副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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不動産物件管理・修繕を極める

★不動産物件管理とは

不動産を手に入れ、大家さん業を拡大するためには物件の維持管理が重要になってきます。

物件維持管理と入居者管理の違いを知っておきましょう。


物件管理とは
建物自体を管理することをです。外壁の塗装や排水管のメンテナンス、エレベーターのメンテナンス、屋上・ベランダの防水などの建物を維持するための修繕業務や、エントランスなどの共有部分の清掃などの管理業務のことです。


入居者管理とは
入居者募集や入居後の対応をするための業務になります。
  
区分所有マンションだと物件の管理は管理組合や管理会社が物件管理をしてくれますので、一部屋ひと部屋の個人のオーナーさんは特にすることがありません。毎月管理費と修繕積立金を徴収されますので、その費用で建物修繕も行われるのが基本です。


維持管理する上では区分所有マンションが一番手間がかからず簡単です。



一棟ものアパート・マンションや一戸建てを所有している場合、すべて物件管理は大家さんの仕事になります。


特に建物の価値を維持するためには定期的な物件の修繕が必要です。外壁塗装から防水など基本的な維持管理を怠ると老朽化かが進み建て壊しや建て替えが必要になり収益性が悪くなる原因を作ります。


修繕に関しては、修繕の目安などはプロの職人さんや管理会社の人のアドバイスを求めましょう。定期的なメンテナンス期間も把握し、きちんと修繕することにより物件の価値は維持できます。



それと、日々の清掃を怠ると物件があれだし、入居者の退去や質の悪い入居者しか集まらなくなり、入居者管理もたいへんになります。


遠方にある物件や物件数がたくさんある場合、昼の仕事が忙しすぎる場合は、プロの管理会社にお金を払い、物件管理をお願いすることになります。



私がおすすめする方法は、できるだけ自分自身で管理するです。


最初は小規模な大家さんからスタートしますので、自宅から遠くない地域で不動産を購入し、すべての大家さん業務を自分自身で行ってください。そうすることにより、より深く大家さん業を知ることができ、知識と経験を得ることができます。


大家さんの現場を知ることが大切です。


そして、大家さん業が順調に拡大できれば、プロの管理会社に任せることを検討するようにしてください。大規模な大家さんまで成長でき、プロの管理会社に任せることになったあとも、大家さん業の現場を知り、豊かな経験を積んでいれば、管理会社の言いなりにならずに自分自身の大切な資産である不動産の価値を高めるための方法を管理会社に提案することもできます。


ただ、管理会社に言いなりになり、自分の物件の価値を落としている大家さんを見るのはつらいものです。それは自分自身が大家さんとして勉強しなければ、人の言いなりになるしかなくなります。


そのために、私は初期のころの小規模な大家さんは物件管理も入居者管理も自分自身ですることをお勧めしています。




★区分所有マンション修繕や日々の管理を考える

土地は古くなったり、なくなったりしませんが、建物は古くなります。長く使用するためには、維持管理が重要なポイントになります。


一棟ものアパートは、自分の全責任で修繕などの計画を立てることができますが、区分所有マンションの場合注意が必要です。


築年数の古い区分所有マンションを投資の対象とする場合は、管理費・修繕積立金の値上げのリスクを考える必要があります。


私も所有する2件のマンションが購入後、修繕積立金が値上がりしました。それぞれ4,000前後の値上がりでしたが、投資利回りを考えると痛い出費です。


マンションの大規模修繕にともない、現在まで積み立ていたお金をすべて使いきるため、今後の修繕計画のこともあり、修繕積立金を値上げしました。


積立金が購入時、4,000円と築30年のマンションにしては安かったので、しかたがないのかもしれません。。。値上げは想定の範囲内でしたが、、、。


値上げ金額も4,000円UPと約倍になりました。


管理費とあわせると毎月1.5万円の出費になりますので、収益に大きく影響します。



もう一件のマンションは、17uのワンルームマンションですが、こちらも修繕積立金が値上がりました。約4,000円値上がり、購入時は管理費・修繕積立金の毎月約1万円でしたので、この値上げで1.4万円の固定の支出になりました。


しかもワンルームマンションですので家賃自体が5万円と安く支出の割合が多くなります。


しかしマンションの大規模修繕は必ず必要なことですし、修繕することにより不動産の価値が上昇もしくは維持できると考えれば、必要不可欠な費用になります。仕方のない出費と考えましょう。


不動産投資対象が、区分所有マンションにしろ、一棟ものアパートにしろ、修繕費は将来必ず必要な出費ですので、事前に予測しあわてないような資金計画をたてましょう。


せっかく購入した不動産の価値を落とさないためにも、清掃などの日々の管理や建物維持のための修繕費などは計画的に貯め、定期的な修繕を行いましょう。


そうすることにより建物の寿命がのび、より多くの家賃、収益が獲得できます。




★遠方物件の管理

以前賃貸の営業をしているとき、店の前で清掃などの開店準備をしていると、身なりのよい、おじさま?が声をかけてきました。


「今は、賃貸は動かない時期なの?」 と、一瞬戸惑いましたが、「おそらくどこかのオーナーさんだな」と思ったので、話を聞くことにしました。


私が所有する2件目のワンルールマンションと同じ町名にある、同じような条件のワンルームマンションのオーナーさんでした。



入居者が2ヶ月も決まらないと心配になり、関東にお住まいの方でしたが、わざわざ大阪まで様子を見に来たそうです。


購入してからまだ一度も物件を見たことがなく、はじめて見にいくといっていました。


10件ぐらい全国に区分所有のワンルームを持っている、個人の投資家さんでした。



管理を任せている業者さんと待ち合わせ中で、店の看板を清掃していた私に声をかけたみたいです。


大阪市北区にあるこの物件の条件は
 家賃  5.2万円
 共益費 7,000円
 礼金  2ヶ月分

 最寄り駅 徒歩4分
 築    昭和60年
 占有面積 21.03u
 6F部分


昔に建てられた、三点ユニットの典型的な旧タイプのワンルームマンションです。私が購入した不動産は、もう少し古く、少し狭いです。


家賃条件も、標準的な条件です。これでは、はっきりいってなかなか決まらないと思います。


この程度の条件のワンルームマンションは、この地域はたくさんあり、賃貸需要の強い地域ですが、その分マンション、ライバルもたくさんあります。


決まらない!とまでは言いませんが、なかなか厳しいのが現実です。



それに、任せている管理会社が、、、正直しょぼいですね。。。


基本的に物件管理を専門にしている会社に入居者を見つける力はありません。


駅前の賃貸の部屋付けを専門にしている業者さん頼みです。アパ○ン、エイ○ル、などのフランチャイズの賃貸業者が集客力も強いです。特に若い入居者さんはフランチャイズのネームバリューと安心感で選びます。


普通のマンションオーナーさんは、管理会社にすべてを任せていますので、入居者募集やその仕組みを知らない人も多いのではないでしょうか。


私は時間の許す限り、自分で資料を作り、物件の最寄り駅とその周辺の駅にある賃貸の業者さんに自らが営業にでかけ、資料を手渡しして、入居者さんの紹介をお願いしています。


いつもこの方法で募集をしています。少し手間と時間が必要ですが、すぐに入居者さんが見つかります。


入居者さんを見つける方法は、いろいろなありますが、私も賃貸のプロとして、この方法をおすすめします。



遠方物件の場合はすべてを管理会社に任せることになりますので、営業力がなくても誰にでも決められる部屋へリフォームし、相場より少し安い条件で募集しましょう。


あと、業者さん&営業マンには手数料はたっぷりと支払いましょう。


大家さんである私たちに、利益をもたらしてくれる大切なパートナーですので、手数料をけっちてはいけません。


今の時代に何もしない大家さんは衰退していきます。


自分で資料を作り営業するか、それができない場合はリフォームを工夫する、募集条件を安くするなど、経営努力が必要です。


自分ばかりが儲けることを考えてリフォームも手抜き、家賃・礼金もしっかり取り、営業マンへの手数料もけちる。こんな部屋はいつまでたっても空室のままです。


数ヶ月、半年、一年と空室が続けばお金を捨てているようなものです。失った時間は二度と取り戻すことができません。


入居者が決まる条件に変更して満室経営した方が、結局は儲かります。
  
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