお金持ちになりたいわけではないからです。


人とは弱い生き物です。特にお金に関することとなると、より感情的になり目先のお金につられやすいものです。しっかりと信念を持ち目標を達成するという意志の強さが必要です。


安定した家賃を得ることにより、経済的な自由を得ることのみを目的にするべきだと思います。


その考えた方の違いが行動の違いにでて、将来の経済状態の違いに表れます。皆様は将来どのようになりたいですか?



★表面利回りと純利回りの違いを知る


実際投資用不動産を購入するという段階では、よりきちんとした数字で判断ができる基準を持つことが大切です。


投資家それぞれ判断基準や参考にする数字の基準は異なりますが、基本的には利回りを購入するかの基準にするのが一般的です。


ただ、この利回りは投資対象の選定にあたり、あくまで選ぶための基準の一つに過ぎないということに注意して下さい。絶対的な数字はありませんので過信しすぎないようにしましょう。


不動産屋さんの資料に載っている、表面利回りと純利回りとの違いを理解しましょう。



たとえば、物件価格500万円、家賃が5万円

表面利回りとは、

年間総家賃 ÷ 物件本体価格 = 表面利回り
5万円×12ヶ月 = 60万円 ÷ 500万円 = 12% 


表面的にはそんなに悪くない数字に感じますが、純利回りで計算するには、毎月の支出と固定資産税などの毎年必要な費用。それと、物件購入時の税金や手数料関係、リフォーム代の費用なども考慮します。


管理・修繕積立金が1万円、固定資産・都市計画税が5万円。税金、手数料、リフォーム代が物件価格の10%、50万円かかった場合の

純利回りでは、
 (年間総家賃 − 年間総経費 ) ÷ (物件本体価格 + 購入諸経費) = 純利回り

(5万−1万)×12ヶ月−5万=43万円 ÷ (500万+50万) = 7.8% になります。


大家さんとして成功を目指すのであれば、不動産屋さんが使用する表面利回りに惑わされないでください。


大家さん業をするためには必ず必要経費が発生します。収入があれば、支出も毎月固定で発生します。実質の利益を基準に購入を検討するべきです。


購入する際の諸経費もそうですが、毎月の必要経費をきちんと計算にいれて、利回りを計算しなければ、実際に手に入る収入にかなりの誤差でてきますの注意が必要です。


大家さんを成功させるためには、物件購入の際に収益性を重視する必要がありますのでその基準のひとつが純利回りです。



私の購入基準は、純利回りで12%を基準にしています。


都心の比較的立地条件のよいマンションを購入していますので、家賃設定さえ間違わなければ空室率も低く抑えられます。


地方都市の不動産を購入する場合は、空室率に注意して下さい。




★需要と供給のバランス


大家さん業を安定させ長期的な成功を獲得するためには需要と供給のバランスを理解する必要があります。


最近の賃貸募集の条件として、礼金・敷金¥0という条件のお客さんが増えています。


特に大阪地域では、保証金という習慣があり、東京などの敷金礼金と比べると、高めに設定されていて入居時の初期費用が高めになってしまします。


大阪市の北区のワンルームの相場では、保証金が20〜30万です。


古く狭いワンルームマンションでも、家賃は安く下げていますが、あい変わらず保証金は20万もとる物件がたくさんあります。



当然家賃が安くても初期費用がかさむこれらの物件は空室が多くなっています。


賃貸営業の仕事をしているとき、お客さんで若い男性の一人暮らしの方でしたが、家賃はある程度出せるが、初期費用がない。礼金が出せても5万まで!という条件の人がいました。


結局、大阪市の北区では、物件が少なく苦労しました。


特に、ワンルームマンションは若い人をターゲットにしますので、若い方で何十万もお金を貯めている人は少ないのではないでしょうか? もちろん個人差はありますが。。。


大家さん側から言えば、初期費用もだせない人がきちんと家賃を払ってくれるの?という心配がありますしリフォーム費用などの経費も必要ですので、その分を敷金・礼金、保証金で回収をしたい大家さんが多いようです。


賃貸物件の供給が過剰な現在では、お客さんのニーズを的確に把握をした家賃などの条件設定が必須です。


昔ながらの大家さんはその時代の流れなどがわからない方が多く昔と同じ条件のまま入居者募集を行い空室のままになっています。結局は空室のまま半年、一年と時間だけが立ちます。


地主系大家さんはお金持ちの年配の方が多く、昔の考え方のまま空室を放置しています。


お金持ち大家さんを目指すのであれば、若く柔軟な考えを持ち、賃貸経営をすることができれば、まだまだチャンスが多い市場だと考えています。


お金持ちの地主さんには資金力ではかないませんが、供給過剰の現在でも創意と工夫次第では、満室経営は十分可能でし、お金持ち大家さんになれます。


ライバルである地主系大家さんたちは、昔の考えに縛られた、時代に取り残されつつある大家さんですから十分に勝負に勝てます。



不動産、賃貸業も需要と供給のバランスによって成り立つ商売であることになんら変わりはありません。
  
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