| 第二号物件 2005年8月購入 |
物件価格 335万円
購入総額 3,518,292円
月額家賃 52,000円
純利回り １２．１６％ |
【2005 08/02】 買付け(オファー）
【2005 08/09】 値交渉ＯＫ、成立！
【2005 08/29】 契約・決済・引渡同時完了
【2005 09/05】 入居者募集開始
【2005 09/06】 リフォーム完了
【2005 09/11】 入居申込み
【2005 10/01】 賃借人入居開始 |
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二件目の投資用不動産を手に入れるまで
★プロローグ
２００５年８月に通常取引・売買で購入した、不動産の軌跡をお伝えします。
★通常の売買の不動産を内覧、調査 ８／２(火)
1件目を不動産競売にて落札し、順調に大家さんとしてスタートできました。
2件目の投資用不動産を手に入れるために、引き続き競売物件を調査、入札を続けましたが、競売市場の高騰をうけて、私が考える利回りでの入札価格と落札価格との差が開き、なかなか落札できませんでした。
少し視点を変えて、通常の売買の不動産にも物件探しの力を入れようと、早速今日、2件ほど物件の内覧をしてきました。
どこの不動産屋さんにいっても資料をもらえる普通の物件です。
ＦＡＸにて資料をもらい、売主さん側の業者さんと一緒に物件を見にいきましたが、まだ市場調査や家賃相場の調査など、しなければいけないことが山積みです。
今日の2：30に売主さんの業者さんと待ち合わせをして、見てきました。
通常はお客さんと一緒に、3人で部屋に案内するのですが、待ち合わせの場所で待っていたのは、私一人なので、？？ ん…、、みたいな空気になったので、 「私が買うんですよ」 というと、「ああ～、自社で購入されるんですね」 （自社とは、不動産会社自体が収益不動産を購入することです。）
と勘違いをされていたので、「いえいえ、私個人が購入します。」と伝えました。
相手の業者さんは、見るからにベテラン風の50代ぐらいの男性でした。
やはり、30歳の若造が不動産を買うのは、まだまだ少ないと思いますので、少し戸惑っている様子でした。。。
たぶん、不動産に勤めている人が収益用で買う人があまりいないので、それで少し戸惑っていたのかもしれません。
一緒に部屋に入り、入念に設備や内装をチェック。
一応、私も不動産のプロなので、パッと見ただけで大体判断がつきます。しかもマンションですので、そんなに難しくありません。
20分ぐらい、売主の業者さんに、ねほりはほり 聞き取り調査です。
聞き取り調査の結果
①オーナーさんは遠方の方
②賃貸の募集をしているが、1年間ぐらい空室である
③半年前から売りに出しているが、売れないので、最近値下げをしたところ
④あまり、売り急いでいる感じではない
⑤ガスの給湯器が古いので、交換が必要
普通であれば、あまりよい評価をされない不動産です。そのため売れ残っていると思われます。
実際に、400万で３ヶ月売れず ⇒ 380万で3ヶ月売れず ⇒最近 350万に値下げをしたばかり。 半年売りにだしているのに売れ残っています。
通常、仲介をする場合の販売価格は、3ヶ月を目処に売れる価格で査定し、販売を開始します。
この物件は、購入する値段次第では、、よい不動産に変えられるチャンスのある不動産です。
あとは購入価格しだいで、手に入れたい不動産です。
★買付価格の選定 ８／２(火)
不動産の詳細は、築25年、17㎡、三点式ユニットバス、と人気のない古いタイプのマンションです。
立地条件がよく購入価格を安くできれば、購入したい物件ですので、買い付けを書くつもりですが、あとは買い付けを入れる価格を決めなければいけません。
ただここで問題があります。
聞き取りをしたときの感じで、「あまり、売り急いでいる感じではない」ということが引っかかります。
何人か 買付け（オファー） はあったみたいですが、金額の折り合いがつかなかったり、380万円で買い付けが入り、契約寸前まで行ったことはあったみたいですが、キャンセルになった経緯があります。
その辺を踏まえて金額を決めたければいけません。
この不動産は立地がよいので、そこがメリットです。売主さんがどう判断されるかは微妙なところです。
私自身にも、資金的な問題があります。このとき実は、すでに競売物件を8/1に入札したところでした。
この競売物件が落札できると、お金が足りなくなってしまします。
ん……、どうしよう。。。と思いましたが、落札できるかできないかを待つより、とりあえず買い付けを書くことにしました。
契約ではなく、ただの買付けですので、何とでもなります。
あれこれ、考えて、結局行動しないより、とりあえず行動をすることにしました。
★買付け証明書 ８／２(火)
物件を見てすぐに、320万で、買付け（オファー）を入れました。早速相手の業者さんにＦＡＸです！！
見てすぐに買付けを入れた理由ですが、不動産の立地は、ある程度ゆかりのある地域なので、判断はすぐに出来ました。
「だめなものはだめ」 「よいものはよい」 です。
ただ問題もあります。この時点では、売主さん側の業者さんが、一人で切り盛りしている業者さんですので、詳しい資料をいただこうとしても、「まだ調べてない」 とか 「そちらで調べといて」 みたいな感じで、あまり詳細は把握できていないままでの買付けです。
私もプロですので、自分自身で調べることにしました。
調査も競売と違い、そんなに時間はかからないので、そのへんは通常売買のメリットです。
調べる箇所は
①管理会社に 修繕計画、管理費の滞納、管理清掃の状況、管理・修繕費の確認
②法務局にいき、登記簿謄本の確認
③リフォーム費用の見積もり
などです。
競売との違いは、占有者の調査がないので、楽です。。。
あとは、購入金額の折り合いがつけば、2件目の不動産ＧＥＴです。
私の読みでは、売り急いではいないかもしれませんが、所有するのが面倒になったための売却ですので、ある程度の交渉はいけると考えての320万での買付けです。
★買付け（オファー）の返事 ８／４(木)
今日の昼過ぎ、昨日買付け（オファー）をいれた、相手の業者さんから電話が、ありました。
あっさり、「難しいです」とのお返事。。。
腹の探り合いは、基本的に嫌いなので、相手を探るために買付け（オファー）をいれたつもりはありません。
リフォームに少し不安要素があったので、少し安めの金額をいれました。
320万の金額がむりなら、上乗せしても利回りが合うかどうかの調査と、具体的な金額を確定させるために、リフォーム業者さんに、電話です。
クロスや床の張替えの金額は、安いもんですが、水周りにはお金がかかります。
この不動産は、キッチンとＵＢは、まだまだ使えそうなので、問題はガス給湯器です。
結構な金額になります。ものによりますが、10万ぐらいはかかります。
古い物件なので、想定外の費用が発生する可能性がある以上、それはリスクになります。
余分なリスクを負う必要はないので、明日のお昼に、ガス屋さんをつれて、見積もりをとりにいってきます。
その金額しだいで、最終的な金額を確定させて、あとは売主さんがどういう判断をされるかを待つだけです。
駆け引きをしたくないので、収益性と将来性を判断して、金額をだします。
相手の業者さんは、「もう少し、上がりませんか？」という感じだったので、多分10～15万金額を上げれば、ＯＫ！が でそうな感じではありますが、後はリフォームの金額しだいですね。
それと明日、入札した、競売不動産の開札もあります。
うまくいくと、２件の不動産を同時に購入することになります。資金が足りないので、、、、なんとかしなければ。こうなれば、うれしい悲鳴ですが、、、、。
落札できているかは、明日です。
★再度、買付け（オファー）をいれるか ８／５(金)
本日、ガス工事の業者さんを連れて、再度、見に行ってきました。
かなり古いガス給湯器が設置してあるので、交換する可能性が高いです。1年間空室が続いているので、使えるかどうかも保証ができないとのこと。
契約する場合は、現状有姿が条件になります。いまの現状のまま、なにも保証しませんよ。と言う意味です。
仮になにか故障や欠陥があった場合も売主は責任を持ちません。という契約になると思います。
リスク要因になることは、事前調査が必要です。
昨日の夜に、業者さんから見積もりのＦＡＸが届きました。
値段は、、、￥121,800 ！！ 安いです。いつもお世話になっている業者さんですが、安いと思います。
20年前の旧タイプからの交換なので、配管の工事と電気工事も必要なので、値引きを入れても、15万ぐらいはかかるかな？と思っていたので、12万ならよしとしておきましょう。
収益性とリスクとを考えて、どれぐらいまで買付け価格を上げるか、それとも止めるか、、今日中には、決断をしなければいけません。
ちなみに競売はダメでした。
★二度目の買付け（オファー） ８／６(土)
再度、335万で買付けを入れました。売主さん側の業者の感触だとこの値段でがんばって値段交渉をしてくれるとのことでしたので、再挑戦です。
収益性が見込める地域であることが、再買付けの決め手になりました。
あとは、売主さんの返事を待つだけです。
数日中には、結論がでると思います。
★売主さんのお返事 ８／９(火)
買付けの結果がでました。しぶしぶＯＫ！！とのことです。業者さんも早く「売りたい」みたいで、かなりねばって交渉してくれたみたいです。
なんせ、半年も売れていない不動産ですから、、、。
業者さんからすれば、物件も小さいので手数料も少ないので、はやく売りたい、いつまでも時間をかけていられない。というのが本音ではないでしょう。
400万で３ヶ月売れず ⇒ 380万で3ヶ月売れず ⇒最近 350万に値下げをしたばかり。
という物件です。私がさらに320万で指値をしましたが、あっさりだめ！！
もう少しだけ金額をあげてくださいといわれました。
そしてリフォーム金額と相場家賃を徹底的に調べ、いける！！と判断しましたので、335万でもう一度買付け（オファー）を入れました。
その返事がきまして、ＯＫ！ 早速売主さんの業者さんが必要書類の用意、作成を準備してくれています。
一応私もプロですが、買主側はできた書類をチェックするぐらいで、ほとんどすることがありません。
私は売買の仕事ではなく、当時は賃貸の仕事をメインにしているので、あまり自分の物件購入のために、時間をとれません。
相手の業者さんにまかせっきりです。
予定では、リフォームも安く仕上げ、仲介手数料も、気持ちだけ会社に渡す程度で済みそうです。
自分が働いている会社で、自分で動いて購入するのですから、これぐらいのメリット当然！！です。。。
契約と決済・引渡しを同時に8月末予定で進めることになりました。
売主さんは、関東にお住まい。物件が大阪市内ですから、契約時、決済・引渡し時と二回大阪にこなければいけません。
手間とお金もかかりますし、現金で購入しますのでなんの問題もありません。同時にすることになりました。
★通常取引・売買と不動産競売 ８／１４(日)
このときは、基本的には、競売を専門でやっていますので、通常の売買は、経験が少ないです。
初めての通常取引・売買での物件購入の感想は、たいへん楽ちん。なんにもすることがない。というぐらい楽ちんでした。
競売の場合、すべて自己責任で調査、手続きすべてを個人でしなければいけません。
代行業者さんに頼むこともできますが、自分自身で調査から入札、落札後の占有者追い出しまで自分でできるので、自分でしています。
詳しい売主さんの状況がわかってきました。所有者は女性でした。
以前まで、この不動産の近くに住んでいたみたいです。最近、結婚されて、東京に引越しされたそうです。
管理がしんどくなり、手放すことにしたそうです。なんせ、一年以上も入居者が決まっていない部屋です。売りたくもなります。
契約のときも、大阪まで出てくる時間がないので、代理人を立てて、契約、引渡しをする予定です。
★不安要素
半年も売れない物件。 一年も入居者の決まらない部屋。みなさんならどうされますか？
私の判断は、賃貸のプロとしても「いける」 というものでした。
この立地であれば安く購入さえできれば、収益性も維持しながら、入居者の確保は難しくない！！と判断しました。
この不動産は、私のもっとも得意とする地域のど真ん中にある不動産です。
かなりの自信を持って、購入します。「人がいらない」といったものを、資産に変えられると判断しました。
★シングルタイプ（ワンルーム）の需要 ８／２１(日)
バブル期以前に大量に建てられている 18㎡以下の三点ユニット式１Ｒマンション。
投資用の区分所有マンションが大量に販売されました。今となっては時代遅れな感じではあります。
不動産投資の本のなかでは、決して投資対象としてはいけないと書かれている物件です。
私も最初は、ワンルームを投資の対象として、あまり考えていませんでした。
やはり一体型ユニットバス、18㎡以下の物件は、将来的に厳しいという現実があります。
不動産投資は、家賃収入を得ることを目的に投資をする場合、長期的なプランを立てますので、その長期的に利益を得ることに不安がある場合は投資対象からはずします。
狭い、一体型ユニットバスの１Ｋ、ワンルームマンションは入居者の好みの変化により、現在、将来的にも厳しい状況です。入居者の確保ができない物件です。
さらに物件価格は値下げの方向に進んでいくと思います。
狭い部屋は、リフォームの工夫にも限界があるので、あまり私もワンルームマンションは好きではありません。
ではなぜ？？私が、このワンルームマンションの購入を決めたのかと言いますと、立地と価格です。
前所有者の方は、入居者募集も、売ることにも苦労しました。
私も前所有者と同じことになるかもしれませんが。。。。
★購入の決め手
立地条件は、大阪梅田まで駅2駅と大阪でも人気のエリア、天神橋筋六丁目駅徒歩4分にあります。
大阪以外の方はピンとこないかも知れませんが、通称「天六」といわれる、全長２km超と日本最大級の商店街がある町です。
大阪市内でも、便利で人気の高い大阪市北区の地域です。私の得意としている地域でもあります。
募集家賃は4.5～5万を考えています。この家賃での純利回りは14％です。
将来家賃は下がることを想定し、4万まで家賃を下げたとしても、純利回りで10.8％を維持できます。
このエリアで、１Ｒが４万のマンションはまだ存在していません。
かなり低い水準の家賃を将来のリスクとして想定しました。
それでも入居者の確保はできる！！と判断しましたので、購入に踏み切りました。
あとは、予定通りに入居者を見つけるだけです。。
★契約書と重要事項説明書 ８／２７(土)
今日、相手の業者さんから、不動産売買の契約書と重要事項説明書が届きました。
契約を8/29（月）に控え、事前チェックのために、届けていただきました。一通りチェックしましたが、問題無しです。
原本をいただいていますので、当日私が契約書と重要事項説明書をもって、司法書士の先生と一緒に契約をします。
場所は売主さんの業者さんの事務所です。
売主さんも東京から、来られるみたいですので初対面です。楽しみです。
仕事のほうが忙しく、リフォームの手配や入居者募集の準備が遅れています………。
サラリーマンのつらいところでもあります。
★決済、引き渡し完了 ８／２９(月)
本日、11：00無事契約、決済・引渡が完了しました。
前日に、郵便局へ行き、現金を下ろして、売買代金、登録免許税や司法書士の先生の手数料、仲介手数料、管理費・固定資産税の清算とそれぞれの金額をおつりのないように封筒に分けて準備していました。
当日は、契約書に署名押印して、お金をやり取りして、終了です。手続き関係はすべて司法書士がしてくれます。
今日付けで所有権も私の名義に書き換えられました。後日、不動産登記簿謄本と一緒に権利書が届くことになります。
★入居者募集 ９／５(月)
一年以上前から入居者を募集してる物件でしたので、内装はいつでも貸せる準備ばんたんです。
しかし、昼のお仕事が忙しく、入居者募集の営業ができていませんでした。
一週間という時間をロスしましたが、募集用の資料を作成し、早速営業開始です。
いつものように、最寄り駅周辺の賃貸専門の仲介業者さん、エ○ブルさん、ア○マンショップさん、ミニ○ニさん、など20件ほど営業に周り、入居者さんの紹介をお願いして周りました。
早く、入居者さんが見つかればいいのですが。。。
★入居申し込み！！ ９／１１
今日、入居の申し込みが入りました。
レインズに登録したのが9/5（月曜日）。昨日の晩にＦＡＸがきていたので、１週間とスピード申し込みです。
正直とてもうれしいです。今週の水曜か木曜に休みをもらい再度業者周りの営業をしようと思っていたので、その苦労をしなくてよくなりました。
ちなみに、業者さんに配る資料をカラーで5ページ×50組 ほど印刷済みでしたので、250枚もの、カラー印刷が無駄です。。。
ただまだ申し込みの段階で、手付けもまだいただいていませんので、流れるケースも多々ありますので油断できません。
入居希望の方は、法人契約になります。東京の会社さんで、月の半分は大阪で仕事をされているみたいです。現在はウイクリーマンションで生活しているので、割高な家賃を支払っているみたいです。使用される方はその会社の社員さんです。
契約内容としましては、契約者は法人で保証人が入居するその社員さんになると思います。。。
はやく手付けをもらい契約までいければよいのですが、、、。
ただ法人契約で気をつけなければいけないのが、ダミーの会社で契約して、入居するのが、よくわからない外国籍の方とかが数人で住んだりするケースがあります。
この場合、部屋付けをした仲介業者も グル な場合が多いのですが、実際に問題が起こったときでも、この仲介をした業者は 「知らなかった」 と言い切ります。
結局トラブルを解決しなければいけないのは、大家さんの仕事になりますので、今回ももしかしたら、だまされているかも？？知れません。
こればかりは、入居をしてからでないと、100％わかりません。
これが大家さん業、不動産投資のリスクでもあります。
★入所審査、賃貸保証会社 ９／１３(火)
今日、入居者さんを紹介してくれた業者さんから連絡がありまして、法人契約ですので、手付けなしで決済を早めにしたいという連絡がありました。
小さな会社みたいなので、社長のＯＫ！もすぐに出たみたいで、順調に契約ができそうです。
あとは、賃貸保証会社の審査が通れば契約です。
私の経験上、賃貸保証会社の審査が落ちるというのは、聞いた事がありません。
※賃貸保証会社とは＝家賃（共益費含む）、残留物処理費用、訴訟費用を補償してもらえます。大家さんのリスクの一つである家賃滞納を立替払いをしてくれる、心強い保証です。
もちろん料金はかかりますが、最初から保証会社に加入を条件していれば、その費用は当然入居者さんに負担していただきます。
今回のケースは、保証料の支払いを入居者である会社が難色を示したので、相手の業者さんに支払う手数料から、保証料金の半分を引き、残りは私の負担ということで話がつきました。
結局私が負担する金額は￥14,000程度です。礼金も15万もらっているので、それぐらいの負担は全然許容範囲なので、保証料金の支払いで契約が流れる事を思えば柔軟に対応すべき事柄です。
相手の業者さんと話し合いながら柔軟に対応しました。
★賃貸物件の決済金 ９／２３
決済金が入りました。今日、相手の仲介業者さんが決済金を持ってこられました。
約23万ほどです。
10/1入居なので、通常は来週水曜9/28ぐらいが決済日なのですが、今回手付金が1万と小額だったため決済を急いでいただきました。
相手の業者さんにすれば、こうるさい管理会社だと思っているかもしれません。
私がお客さんを紹介する側の業者であれば、きびしい業者だな～ と思っていると思いますます。
手付金や決済金は期日までに渡せば、あまりうるさく言わない管理会社や大家さんが多いです。
私の場合は、仲介業者がきちんとしているところなのか、入居者の方が約束をしっかり守る人なのかを見極めるためにも、手付けや決済金などの約束はきちんと守っていただいています。
最初の小さな約束を守らない方が、長期にわたりきちんと家賃を支払っていただけるか不安です。ある意味審査もかねています。
今回の業者さんはしっかりとした担当の方で連絡なども比較的きちんとされていました。ただ入居者（法人）のほうで決済金が遅れたみたいで、本当は月曜というお話でしたが、今日までずれました。
理由は会社の経理の関係で遅れたとのことなので、個人ではなく会社契約なのでその辺は仕方がありません。
ちゃんと家賃を払ってくれる入居者であることを祈りつつ、、、。
★入居者さんの入居日 １０／１(土)
本日より、新しい入居者さんが入居する日です。これで居住権が発生します。
日本の法律は、居住権が強く保護されていますので、大家さんとしてどうすれば自分の権利を守れるのかを考える必要があると思います。
家賃滞納やトラブルを起こす入居者を簡単に退去させられない法律になっています。
そのために、賃貸保証会社に加入してもらったりしています。
以前、となりの外国人が夜中にホラ貝を吹いてうるさいとトラブルが発生したことがありましたが、文化の違いとは怖いものです。
きつく注意し、それ以来夜中にホラ貝はなくなりましたが、、、、。
話が少しそれましたが、無事入居してもらい、２件目の投資用不動産物語は終了です。
★エピローグ
この最初の入居者さんは２年間住んでいただき、一度のトラブル、家賃滞納もなく無事退去されました。お部屋もきれいに使っていただきましたが、ただタバコをすわれていたみたいでクロスは黄色くなっていました。。。
それ以外は何の問題もなく、追加の修繕費を請求することなく円満退去でした。
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