| 第一号物件 2004年11月購入 |
物件価格 406万円
購入総額 4,876,186円
月額家賃 74,800円
純利回り １３．５５％ |
【2004 10/04】 入札日
【2004 10/08】 開札日
【2004 10/15】 売却決定
【2004 11/09】 代金納付
【2004 12/09】 元所有者との引渡交渉完了
【2004 12/20】 リフォーム開始
【2005 01/13】 リフォーム完了
【2004 01/20】 入居申込
【2004 02/20】 賃借人入居開始 |
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一件目の投資用不動産を手に入れるまで
私が実際に、初めて不動産を購入し、大家さんデビューするまでの軌跡をお伝えします。
★プロローグ
大家さんデビューすることができた、１件目の不動産を競売で落札し、入居者が決まり家賃が手に入るまでの軌跡、実録物語をお伝えします。
将来に漠然とした不安を感じ、このまま仕事をしているだけでは「だめ」なのではないかと考えていたときに、金持ち父さんの本に出会いました。
金持ち父さんの本については、賛否両論ありますが、私は素直によいところを真似し、活用しようと思いました。
将来に対し漠然と感じた不安の原因は、やはり金銭的な不安でした。
その、金銭的な不安を解消するために私が選んだ道が、お金持ち大家さんになるための不動産投資です。
高校卒業後、調理師として働きはじめましたが、若いころは、自分で店をもつことしか考えていませんでした。
私のまわりの先輩たちは、次々に独立していきました。失敗する人、成功する人それぞれです。
独立して、自分の店を持てたとしても、金銭的な成功を収めるには、調理師としての技術だけでは難しいことに気が付き悩んでいるときに「金持ち父さん」の本を読み、人生が変わりまし。
★購入物件、不動産種類の選別
お金を借りて、一棟ものマンション、アパート投資をする、根性のなかった私は、手持ちの現金で、購入できる範囲の小さな不動産を買うことにしました。
予算は、600万円までと決め、競売で不動産を探し始めました。このときは通常の売買で購入することは考えていませんでした。
このときは、安く不動産を手に入れるには 「不動産競売物件」 しかないと素人なりに考えてのことです。
その競売物件の中でも、アパートや一戸建てではなく、区分所有マンションに狙いを決めました。
区分所有マンションに狙いを定めた理由として、
１、現金での投資ですので、値段の高いものは買えない
２、都心の駅近、不動産がほしい
３、勉強のため、自分で管理・運営をしたい
４、サラリーマンが本業なので、手間を暇をかけられない
現在の自分自身の状況と資金力、狙う不動産を考えれば、自然と区分所有マンションに決まりました。
★資料閲覧開始 ２００４年 ９／６（月）
競売で物件を探す条件として、落札価格600万円まで、大阪市内、駅まで10分以内。と決めました。
築年数や間取り、広さなどは、家賃収入との関係で利回りがよければ気にしないことにしました。
いざ、探してみるとなかなか「入札したい」と思う物件がありません。
そんな中、目にとまったのが、１件目に購入することとなるこの不動産です。
昭和49年12月築の古い２ＤＫのマンションです。最低売却価額、２７１万円。買受申出保証額５５万。
広さも中途半端で、古い区分所有マンション。誰も見向きもしないような物件です。
私の考えでは、ワンルームマンションは、あまり好きではなく（個人的な好みです）ファミリータイプのマンションは、落札金額が高く、利回りが合いません。
私にしてみれば、ちょうどよい条件が、築年数の古い、２ＤＫでした。
しかしワンルームマンションやファミリータイプは競売でもよく出てくるのですが、この２ＤＫタイプのマンションは、市場自体に流通している数が少ないので滅多にでてきません。
今は、インターネットで裁判所の資料である三点セットなどの競売情報を詳しく閲覧できます。まずは裁判所の資料を確認しました。
競売物件のデメリットのひとつでもある、事前に部屋の中の確認はできませんので、裁判所の資料にある、写真が大切な情報源になります。
資料と写真を見る限りでは、どうも空家のようです。しかもかなりの動産（ゴミや家具）が散乱していました。
落札できても、かなりのリフォーム費用を覚悟しなければ、、、。
裁判所の資料を見る限り、特にややこしい問題はなさそうなので、入札することを前提に、現地調査をすることにしました。
★現地調査
いよいよ、現地調査です。
まずは、物件自体の印象をチェックです。
マンションの外観をチェック
これが築30年？と思うぐらいきれいに修繕されたマンションで、合格です。
マンションのエントランスをチェック
清掃も行き届いており、広々としたきれいなエントランスで、こちらも合格です。
入居者募集の際、第一印象が大切なポイントですので、きれいな外観と広々としたエントランスは申し分のない条件です。
共用廊下もエレベーターもきれいでした。
同じ築30年でも修繕や管理状態の違いにより、差がでます。
現地調査の重要なチェックポイントです。
自分自身が、ここなら「住みたい」と思えるような立地と外観などの印象を確認しましょう。
この物件は、合格でした。
今回は空き家の物件ですので、所有者に訪問する必要はありません。
まずは管理人さんに聞き込みです。
すごく、感じのよい管理人さんで、２年ぐらい空き家であることとを聞き出せました。
人の出入りもまったくないそうです。「数組の人がおにいちゃんのように聞きにきてるよ」といっていました。
「おにいちゃんのような若い人に住んでもらいたいわ」ともいってくれました。。。落札できても、投資用ですので住む予定はありません。とは言えませんでた。。。
管理人さんの話だと、所有者の人はいい人で、途中に滞納している管理費と修繕積立金を一部支払ってくれたそうです。
常識のある人の可能性が高いです。このような現地調査をしなければわからないことがたくさんありますので、近所の人や管理人さんに勇気を出してお話しましょう。
これだけの情報が聞ければ、十分です。
★入札開始 ９／２７（月）
いよいよ、入札が開始されました。
現地調査の結果、入札することに決めていましたので、所定の手続きをします。
まずは、最低入札価額の２割の保証額を指定の口座に振り込みをその領収書をもらい、入札書に入札価格を記入し、住民票同封するだけです。
いったいいくらで入札するのか、、、。一番重要な決定をしなければいけません。
私の予想では、築30年、40㎡の２ＤＫ、入札する人は少ないとの読みがありますから、安く手に入ると見込んでいます。
が、、、ちょうど入札の書類を裁判所にとりに執行官室を訪れた時、30代後半とおぼしき女性二人組が執行官にいろいろと質問をしているところでした。
気になって話を立ち聞きしていると、どうも同じ物件を狙っているみたいです。はじめての競売不動産らしく、入札の方法などを質問されてました。
落札後のことも、いろいろと質問されているみたいで、執行官に「自己責任です」と言われていました。少し距離のあるところから盗み聞き（笑）していましたので、断片的にしか聞き取れません。
そんなに長く、その場にいるわけにもいきませんので、すごく気になりましたが、書類をもらい用事が済むと執行官室を後にしました。
★入札期日 １０／ ４（月）
入札金額は、４０６万円と記入し入札完了です。あとは、開札を待つのみです。
★開札 １０／ ８（金）
いよいよ開札の日が来ました。この日は仕事があり、裁判所まで開札を聞きに行くことはできませんが、昼過ぎに電話で確認です。
※裁判所に直接電話で問い合わせしても、教えてくれません。競売業者かインターネットで確認しましょう。一部インターネットに未対応の裁判所もあります。
電話で、取引のある競売業者へ連絡しました、、、。競売の事件番号を伝えれば、開札結果を教えてくれます。一般の人は確認できませんので、裁判所に開札結果を見に行くか、インターネット対応済みの裁判所であればインターネットで確認してください。
電話越しに、「1位406万円、○○ ○○さん、2位401万円、○○ ○○さん 3位385万円、○○○ 有限会社、、、」と続きます。
１位を聞いた時点で私の名前が言われたので、ガッツポーズをしたい気分でしたが、同時に不安も覚えました。
まさか、こんなにも簡単に落札できるとは思っていませんでした。しかも2位との金額差、5万円。
出来すぎの落札結果です。
競売の場合、落札できても、引き渡しがスムーズにできるとは限りません。引き渡しができないかぎり、人に貸すことも住むこともできません。
これが、通常の売買・取引と大きく違う、競売不動産最大のデメリット、不安要素です。
落札できたことに、楽観せず、これからの手続きのことが一番に頭をよぎりました。
★売却決定１０／１５（金）
落札できても、売却決定の間に、所有者などから、不服申し立て（執行抗告）があると競売不動産の手続きがいったん中断します。
ただし、ここまで手続きが進んだ競売物件ですので、よほどのことがない限り覆ることは考えずらいのも事実です。しかし安心はできませんので、売却決定をうけたときは、少し安心しました。
★代金納付通知到着１０／２８（木）
開札日から、20日後、代金納付通知書がとどきました。この書類に、代金を納付する方法と必要書類が添付されています。
代金納付の期限が定められています。開札日から１か月半～２か月後が納付の期限の目安です。
代金納付の方法は、 落札後の手続き（代金納付） を参照ください。
すぐに代金を納付してもいいですし、所有者を探し、引渡のめどがたってから納付をする人もいます。最悪の場合、２割の保証額を放棄すれば、購入しなくてよくなります。
※ただし、今後３年間は、競売不動産の購入はできなくなります。
私の場合は、すぐに代金納付の手続きをしました。代金納付をしなければ、引渡命令などの次の手続きに進めないからです。
★代金納付手続き完了１１／ ９（火）
代金納付通知書到着から、約２週間ですべての必要書類と所定の手続きを完了し、残代金３５１万円を振込みました。
裁判所の代金納付係へいき、必要書類を提出しました。その時に、納付係のひとが、きちんと残代金が振り込まれているか確認後、納付の証明書を発行してくれました。
これで、本日付で所有権が私に移ります。
通常の売買・取引の場合、司法書士の先生が不動産登記手続きをしていただき、手数料が発生しますが、競売物件の場合、裁判所が手続きをしてくれますので、ある意味楽ちんかもしれません。
★引渡命令手続き１１／ ９（火）
代金納付手続き完了と同時に、引渡命令の手続きをしました。手続きの方法は、
競売の引渡命令と強制執行 をご参照ください。
裁判所のマニュアル通り、書類を作成し、手続きすれば誰にでも簡単にできます。わからないことがあれば、裁判所に問い合わせれば、丁寧に教えてくれます。
★引渡命令決定１１／１１（木）
所有者が空き家で占有している物件でしたので、すぐに引渡命令が決定されました。意外と早いものだと思いました。
★正本到着１１／１２（金）
不動産引渡命令の正本が私のところに郵送で届きました。仕事が早いですね。
しかし、実際に不動産引渡命令を確定させるには、送達証明書の発行が必要です。この送達証明書とは、相手に引渡命令が届いていることを証明する書面です。
ただ単に、一方的に引渡命令をしても意味がありません。相手にきちんと、届いて初めて効力が発生するみたいです。こちらの手続きも裁判所の人の言うとおり手続きをすれば、送達証明書も発行されます。
発行されれば、いつでも強制執行ができます。
★念書署名１１／２３（火）
引渡命令の手続きと同時進行で、所有者を探していました。入札期間中に閲覧できる、一般的な裁判所に資料とは別に、落札者しか閲覧できない資料もあります。
その資料の中に、所有者がどこにいるのかのヒントが隠れていたりしますので、かならず閲覧してください。
私の場合、近隣の調査と裁判所の資料から元所有者の引っ越し先がわかりましたので、何度か訪問をしました。
元所有者は、近くに住む両親のところへ同居していました。何度か訪問をしていましたが、夜勤のある仕事をされているみたいで、なかなか会うことができませんでした。
最初に訪問したとき、ご両親がいらっしゃいましたので、自宅連絡先の電話番号を聞き、不動産の中にある動産（ゴミや家具類）を撤去してほしい旨をつたえました。
何度か、電話連絡しても一向に動産（ゴミや家具類）を撤去する気がなさそうでしたので、しかたなく、私自身が撤去し、費用も私が負担をする旨を伝えると、なんだかほっとした様子でした。
後日、動産（ゴミや家具類）の所有権を放棄する念書への署名・捺印を約束し、その時は電話を切りました。
今回の物件は、共有名義になっており、２名の署名・捺印が必要でした。息子と父親が元所有者です。いつも連絡が取れるのは、母親だけでした。
本人に署名・捺印をしてもらわなければ、意味のない書類ですので、本人の都合のよい日時を確認し、１１／２３（火） 夜10時に、元所有者宅に訪問し、署名・捺印をもらうことができました。
このときに、初めて元所有者と対面しましたが、「気の弱そうないい人」そうな感じでした。同居している両親も人の良さそうな感じでした。
これで、引渡のネックになっていた動産（ゴミや家具類）の撤去もいつでもできる状態になり、無事引き渡しが完了しました。
★登記済書到着１１／２５（木）
代金納付手続きを完了してから、３週間ぐらいたってから、登記済書、いわゆうる権利証がとどきました。
やっと、自分のものになった気がしました。すでに所有権は私の名義になっていたのですが、どうも実感がわきませんでした。
★ゴミ片付け開始１１／２５（木）
１１／２３（火）、動産（ゴミや家具類）の所有権放棄の念書をいただいたので、さっそく今日は仕事が休みですので、嫁と二人でゴミの片付けです。
嫁と二人でごみを片付け、一日で終わらしたいと思っていますがどうでしょうか。。。
ごみを片付け始めて思ったのが、意外と時間もかかり、しんどいということです。
ごみの片付けを甘く見ていました。。暗くなる直前の６時ぐらいまで、一生懸命働き、片付けをしましたが、今日一日では終わりませんでした。
★硝子の交換,ゴミ続き１２／ ２（木）
一週間に一度の貴重な休みが大家さん業で費やされていきます。
予想以上にゴミの片付けと掃除がはかどらなくて、嫁と二人で二週続けての作業になりました。
今日は、ベランダの窓ガラスが割れていましたので、その交換のために業者さんを手配しています。
片付け＆掃除をしていると、午前中にガラス業者さんが来て、窓ガラスごと持って行きました。今日中にはまた出来上がったものをもって来てくれるとのことですので、窓のないまま気にせず片付けを続けます。
夕方前には、片付けもあらかた終わり、窓ガラスも修理され戻ってきましたので今日は早めに作業終了です。
なんでも、経験が大切と思っていますので、今回の片づけは良い経験にはなりましたが、次からはプロのごみ捨て屋の業者さんに頼みます。
時間も労力ももったいないです。お金はかかりますが、作業もはやくその分早くリフォームを完了し早く人に貸せばその撤去代金分ぐらいは回収できるはずです。
自分の休みを使い、嫁と丸二日間の作業を考えればプロに頼む方が効率的だと思いました。今回は良い経験ができました。
★簡単な片付け１２／ ９（木）
動産（ゴミや家具類）の所有権放棄の念書をもらってから、三週続けての作業になりました。
といっても、ゴミの片付けもほとんど終わり、簡単な掃除をするだけですので、今日は気が楽です。
キッチン周りとベランダと部屋全体をはき掃除をして、本日の作業は完了です。これでごみ片付けと掃除はひと段落つきました。
部屋の中には大型家具（食器棚、本棚）と電化製品（テレビ、ステレオ、冷蔵庫、洗濯乾燥機）が残っているぐらいです。
最近は、粗大ゴミと電化製品のリサイクルに厳しくなっておりますので、大阪市役所に連絡して引き取りに来もらう手配をしなくては、、、。
★送達証明１２／ ９（木）
引渡命令が届いた証明である、送達証明書がとどきました。同時に、執行文も届き、これでいつでも強制執行ができる状態になりました。
動産（ゴミや家具類）撤去の念書をもらっていたので、もう必要ありませんが、なんだかほっとしました。
★強制執行
今回は、引渡の交渉がスムーズに進んだため、強制執行をすることはありませんでした。時間的にも費用的にもあまりしたくないですね。
★エアコン撤去１２／１７（金）
最近の休みは、毎週毎週大家さん業で忙しいです。
今日は、エアコンの撤去の業者を手配しました。使用できそうであれば、使おうと思っていたのですが、「カタカタ」とへんな音がしており、製造年月日も10年前のもの、、、。諦めました。
エアコン撤去はお金がかかります。リサイクル料のほかに、エアコンを取り外してもらう工賃、運搬量。うーん、、なにかと出費があるもんですね。
★レインズ登録１２／２０（月）
当時私は、昼の仕事が賃貸の客付けの営業をしてましたので、まだリフォームは終わっていませんが、とりあえずレインズに登録することにしました。
レインズとは、不動産業者が物件を登録する機構で、賃貸も売買も登録されています。登録すると全国の不動産屋に情報が流れますので、それだけ早くお客さんが見つかります。
年末のこの時期に、入居者希望者が現るとは思いませんがとりあえず登録だけ済ませました。
★リフォーム開始１２／２０（月）
リフォーム内容は、
大工工事がトイレの交換、洗面化粧台の交換、キッチンのレンジフード（換気扇）の交換
内装工事がクロス全面張り替え、床、玄関のクッションフロア全面張り替え、畳の新調
キッチンとお風呂以外は全面リフォームです。
とりあえず、本日から大工工事からリフォームに入ります。今回は、1、2日で終わる工事です。
今日は仕事がありますですので現地にいけませんんが、大工さんにまかせれば大丈夫でしょう。
★粗大ゴミ、リサイクルの撤去１２／２１（火）
今日は朝から、粗大ゴミを持っていってもらう日です。
大阪市では、粗大ごみは事前に連絡し、日時を打ち合わせして、家の前やマンションの下まで粗大ゴミをだしておかないと回収にきてくれません。
しかも、年末で忙しいみたいでごみ収集の日が、こんなにも遅くなってしまいました。
９：３０に大阪市の回収車がくる予定ですので、一時間前にマンションに行きひとりで、ひとつひとつマンションの下まで大型家具と電化製品をおろしました。
時間より少し早くゴミの回収車が到着しましたが、私の荷物もちょうどおわったところでした。ぴったりのタイミングでした。
★電気温水器の取り付け１２／２９（水）
昼の仕事は年末年始の休みに入りました。大家さん業の出番です。
リフォーム代金をできるだけ安く抑えるために、自分でできることはできるだけ自分でしようと考えていました。
落札した、このマンションは築年数が古いこともあり設備面で最新マンションには劣ります。
お風呂は、ガス給湯器がありますので、問題ありませんが、そのガス給湯器から洗面台、キッチンに給水の線がありませんでした。
今のマンションは一つのガス給湯器から、お風呂、キッチン、洗面所と三点給湯タイプがあたりまえですが、築年数の古いタイプは当たり前の設備が当たり前についていません。
いまどき、洗面化粧台が水しか出ないのは、ありえないので、何とはする必要がでてきました。
最初は、お湯の給水管を給湯器から洗面所まで伸ばすリフォームを考えましたが、床をめっくての大がかりなリフォームになるといわれ費用面で断念し、その変わり洗面化粧台の下に、小さな電気温水器をつけることにしました。
洗面化粧台専用の電気温水器ですので、小型のもので十分です。リフォーム業者に見積もりをとってみると５万円もするとのこと、、、。
思っていたより高い見積もりがきました。
小さな電気温水器ですので、自分で取り付けが可能と判断し、ネットオークションで購入する方法を探しました。ネットオークション自体が初めての経験でしたが、ちょうどいい感じの電気温水器がオークションにでていましたので、さっそく入札しました。
最初は1万ぐらいで落札できるのかなと思っていましたが、世の中そんなに甘くはありませんでした。
結局３万円まで落札金額があがりましたが、５万円の見積もり価格をしっていたので、安く買えたと思っています。
代金を振り込むとすぐに郵送で電気温水器が到着しましたので、説明書を見ながらさっそく設置しました。
少し苦労しましたが、問題なく設置できました。
★ＤＩＹ、日曜大工 ２００５年 １／ ３（月）
年末年始の休みを利用し、ホームセンターでリフォームグッズを購入しました。
年末年始は、嫁の実家でごろごろと過ごしておりましたので、頭のスイッチを切り替えて大家さんとしての仕事が残っておりますので、仕事をしなければ、、、。
先にも説明しましたが、ガス給湯器はついてますが、キッチンにはお湯がきていません。
お湯をなんとかしなければいけませんので、ホームセンターに売っている、瞬間ガス湯沸かし器を購入し、自分で取り付けました。
これでキッチンでもお湯が使えるようになりました。
つでに小物類もリフォーム。カーテンレール、蝶番、インターホン、スイッチを自分で取り換えました。
目につく小物類を交換するだけで部屋の印象はだいぶ違ってきます。特に目につくスイッチ類（電気のスイッチやコンセント）は壁紙のクロスをきれいにしたのに、スイッチが昔の茶色の古臭いスイッチだとせっかくのきれいなクロスが台無しです。
ホームセンターで数百円で売っていますので、交換をしましょう。ドライバー一本で簡単に交換できます。
★蛇口,網戸の交換１／ ４（火）
昨日できなかったリフォームの続きです。
今日は洗濯機の蛇口、キッチンの蛇口、お風呂のシャワーの交換、網戸の張り替えをしました。
この蛇口交換は見逃しがちですが、蛇口が汚れている程度であれば掃除しきれいになりますが、さびていたり、メッキがはがれていたりすれば、それだけで入居者さんの印象が悪くなりますので、これもホームセンターで数千円で購入できますし、自分で簡単に交換できます。
注意しなければいけないのは、ちゃんと水道の元栓を止めておかないと、蛇口を外した瞬間水浸しになります。
網戸の張り替えも、ホームセンターで網と網を止めるためのゴムを購入すれば、簡単に張り替えられますので一度挑戦してみて下さい。
これで、自分でできるＤＩＹリフォームもほぼ完了し、あとは内装工事だけです。
★リフォーム完了１／１３（木）
１／５（水）から、内装工事がはじまりました。一週間もあれば終わるとのことですので、年明けから入居者募集を本格的に始めました。
私の場合、特定の管理業者や不動産屋に任せるのではなく、自分で資料を作り近くの賃貸専門の不動産屋に配っています。
無事、内装工事も終わり、最終確認のため現地に見に行きました。
さすがに、落札直後の状態と比べると見違えました。すごくきれいに仕上がり、入居者はすぐに見つかると直感しました。
★入居申し込み１／２０（木）
私の読みどおり？、リフォーム完了後すぐに入居の申込みがありました。
予想以上に早い申込みでした。入居希望者の審査をしなければいけませんが、若い新婚さんで共働き、二人の合計年収が1,000万円もあり、お勤め先もしっかりしていますので、何の問題もありません。
ただ、念には念を入れて、在職確認のための電話と保証人さんの意思確認のための電話確認は行いました。
保証人さんのご両親もすごく良い方でしたので、なんの問題もなく入居審査はＯＫです。
家賃の値段交渉もなく、すんなり決まりました。
ただ入居希望が２／２０（日）とのことですので、それまでの日割り家賃は免除しました。
これだけ条件のよい入居者さんですから、それぐらいはおまけしました。
賃貸借契約も無事に終わり、敷金・礼金、前家賃、日割り家賃などのお金のやりとりも完了しました。あとは、毎月きちんと家賃を振り込んでもらうだけです。
★エピローグ
はじめての不動産投資で、しかも競売不動産での落札物件でしたが、予想以上にスムーズに進み、現在にいたっています。現在３年半ほど経ちましたが、一度の家賃滞納も、退去もなく住んでいただいてます。
大家さんとして上々のスタートがきれました。よい物件に出会えてよかったです。
開札の結果を業者さんへ電話確認のとき、落札できたことのうれしさとは裏腹に、本当に落札できたの？、これからの手続きは？、占有者は？などなど多くの疑問と不安がよぎったのは事実でした。
しかし、たいしたもめ事もなく、引渡もおわり、入居者もすぐにみつかり、運がよいのかもしれません。
ただ、その運も行動して初めてつかめたものだと思っています。勇気をもってスタートできたことが一番だと思います。
不動産の営業をしている経験上、特に投資用の不動産は、「購入する」と決意してからが本当の恐怖との戦いが始まります。
「入居者は確保できるのか？」
「ローン返済はできるのか？」
「滞納やトラブルは起こらないのか？」
「不動産屋にだまされているのでは？」
などなど、通常の取引・売買で購入する場合ですら、いろいろな恐怖・不安と向き合わなければ、大家さんとしての一歩を踏み出せません。
なぜ？不動産投資をするのか、将来どうなりたいのかなどの、しっかりとした信念と決意がないと初めの一歩を踏み出せません。そんな人をたくさん見てきました。
私が不動産投資の第一歩を踏み出せたのは、一度きりの人生を仕事だけに時間を費やすのはもったいない！自由に生きたいと強く思ったからです。
その強い気持ちのおかげで、投資用不動産を順調に増やせている原動力にもなっています。
みなさんも、怖がらずに勇気をだして第一歩を踏み出しましょう。
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