副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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第四号物件 2007年7月購入

 物件価格 550万円
 購入総額 6,371,221円
 月額家賃 80,000円
 純利回り  11.80%

【2007 06/18】 物件内覧
【2007 06/18】 買付け(購入申込)
【2007 06/26】 買付けの承認
【2007 06/30】 売買契約
【2007 07/30】 引渡し、決済日
【2007 08/06】 リフォーム開始
【2007 08/24】 リフォーム完了
【2007 08/30】 入居申し込み
【2007 09/16】 賃借人入居開始
2007年8月に購入した4件目の不動産の購入の記録です。


★プロローグ 2007年 吉日

投資用不動産の購入条件を厳しくすればするほど、購入も難しくなります。


どこにでもあるような条件の不動産では、収益性が低く、あまりよい取引ではありませんし、大家さん業拡大の妨げになる可能性も大いにあります。


なかなか条件にあう不動産がありませんでした。


この物件も、最終的には購入することになりましたが、最初資料を見たときは、購入することになるとは思っていませんでした。




★物件内覧 6/18(月)

1ヶ月前から、レインズにでていた物件でしたが、価格が高くあまり興味がありませんでした。


しかし、立地条件が良く、手に入れる値段次第では十分に条件をみたす不動産の可能性がありましたので、部屋の中を見に行くことにしました。


しかもしばらく売れていない不動産でしたので、あまり期待はしていませんでした。。。


外観もきちんと修繕されており、きれいでしたし、室内も古い2DKの間取りが1LDKへリフォームされており、クロスや床、畳などの室内状態もきれいでした。


クロス、床などもリフォーム無しでそのまま使えるぐらいです。


事務所使用するためにリフォームし、事務所で使用していたため、水回りもきれいでした。


これを見て、「買いだ」と思いました。


しかし、売り出し価格が650万円とこの金額では利回りがあいません。値段交渉です。



★買付け(購入申込) 6/22(金)

家賃相場が、7.5〜8万円と予想しました。リフォーム費用などの購入時にかかる諸経費を計算すると、、、


売主側の担当に、指値が可能かどうかを確認しましたが、まだ具体的な買い付けが入ったことがないとのことで、わからないとのこと。


一度買付けを入れてくれということで、利回り14%を想定し、480万円で買い付けを書きFAXしました。


あとは、売主側の担当さんにがんばってもらうだけです。




★買付けの結果 6/26(火)

結果からいいますと480万では無理。550万なら売却します。ということでした。


550万以下の金額では売りません。とはっきりと意思表示されましたので、あとはこちらが物件価格が550万で購入するかどうかを決めるだけになりました。


その他諸経費の合計購入費と、家賃収入との利回りを計算し、答えをだします。


そのために、もう一度部屋の中を確認することにしました。


再度内覧をしました。と同時にリフォーム費用の金額を出すためにリフォーム業者さんにも現場を見てもらい、詳細のリフォーム費用の見積もりを依頼しました。


最悪のケースを考え、キッチンの交換とお風呂の交換も見積もりにいれてもらい、それでも利回りが合うかどうかの再検討です。




★買付けの承諾 6/26(火)

リフォームの見積もりも上がり、家賃相場の確認もでき、550万でも十分に採算ラインに乗ると判断し、購入することにしました。


この不動産の立地は確かに交通の便利なところではありますが、地域がら高層マンションも多く、競合の多い地域でもあります。


若干の不安要素はありますが、立地条件も良く、利回りも12%は確保できると判断しました。


値段の折り合いさえつけば、あとは契約をするだけですので、1週間後には手付金を用意し契約準備に入ります。




★売買契約 6/30(土)

売主さんが京都に事務所のある法人さんでしたので、京都の事務所まで行っての契約になりました。


売主側の業者さんも京都にある業者さんですので、契約書や重要事項説明書も自分自身で作成することになりました。


自分自身で調べた方が、その不動産の状況が良くわかりよいのですが、この時期はその他の契約も重なり3件分の不動産売買契約書、重要事項説明書を作らなければいけなく忙しくしてました。


大阪府吹田市の店舗で当時は働いていましたので、阪急京都線一本でいくことができましたので、そんなに大変な移動ではなかったため京都での契約を承諾しました。


通常は、買主の希望の場所になることが多いのですが、売主さんの希望もあり京都での契約を承諾しました。


契約自体も、事前に契約の内容を売主側の業者さんが説明してくれていましたので、売主さんに手付金を手渡して、署名と押印をしてもらうだけですぐに終わりました。



あとは、残金を用意し、所有権を移転するだけです。




★不動産の引き渡し、決済の延期 7/26(木)

7/26(木) 11:00 から不動産の引き渡し、決済を予定していました。。。が、本日決済ができませんでした。


売主さんである、本人さんが急きょ決済に出席ができない連絡があり、法人所有だから、従業員で手続きが出来ないかと打診がありました。


しかし、売主さんの売却の意思確認が出来ないと司法書士の先生もなかなか承諾はしてくれません。


法人とはいえ、やはり代表権を持つ社長の本人確認ができないということで、私が依頼している司法書士の先生よりストップがかかりました。


当然と言えば当然のことですが、所有権を移転し、引き渡し、決済をするためには名義人の売却の意思確認が必要です。



司法書士の先生の仕事で最も重要なのがこの売却の意思確認です。


登記手続き自体は、資格がなくてもできますが、将来において権利を主張するためには、きちんと信頼のおける司法書士の先生に手続きしてもらうのが一番です。


今回の場合も強引に決済をすませ、所有権を移転することはできましたが、もちろんやめました。


決済の日を延期すればいいだけのことですので、無用なリスクを引き受ける必要性もありませんでした。


7/30(月)のお昼からに日時を変更しました。


昼の仕事で、売買仲介の営業をしていますが、土壇場での決済日の変更など経験がありません。


ベテランの営業マンでも、決済日の変更はしたことがないと言っていました。多額のお金を用意する不動産の取引においてはレアケースだと思います。


決済は多額のお金が動きますし、ローンを使用しますので、平日の銀行で決済を行います。


その場合、仕事も休まなければいけませんし、銀行の都合もありますので、簡単に決済日を変更するわけにもいきませんが、今回は、私自身が買主であったため、仕事の合間でいつでも決済でき、しかも現金での取引ですので、私が了承すればいいだけの状態でした。


なんの問題もありませんでしたが、これがお客様だったたらと思うと、冷や汗がでます。。。クレームになる可能性もあります。。。




★引渡し、決済日 7/30(月)

無事、何事もなく引き渡し、決済が終わりました。


今回の多額の現金を買主である私が用意するため、京都ではなく、仕事先である事務所まで売主さんに来ていただきました。


一応500万以上の現金取引ですので、万が一が起こってはいけませんので。



★リフォーム開始 8/6(月)

無事引き渡し、所有権の移転も終わり、あとは入居者さんの募集です。優良な入居者さんが見つかって初めて不動産投資は成功と言えますので、そのためにもリフォームは重要なウエイトを占めます。


初めて部屋を見た時は、事務机や棚やなんやらと荷物が満載でした。


すべての荷物が撤去されただけで、かなりきれいな印象です。


元の売り主さんは、3年ほど前に購入され、事務所として使用されていましたので、居住使用とは違い、クロスや床、キッチンなどの設備類もほとんどいたみがありません。


このまま、ハウスクリーニングだけで、すぐに貸せそうなぐらいきれいです。


この中途半端なきれいさが、リフォームを悩まします。。。



1LDKの間取りですので、中途半端な和室が気になります。当然、洋室へのリフォームも視野に入れていますが、、、。


すぐにでも貸し出せる状態ですので、もったいないし、、、。


とすごく迷いましたが、、、、、


やはりきちんとした状態で入居をしてもらいたいという思いもあり、洗面化粧台、キッチンの一部入れ替え、和室を洋室へ変更などの大がかりなリフォームをすることにしました。


現状のまま家賃を安く貸し出すより、きちんとリフォームをして、想定していた家賃設定より、少し高めの家賃で募集することにしました。


この決断が吉とでるか凶とでるか、、、、。


最悪、中途半端なリフォームで入居者募集に苦戦するより、きちんとリフォームして早期に入居者を決めたほうが良い判断しました。


どうしても入居者募集が苦戦するようであれば、家賃を下げればいいだけですので、ここで中途半端なお金の節約はやめることにしました。




★リフォーム完了 8/24(金)

リフォームが何事もなく終わりました。今回は大掛かりなリフォームなってしまい、リフォーム金額も約50万かかりました。


引き渡し直後のきれいな状態を考えると少しもったいない気もしますが、、、その分家賃を少しUPして募集することにしましたので、十分リフォーム分の利益を確保できる予定です。


今回も最寄り駅周辺の賃貸の業さんとその周辺の駅の業者さんへ資料を作成し、営業です。


昼の仕事も不動産売買営業をしていますし、以前は賃貸の営業もしていましたので、営業はお手の物です。まだ夏の暑い炎天下の中、自転車に乗り、40軒ほどの不動産屋さんを回りました。


この小さな努力が満室経営を実現します。ただ単に不動産屋さんに管理、入居者募集をするだけではここまでの営業活動はしてくれません。


私の場合は、自宅近くの不動産しか購入しておりませんので、貴重なサラリーマンの休みですが、自分の足を使い営業活動ができます。




★入居申し込み 8/30(木)

なんと!早速、入居申し込みが入りました。


リフォームが完了して一週間。こんなに早くに決まるとは思っていませんでした。


8/29(水)昼の仕事が水曜日休みなので、募集用資料を作り営業に行ったその日の晩に、賃貸の営業さんから今からご案内しますので空いていますか?の空室確認の電話があり、その翌日8/30に入居申し込み書がFAXで届きました。


新婚さんで仕事もしっかりされている人で、入居審査も問題がなくスムーズに契約が進みました。


しかも、賃貸の営業さんの都合だとは思いますが、月末8/31に決済金の振り込みもありました。礼金なども含めて35万円の振り込みがすぐにあり、滞納の心配もなさそうなよい感じの新婚さんです。


予定よりリフォーム代はかかりましたが、家賃も想定より5千円多く取れ、しかもすぐに入居者も決まり安心しました。


いつものことですが、購入するときは、入居者は見つかるのかな? 家賃の設定は間違っていないのかな? などと心配ごとはたくさんあります。


入居者さんが決まるとこの心配もなくなり、初めて ほっと することができます。




★賃借人入居開始 9/16(日)

本日より、入居者さんが入居されます。契約書の署名・押印、賃貸保証会社の審査、申込も順調に終わり、何事もなくスムーズな手続きでした。


これから、できるだけ長く住んでいただければ幸いです。




★エピローグ 2007年 吉日

2005年11月に初めて不動産を購入し、この約二年間の間に投資用で3件、自宅用マンション1件と不動産を4件も所有することができました。


普通のサラリーマンの私でも、無理に借金をすることなく、こつこつとお金を貯めて、小さな不動産を現金で購入し、家賃を毎月20万円いただけるまでになりました。


毎月20万とは、もう一人フルタイムで働いてくれるようなものです。


私のサラリーマンのお給料はけっして高いものではありません。不動産売買の営業をしていると、驚くような金額のお給料をもらっているサラリーマンや自営業者さんに出会います。


私はごくごく一般的な年収のサラリーマンです。


それでも、こつこつと節約し、現金を貯めて、安く条件の良い不動産を見極めて投資を進めてきました。これからもどんどん不動産を増やしていく予定です。


誰でも、不動産投資を成功させることができることを実践しているつもりです。


平均的な年収、能力、人脈、どこにでもいる普通な人の私でもここまでこれました。


みなさんにも必ずできることだと思いますので、一歩一歩、着実に進むことをお勧めいたします。勇気をもって一緒に進んでいければ幸いです。

  
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