副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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単身者用ワンルームマンション

★ワンルームマンションの需要は?

―ご質問―

>1Rマンションの需要は多いのでしょうか? 管理費と修繕費、固定資産考えてペイできるか不安です。管理費高い物件が多すぎる気がしますが。

>マザーズオークションでも300万以下で買える物件が多いのですが、購入してよいものかどうか悩んでいます。
  
―質問へのアドバイス―

まず、シングル用の物件は、基本的には若い人がターゲットになります。


シングル用の賃貸の部屋は、二極化していくと思います。賃貸営業の仕事をしているときに実際お客さんと接してると、ある程度お金を出しても、築年数が新しくきれいな広めのセパレート物件を望む人と、狭くて古くても、家賃が安い物件がいいという人とに分かれます。


全体的なニーズとしては、きれいな高級感のある物件が人気はあります。


大阪市内の300万前後のワンルームですと、築20年前後で、広さも15〜18u(6帖1K、1R)のお風呂トイレが一緒のユニットバスの物件になると思います。


確かに、人気はない物件ですが、まったく入居者がいないというわけではありません。


要は、家賃の設定と立地次第でいくらでも満室にすることは可能です。



物件自体にあまり魅力がないのなら、そのほかの部分で魅力を出せばいいだけです。


手っ取り早いのが、家賃の設定を相場より3,000〜5,000下げて、空室率を改善する方法です。


それと、敷金・礼金を¥0 にするなどすれば、意外と入居者は決まると思います。

※もちろん、立地などの諸条件にもよりますが、安い家賃などのニーズは確実にあります。


収益性を落とさずに、家賃を安めに設定するには、不動産を安く手に入れることが必要になってきます。


不動産投資で失敗している人は、収益(家賃収入など)より、高い値段で購入した人です。たったこれだけのことで、不動産投資は失敗しません。


あとマンションの区分所有の場合、管理費・修繕積立金の問題があります。


物件にも違いはありますが、1万前後の費用であれば、必要経費とわりっきて毎月支払いましょう。


あまりにも高額な管理費の不動産は見送ったほうがいいですが、あまり心配しすぎるのもよくありません。


最悪、家賃を下げて、管理費を支払っても十分収益の上がる不動産を買えばいいだけです。その不動産を探すのが根気のいる作業になります。


5万の家賃収入があっても管理費で1万引かれますと、実質は4万になります。一年で48万の収入です。 



古いワンルームマンションは、将来性に不安はありますので、現金での購入の場合は6年前後で投資資金を回収できる、高利回りの物件なら買い!!です。純利回りで12〜15%前後を目安にしましょう。


ただ個人で、しかも現金で不動産を買う場合は資金的な問題もあり、少し古めのワンルームマンションに焦点を絞るのはよい方法だと思います。


高利回りの不動産が手に入り、より早く資金を回収することにより次の投資物件購入のサイクルを早めることができます。




★最近のシングル需要、設備のニースは?

―ご質問―

>1Rマンションの投資は考えたことがありますが、リフォームするのにコストがかかりすぎるので止めました。具体的には、電熱型のコンロと1ドア冷蔵庫を改造するのにコストかかりすぎるので、止めました。

>娘の意見だと、ロフト式ベットを置き、2ドア冷蔵庫を付ける、電磁調理器に変えれば何とか借り手がつくのではという意見でした。それにしてもバブル期の1Rマンション、住む人の事考えていなかったのかな?リフォームするにも狭いのが難点。

>特に地方の1Rは250万で買っても、採算コストが出るかどうかわからないのが不安です。


―質問へのアドバイス―

私も最初は、ワンルームを投資の対象として、あまり考えていませんでした。


やはり一体型ユニットバス、18u以下の物件は、将来的に厳しいという現実があります。不動産投資は、長期的に安定して家賃収入を得ることを目的に投資をします。


長期的なプランを立てた場合、特に将来の空室リスクなどが心配要因になります。その長期的に利益を得ることに不安がある場合は投資対象からはずします。


狭く古い一体型ユニットバスの1K、1Rは入居者の好みの変化により、現在、将来的にも厳しい現状があります。そのような物件はさらに値下げの方向に進んでいます。


しかも、狭いタイプのワンルームマンションはリフォームの工夫にも限界があるので、私も最初はワンルームマンションを投資対象にしていませんでしたし、個人的にワンルームマンションは好きではありません。


しかし、私が2件目に購入したのは、17uの三点ユニットバスのワンルームマンションでした。


ではなぜ??私が、このワンルームマンションの購入を決めたのかと言いますと、答えは単純に立地と価格です。


前所有者の方は、入居者募集も、売ることにも苦労しました。私も前所有者と同じことになる可能性もありましたが、私は購入後10日間ぐらいで入居者見つけることができました。


立地条件は、大阪梅田まで駅2駅と大阪でも人気のエリア、天神橋筋六丁目駅徒歩4分にあります。


大阪以外の方はピンとこないかも知れませんが、通称「天六」といわれる、全長2km超と日本最大級の商店街がある町です。


大阪市内でも、便利で人気の高い大阪市北区の地域です。私の得意としている地域でもあります。


募集家賃は5万です。この家賃での純利回りは14%です。将来家賃は下がることを想定し、4万まで家賃を下げたとしても、純利回りで10.8%を維持できます。


このエリアで、1Rが4万のマンションはまだ存在していません。かなり低い水準の家賃を将来のリスクとして想定しました。それでも入居者の確保はできるエリアであると判断しましたので、購入に踏み切りました。



少し話がそれましたが、単身者のニーズとしてトイレ・風呂が別々のセパレートタイプが好まれるのは事実です。


ただし、すべての単身者がセパレートでなければだめかというとそうではありません。セパレートタイプだと部屋の広さが余分にかかる分家賃も割高になります。


少し高い家賃を払ってまでセパレートにこだわる人もいますが、そうでない人もたくさんいます。


むしろ三点ユニットバスの方が掃除が楽という方もいます。


家賃の設定次第では三点ユニットバスは問題のない設備だと私は考えています。


実際に、先に話した2件目のワンルームがすぐに入居者が決まった話をしましたが、最初の入居者さんが2年で退去され、リフォーム後募集をしましたら、前回と同じ家賃の5万円ですぐに入居者が見つかり、満室で稼働しています。


立地条件と家賃設置金額、購入価格次第では狭く古いワンルームマンションでも十分に投資対象になるというのは私の実践した結論です。




★古いワンルームの今後?

―ご質問―

>築年数の古い、占有面積が15〜18uぐらいのワンルームマンションは今後、これくらいの広さでも駅からの距離や家賃しだいではまだ戦えますか?


―質問へのアドバイス―

ひと昔前に主流だった、タイプのワンルームで、20u以下の3点ユニットバス(お風呂、トイレ、洗面台)がありますが、不動産投資の本などには、人気がない、将来なくなる、絶対に買ってはいけない、などとよく書かれているのを見かけます。


私の考えは少し違います。すべての古いタイプのワンルームが入居者確保が難しいかといえば、実はそうではありません。


私も17.12uの築25年の三点ユニットタイプのワンルームを所有していますが、購入後1週間で入居者が見つかりました。


立地や家賃などの設定により、まだまだニーズはあります。


もちろん、新築マンションを建て、購入しようとしているのにわざわざ三点ユニットワンルームを選ぶ必要はありませんが、築年数の古い三点ユニット式のワンルームマンションでも購入する金額しだいでは、十分に収益不動産としての価値はある!!と私は考えています。



人気のエリアであれば、単純に家賃を下げれば入居者確保は意外と簡単です。


そのためには安く手に入れ、安く貸す必要がありますので、購入価格が高すぎると要注意です。


大阪市内でも、特に、淀川区の新大阪、東三国、西中島南方の周辺は競合物件も多く、しかもこのタイプの古いワンルームが乱立している状況ですので、将来的にさらに家賃の下落が予想できます。


ある地域を調べていくといろいろなことがわかってきます。リスクを理解した上で、安く購入できるのであれば勝負はできると思いますが、個人的にはあまり好きな地域ではありません。


競売不動産でも新大阪周辺のワンルームが比較的よく出ますが、よほど安い金額で落札できなければ、あまりメリットの少ない地域だと私は思います。

※結局、4件目に東三国で1LDKの不動産を購入しましたが、、、。




★ワンルームマンション投資とは?

―ご質問―

>今考えてる物件は1Rで築22年、只今入居されています。物件を見て一つ気になったのが、マンション入り口に数十台の自転車が雑に並んでいました。

>入口横のゴミステーションもあまり綺麗にかたずけられていませんでした。(管理会社は、物件を紹介してくれた関連会社です)

>実利回りは良い方だと思いますが、管理がもう一つ良くないように感じました。今後空室になった時、入り口の清潔感が無いと入居付けは難しいのではと、思うのですが、考えすぎでしょうか?


―質問へのアドバイス―

そうですね、第一印象が悪いマンションは、入居者さんも同じことを思っているはずです。それでも入居するには理由があるはずです。


単純に家賃が安かったり、立地が良かったりすれば多少のことは我慢しても入居したいと思うのではないでしょうか。


一般的に言っても質の悪い(家賃の安い)マンションには質の悪い入居者が集まる傾向にはあります。きれい好きな整理整頓のできるサラリーマンや女性は、エントランスが汚いマンションに入居しません。


ただし、多少のゴミや自転車など常識の範囲であればあまり気にしないほうが良いと思います。家賃が低い地域であれば、学生さんや若い単身者をターゲットにできます。


しかしあまりに常識はずれな汚れ方や乱雑さであれば、投資対象からはずした方がよいでしょう。



それよりも、重要で確認しなければいけないことがありますので、注意してください。


特にオーナーチェンジの物件は要注意です。

 1、なぜ収益の上がっている不動産を売るのか
 2、現在の入居者の入居時期はいつか
 3、入居者の家賃は現在の相場との差はあるか
 4、滞納はないのか

などを確認する必要があります。


特に売却理由はきちんと聞いておきましょう。


私の知人で、オーナーチェンジ物件を購入した次の月から滞納されました。


よくよく調べると前オーナーの時から滞納気味でときどき遅れていたみたいで、回収できていない家賃もあったそうで、それがいやで売却したそうです。


仲介した不動産屋がグルかどうかまではわかりませんでしたが、よくある話なので、気をつけてください。
  
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