副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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建物老朽化問題を考える

建物老朽化問題を考える

★入居者募集の方法、こつはありますか?

―ご質問―

>不動産屋さん一社に入居者の募集をお願いしているのですが、なかなか入居者がみつかりません。どうすればよいでしょうか?
  
★築年数が古い不動産のリスクとは?

―ご質問―

>古いものは減価償却が進んでいるのですが、それでも良いものを手に入れるのが最善策ですよね。私の愛車はそんな感じです。ただ、この目利きが素人には難しいように思うため、リスクに感じてしまいます。普段から素人はどういうところに気をかけておけば良いのでしょうか?


―質問へのアドバイス―

そうですね、減価償却の経費計上はあくまでおまけです。節税もおまけです。あくまで主は、収益を得ることです。


その目的さえ間違わなければ、不動産投資での失敗は少なくなるのではないでしょうか。いつのまにか、営業マンの言いなりなっていた。なんてことにならないように気をつけましょう。



古い物件のデメリットは、やはり古さです。それをメリットに変えるのは投資家自身です。古いことがリスクだと考える人は、築年数の新しい不動産を買いましょう。


古い不動産のデメリットはメリットに変えることができます。方法は単純です。リフォームです。


安くきれいにリフォームして、高く貸す。たったこれだけのことで、デメリットがメリットに変わります。


ただ、古い物件すべてが、よいかというと、もちろんそんなことはありません。


古い不動産になればなるほど、不動産を選ぶ際により注意深く調査をする必要があります。



よい不動産の見極めですが、

築30年前後の不動産を買う場合は、一軒家と鉄骨造のアパートは対象からはずしています。やはり建物の構造的に弱い部分があり、長期的に不安定な要素が多いと考えます。


区分所有、一棟ものの鉄筋コンクリート造(RC)・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)のマンションのみを対象にしています。


そして、管理修繕がきちんとしているかをみます。これは、実際にみてきれいだ!と感じれば合格にしています。


私も建築士ではありませんので、くわしい構造まで把握できませんので、自分の感性を信じています。




★将来マンションの老朽化問題?

―ご質問―

>不動産投資に興味あるのですが、中古マンションでキャッシュフローを得る場合、元が取れるのか不安あります。

>マンション価値が20年後どうか?やはり、土地がないと担保にもできないし。そのあたりどう対処してますか?


―質問へのアドバイス―

私にも20年後の未来がどうなっているかは、わかりません。おそらく、誰にも分からないことだと思います。


乱暴な言い方かもしれませんが、誰にも分からないことを心配しても仕方がありませんで心配しないことにしています。


ただ、わからないからといって何も考えずに投資をしているかというと、もちろんそんなことはありません。


私が現在所有している区分所有マンションですが、築32年経っています。


私が購入したのが2年前ですから、購入時すでに築30年のマンションでした。


このマンションの20年後はさっぱりわかりません。しかし私はこのマンションを買いました。


初めての投資用不動産で総額、税金、リフォーム費用などすべての経費を足して、取得費用として約500万円かかりました。


すでに購入して3年経過しましたが、約250万円回収できました。順調に行けばあと3年で投資金額全額が回収できます。


3年後は、築36年のマンションになりまが、私が投資した段階の築30年のマンションを見て、修繕も定期的に行われていましたし、10年後に使い物にならなくなるぐらい老朽化することは、ありえないという判断に基づいて投資しました。


現在の状態を見てもあと3年後に、使用が不可能になるぐらい老朽化することはあまり考えづらい状況です。しかも2007年10月に、外装塗装の大規模修繕を終えたばかりです。


見た目はめちゃくちゃきれいなマンションになりました。


投資資金さえ回収してしまえば、そのマンションが老朽化して使えなくなっても、損だけはしません。しかもあと10年、15年と使用できれば、投資金額の何倍ものお金、キャッシュフローが手に入ります。


逆に言うと、ある程度築年数のたった区分所有マンション、一棟ものアパート・マンションは短期間で投資資金の回収ができることが、投資をする最低条件になります。


一棟物の場合、「最悪土地が残るから、、、」なんて思わないで下さい。


その考えの甘さが、最終的に身を滅ぼすことになります。仕事がら、そういう人をたくさん見てきました。


このような理由から、私の場合、20年後のマンションの価値がどうか?を基準に投資を致しません。20年後の未来なんて誰にも分かるはずがありませんので。


それと土地がないと担保価値がないと言うのも銀行により判断が違いますが一般的には担保価値は低くなります。




★築年数の古いマンションのデメリット?

―ご質問―

>質問なのですが、今回取得されたのも含め結構、築年数が経過しているものを取得されていますが、その辺の基準とか注意している点とかありますか?


―質問へのアドバイス―

私も古い不動産が大好きなわけではありません。(笑)


投資用不動産を選んで行くうちに自然とそうなってしまいました。

私の条件は、

1、現金で購入できる少額の不動産
2、利回り12%以上
3、交通アクセスのよい都心
4、駅10分以内


私が購入した4件の不動産は、大阪でも一番人が集まる「梅田」がある大阪市北区に2件と、その北側に隣接する淀川区に2件です。


立地だけで言うと、一等地と呼べる場所だと考えています。


しかも最寄り駅まで一番遠い物件でも徒歩8分です。


これだけ立地がよい不動産を少額の現金で購入しようと思うと自然と築年数が古く、一部屋単位の区分所有マンションなります。


もう少し地方で、築年数の新しい不動産も考えましたが、今のところは購入していません。


築年数が古いマンションの今後の問題点として、

1、老朽化による入居率の悪化
2、スラム化
3、建て替え問題


入居率の悪化に関しては、立地のよい不動産を購入することと、管理がきちんとされているマンションを購入することで回避できます。


実際私が購入している、<A HREF="http://investment-it.com/2_1kenme.htm">築32年のマンション</A>をご覧ください。外壁の塗装やエントランスの修繕、エレベーターの入れ替えなど、定期的な修繕、メンテナンスをおこなった結果、すごくきれいな状態を保っています。


入居率も100%です。リフォーム後1週間で入居者が決まりました。立地条件も良く外観やエントランスなどとてもきれいなマンションです。



スラム化の問題ですが、これも立地条件のよい不動産を購入することと、管理がきちんとされているマンションを購入することで回避できます。


便利できれいなマンションには、みんなが住みたいと思いますし、売りに出されてもすぐに次の買主がきまり、所有者が入れ替わります。



一番の問題は将来の建て替えの問題だと考えています。


将来のことまで予測は不可能ですので、リスク回避の方法を考えています。


現金で購入することにより、長期のローンを組むことがありません。


利回りの良い不動産を購入することで、早期に投資資金の回収ができる不動産にしか投資をしていません。


一件目の不動産は約6年で投資金額の全額を回収できる予定です。すでに3年が経過していますので、あと3年で回収できます。


投資資金さえ回収してしまえは、利益が確定します。かりに建て替えになった場合でも、損をすることはなくなります。


ただ、コンクリート造のマンションが30年や40年で建て替えをしなければいけないぐらい、老朽化するとは考えられません。


きちんと管理、修繕さえできていれば、構造的には50〜60年はもつといわれています。


以上のような理由から、私は、築年数の古いコンクリート造のマンションは危険な投資とは考えていません。
  
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