| 第七号物件 2009年9月購入 |
物件価格 428万円
購入総額 4,888,179円
月額家賃 76,000円
純利回り １８．１８％ |
【2009 08/19】 入札期日
【2009 08/25】 開札日
【2009 08/31】 売却決定日
【2009 09/05】 債務者側の代理人と面談
【2009 09/11】 代金納付通知書到着
【2009 09/25】 債務者と引渡交渉成立
【2009 09/28】 代金納付手続き完了
※この日から所有権は私に移りました。
【2009 10/09】 引渡命令決定
【2009 10/18】 債務者から物件引渡完了
※室内をカラにし、鍵をもらう。
【2009 10/22】 リフォーム見積り
【2009 10/23】 リフォーム開始
【2009 10/30】 リフォーム完了
|
|
|
２００９年８月に落札した７件目の競売物件を手に入れるまでのノンフィクションストーリーです。
★プロローグ ２００９年吉日
２００８年１１月に融資を受けて一棟ものマンションを手に入れました。このときに諸経費などで手持ちの現金はすべて使い果たしてしまいました。
しかし、家賃からのキャッシュフローだけで月額50万円ほど手元に残っていきますので、数ヶ月も経てば次の不動産を購入する資金が貯まります。
現金も無かったため、しばらく購入するための不動産は探していませんでした。
★物件購入のため始動開始 2009 07/1
2009年1月に、大手企業のサラリーマンを退職し、新しい仕事も忙しくお金も無かったので物件を特に探していませんでしたが、仕事も落ち着き、現金も貯まってきたので、そろそろ７件目を購入すべく物件情報の検索を始めました。
今年の不動産不況で競売物件がたくさん出ているだろうと思い、競売物件を探し始めました。
ネットを検索していると魅力的な物件がたくさん出ています。しかも落札事例を調べても、かなり安い価格で落札されていましたので、これはチャンス！と思い、競売物件に狙いを変えることにしました。
2004年11月に初めて手に入れた不動産が競売物件でした。それ以降競売市場からは撤退し、一般市場から物件を購入していました。理由は競売物件の落札価格が高すぎたためです。一般市場に出ている物件に値段交渉をした方が安く物件を手に入れることが出来ました。
★５年ぶりの競売物件入札 2009 7/3
私が入札している大阪地方裁判所本庁は１ヵ月に２回のペースで新しい競売物件の閲覧があります。
入札を始めると、結構、物件の選別、裁判所資料の閲覧、現地調査、入札手続き と忙しくなります。
7/3に閲覧が始まった古い古い連棟式の木造一戸建てを入札することにしました。最寄り駅より徒歩10分の閑静な住宅街にあり、立地と住環境は合格、急行停車駅で人口も多く、賃貸需要も合格。
物件も築年数こそ古いですが、室内の写真を見ると、数年前に大規模なリフォームが行われている様子でしたので、購入後のリフォーム費用が少なくて大丈夫そうな感じだったので入札することにしました。
買受可能価額（※最低の入札価格のこと）は106万円、26万円の買受申出保証額（※入札に参加するための保証金みたいなもの、落札できなければ返金されます）を振り込み所定に手続きを済ませ手続き完了しました。
結果は、入札数8件、落札価格、2,039,900円。
私が入札した金額が128万円でしたので、５位にも入らず惨敗でした。
大阪地方裁判所は５位までしか読み上げをしないので、自分が何位だったかもわかりません。
築40年の連棟式戸建て、誰も入札しないだろうと思っていたのでびっくりでした。
★だめもとで、まだまだ競売不動産入札 2009 7/16
2件目の入札チャレンジは、区分所有のマンション、しかも人気エリアのファミリータイプと、落札価格が上昇することがわかっている物件です。
入札になれる。ための入札。あとは参加しないと落札は絶対にありませんので、入札しました。
19件もの入札があり、私の入札金額と落札金額の差が300万円もある、大惨敗。
これで、どのタイプの物件を入札するかの戦略を確認しました。
落札金額が上昇する、立地条件の良いファミリー区分所有マンションはパス。
立地条件がまずまずの古い戸建て物件か連棟式戸建てを中心に落札を狙うことにしました。
★だめもとで、調査時間も無くあわてて入札 2009 8/18
2件目の開札日が8/13日、3件目に入札した物件の入札期間が8/12～8/19まで。
2件目に入札した物件の開札を確認してからの現地調査となるので、時間がありません。。。
今回は、現地調査をしないで郵送にて入札手続きをすることにしました。
いつもは裁判所に出向き、入札手続きを完了していましたので郵送での入札は初めてでした。
今回も入札になれ、競売の感を取り戻すための入札。そう思って入札しました。
★まさかの結果 2009 8/25
だめもとで、あわてて入札した物件の開札日です。いつものように競売専門業者さんへ昼過ぎに電話をし、結果を確認しました。
ムリだろうと思っていたのですが、なんと落札してしまいました。
入札件数は3件。二位との価格差約30万円で428万にて落札しちゃいました。。。。
最初電話で聞いたときに入札件数3件といわれた時点で、まさか落札したんちゃうん？？と予感が走り、急に心臓がバクバクと言い出しました。
予定外の落札。不安が頭をよぎります。現地調査もしないで、何も考えないで落札。。。
ま、考えても仕方がありません。落札した結果は変わりませんし、しかも2位は競売物件専門の転売業者さん。
以前、よく取引をしていた業者さんで、その業者さんが落札した物件をリフォームし、競売物件の再販売を任されていました。
プロ中のプロが転売利益を目的に入札し、その価格差が30万しかないということは十分に転売による利益確保も可能という証拠です。
そう考える、とても良い物件を落札した気になります。
★売却許可決定 2009 8/31
開札から一週間後、売却許可の決定がおります。その決定を確認するために裁判所へ行き、売却許可決定の謄本を申請しました。
裁判所が発行する売却を許可する書面ですので、裁判所の印鑑が押され、今後所有者や占有者、賃借人などと交渉する際に提示したりするために、申請し原本をとっておきました。
大阪地方裁判所は、開札日より一週間後、何もなければ売却許可決定がでます。
と同時に、売却許可決定日の午後３時以降から当事者にしか閲覧することができない裁判所が保管している資料も見ることができます。
当事者とは当然落札者も含まれますので、身分証明と印鑑をおせば、すべての資料を見ることができます。
普段、裁判所で閲覧することができる３点セット以外の資料は情報がたくさんあり、所有者や物件のほぼすべての状況を把握することができます。
今回の物件は、所有者が居住中ということもあり、特に重要な書類はなく、債権者の情報と所有者の住民票、間取り図面など数点の資料だけのコピーをとりました。
売却許可決定日にする重要なことは、この売却許可決定がおりたことを証明する売却許可決定の謄本を申請し、裁判所が発行する正式な書面をいただくことです。
素人の人がこの謄本を見ても、ピンとこないものですが、一応裁判所が発行する正式な売却許可が決定された書類ですので、申請をして大事に保管しておきます。
今後、所有者との引き渡しの交渉時に提示したりします。
賃借人が住んでいるオーナーチェンジの物件の場合も、この謄本を賃借人に見せて事情を説明したりするときにも使えます。
売却許可決定が下りれば、あとは代金納付手続きを完了すれば、所有権が私に移転され、晴れて所有権が移転し、書類上は私のものになります。
私の場合、この売却許可決定がおりたと同時に、所有者と第一回目の接触を試みます。
最初はいきなり訪問するのではなく、手紙などで丁寧な言葉を使って、連絡をしてくれるようにお願いをします。この手紙でしばらく相手の様子を見ます。
あせる必要はありません。
数週間、何の連絡もないようでしたら、突撃訪問や近隣への事情調査などをバンバン行い、相手にプレッシャーをあたえ、それと平行して手紙を投函し、
その手紙に書く内容も少しずつ、きつい内容へと変えていきます。
★競売物件の怖さ、、、 2009 8/31
大阪地方裁判所本庁での落札後の手続きや代金納付などは５階が受付となります。
売却許可決定がおりた日に５階にいき、当事者しか閲覧できない資料を閲覧していました。
その横で、50代と30代の男性が裁判所の職員に対して 「やいのわいの」と騒いでいます。
話している内容を、耳をすまし聞いてみると、裁判所の資料にはのっていない、第三者の占有が発生しているみたいでした。
その男性組は、裁判所の職員に資料とぜんぜん違う！と少し大きな声で怒りながら詰めよっていましたが、裁判所の職員はよくあることですので、その占有者を特定してください。
などと押し問答が続いています。しかもその占有者は弁護士みたいです。
差し押さえされた不動産に法律家である弁護士が占有を開始するなんて、私は聞いたことがありません。不法な占有であれば競売妨害として逮捕される可能性も大いになります。
どのような状況、事情でそうなっているのかは知りませんが、これも競売のリスクのひとつです。弁護士を通して正式に権利を主張しているのかもしれません。
その男性二人組みは、やいのやいのと職員に詰め寄りますが、裁判所は競売手続きを執行するだけで、資料と現状が違うといったところで、何かをしてくれるわけではありません。
この二人組は、競売の仕組みを理解していないのでしょうか。。。。
その占有者を特定し、引き渡し命令や強制執行などの手続きをするのは落札者自身です。
裁判所を責めたところでなんにもなりません。これが競売のリスクです。
横で聞きながら、怖！私の物件はスムーズにいきますように。。。と願いました。
お金が絡むと善意の第三者として、権利を主張してくる やから がいます。
お金が絡むと人は、なぜ人が変わったように必死になるのでしょうか。。。
お金自体はただの紙切れなのに、、、、。
悲しいですね。
お金は、ただ快適な生活や安全に生きるための手段にすぎません。
お金を手に入れることを目的に人は、必死に自分の権利を主張し争いになります。
そんな人間に限って、お金を手に入れても、すぐにお金を失ってしまいます。
お金の扱い方を知らない人間は、結局手元にお金を残すことはできません。
それなのに、必死にお金を求めます。
★所有者からの連絡 2009 9/4
実は、競売物件の所有者から連絡がありました。
と言っても、所有者本人からではなく、不動産業者からです。私の携帯に直接連絡がありました。
話を聞いてみると、
その業者さんは任意売却で動いていて、債権者と金額で折り合いが付かず結局任意売却では話がまとまらず、競売へとなったそうです。
私はこの話を聞いて少し安心しました。
競売になる前に、任意売却で売却を進めようとする人は、今後の生活も前向きに考える常識人です。
しかも間にプロの業者さんが入っていますので今後の交渉も楽です。
楽とはお金で話が付くという意味ですが。。。。
なかには、自分が所有している不動産を競売で取られた債務者などは、感情的になり、話し合いがまったく進まないことがあります。
任意で整理をしようとする人は、これからの生活のことを考えています。自暴自棄になって何をするかわからない債務者ほど怖いものはありません。
電話である程度の状況を聞き、所有者の状況が見えてきました。
電話で話をしていて、ふと、なぜ私の携帯番号をしているのか不思議に思い、聞いてみると、
8/31日に売却許可決定の日に出した、競売物件所有者に送った手紙に書いていた私の番号を教えてもらってかけているとのことなので、これで確実に所有者とつながっていることが証明されました。
そうでないと私の携帯番号を知っているはずありません。
15分ほど電話で話をして、その業者さんとは後日直接会うことになりました。
★所有者の代理人との面談話し合い 2009 9/5
競売物件、所有者の代理人である業者さんと直接会って話すことになり、
その業者さんが私の事務所まで来てもらいました。
所有者さんの意向は、そのまま賃貸で住みたいとのこと。
そこで、住宅ローンを支払えない人が家賃を支払えるの？と疑問に思いますが、ほとんどの債務者は自宅を追われた場合、賃貸物件へと引越しをします。
新しい住まいで家賃を滞納するかというと、そんなことはありません。現在の収入にあった家賃の部屋へ引越しをするため、なんとか支払っていくのが通常です。
家賃を滞納してしまうと、また住まいを追われることになりますので、がんばって働いて家賃と生活をするものです。
私の考え方は、競売物件で元所有者や占有者が善良な考え方の持ち主であれば、家賃等の条件が折り合えばそのまま賃貸借契約をしても良いと考えています。
理由は先に話した通りで、何処かの部屋の家賃は支払っていくのであれば、それが私の物件でも問題がないと考えているからです。
家財などの引越しの手間がなく、こちらとしても引越し代やリフォーム代を節約できるので、条件さえ合えば、双方にとってメリットがあると私は柔軟に考えています。
競売物件を購入する人の中には、かたくなに元所有者や占有者を追い出そうとする人がいますが、相手次第で柔軟に対応するほうが効率が良いと思います。
そのまま賃貸で住むのであれば、どんな人物なのかを知る必要がありますので、代理人である業者さんに、
債務オーバーした状況を聞くと、債務者は、30代のお勤めのサラリーマン。今も同じ会社で働いており、収入はあるそうです。
70歳の母が病気になり、その医療費を支払うために、消費者金融などからお金を借りてしまい、今回の競売へとなったみたいです。
話を聞く限りとてもまじめなサラリーマンだと感じました。
今後の生活の方法として、住む家が自宅ではなくなるので、市に家賃補助の申請をするそうです。
なので、市の家賃補助とサラリーマンの収入があるので家賃の支払いは大丈夫です。とのことです。
市の家賃補助の上限は、5.4万円。
私が募集予定の条件が7.4万円を考えていますので、2万円もの開きがあります。
仮に申請が通り、自腹でプラス2万円を支払えるのかどうかを考えてくださいと逆に提案し終わりました。
相手業者もプロ中のプロで、今回はとても理解のある落札者さんで話がしやすいですといっていただきました。
彼らは、債務者のために、そのまま賃貸で貸してくれるように交渉することと、それがムリであれば引渡し費用をもらいその費用で新しい部屋を探すための交渉をしています。
任意売却が不調に終わった段階で、そこに儲けはありません。それでも熱心に債務者のために動いているその姿がえらいと思ったことと、債務オーバーの原因がお母さんのためということもあり、柔軟に対応するつもりです。
家賃も相場家賃にこだわるつもりもありませんので、ある程度の妥協点で貸すつもりです。
今後、どのような話になるかはわかりませんが、転売も考えていましたが、とりあえずは所有者へと貸し出す話が終わるまでは保留です。
所有者さんは、私とそんなに年の変わらない30代の若い人なので何とか、再出発してほしいです。
★競売物件、元所有者との賃貸借契約をする際の注意点
相手は、あくまで債務オーバーの金銭的には劣等生です。賃貸借契約を結んでしまうと引渡命令も強制執行も出来なくなります。
そして、居住権も発生し、トラブルが発生し、追い出そうと思っても、かなりの時間とお金が必要となります。
相手はお金がなく、不動産を競売で取られる人間ですから、全面的に信頼するのは危険です。
元所有者と賃貸借契約をする条件は、相手が話し合いができる常識人である。これが第一条件です。常識人の定義が難しいですが、何度か話をしているとその人ととなりがわかってきます。
自分自身の感を頼りにしているところが大きいので危険といえば危険ですので、そのリスクヘッジとして当然賃貸借契約時に保証会社との契約を必須条件とします。
仮に元所有者が滞納をして、居すわったとしても家賃は保証会社が保障し、そのとりたても保証会社が勝手にやります。
家賃支払いの意思がない不良入居者の場合で、追い出しのための裁判費用も保証会社が保証してくれます。
大手上場企業に勤めていた人でも、リストラや病気などにより、不良入居となる可能性はあります。
競売物件にかかわらず、家主業は、入居者がどんな人間で家賃を支払ってくれるかなんて入居してからでないとわからないのが実情です。
特に競売にかかるような人は、お金がありません。
そのお金のない人間と賃貸借契約を結ぶには、それなりの注意は必要です。だれかれ構わず、賃貸借契約を結ぶつもりはありません。
ただし、どんな人間でも、人として最低限度の生活を維持しようと思えば、住む家は必要です。
競売の元所有者たちも、身内で同居できる人がいなければ、賃貸で新しい部屋を探すのが実情です。
その元所有者たち全員が家賃を支払わず、不良化するわけではありません。新しく再出発する人もたくさんいます。
無用なリスクを引き受けるつもりはありませんが、相手の人間性や状況などを考えて、柔軟に対応することも時には必要なことだと思います。
不動産投資は、ビジネスだから、冷酷に非情なこともやむをえない。と考える人はそうしてください。
私は、そのような考え方で家主業をするつもりはありません。
もちろん、家賃を支払わない不良入居者に対しては毅然とした態度も必要です。
相手の人間性を見て、判断し、仮にその判断が間違っていた場合の保険をかけていれば、何も恐れる必要はありません。
それがプロの大家さんだと私は考えています。
以前、このブログでも書きましたが、知り合いの息子が商売に失敗し、1年近く家賃を滞納していました。そのお母さんが保証人になっており、そのお母さんから相談を受けたことがありました。
最初、その人は誰に入れ知恵されたか、居住権があるので大家は簡単には追い出せないはず、引っ越したくても、敷金や引っ越し代もない。裁判をしたらお金も時間もかかるはず、だからいくらかのお金をもらって退去したい。と相談にきました。
それを聞いたとき、耳を疑いました。
100万以上の家賃を滞納しておいて、されにお金を要求するなど常識では考えられません。誰かに教えてもらったのでしょう。
たしかに、家主とすれば、滞納家賃の回収はほぼ不可能ですし、裁判費用と時間をかけてまで、、、とは考えます。
本人と保証人と両者が破産でもしないかがり、裁判を起こし、債務を確定すれば、家主は給料の差し押さえをすることも可能ですし、保証人が自宅などを所有していた場合、競売にかけることも可能になります。
法律をなめている相談でした。
一般の人間は裁判を起こされただけで、あわてます。通常の精神状態では仕事すらできないものです。
相談に来た、その人にそこまでの根性があるとは思えませんでした。よほどの根性がない限り、ゴネ通すことは出来ません。
結局、その息子の滞納者はＵＲの賃貸物件に引っ越しすることができたので、居座ることにはなりませんでしたが。。。
その後どうなったかは聞いていませんが、法治国家の日本でごね得は存在しません。
家主として、経営者として正義にこちらにあれば、粛々と法的手続きを進めるだけです。
そのような人間には、お金がかかろうが時間がかかろうが、断固として許してはいけません。
★再度所有者代理人との交渉 2009 9/10
再出発の生活のため、市に家賃補助の申請をしていた所有者さんですが、市の補助は難しそうです。理由は、同居者である息子（競売物件所有者）に収入があり、生計を共にしている母親の家賃だけを補助するのは難しいとの見解でした。
市の補助は期待できませんので、引越しをします。という連絡でした。
仕方ありません。
そこで、どのくらいの家賃で次の部屋を探すのですか？と質問し、5万円ぐらいで探すのであれば、もう少しがんばって6万円前後であれば貸しますとよ。提案しました。
代理人の業者さんは、こんなことを言ってくれるオーナーさんは初めてです。一度所有者に言ってみます。と再度賃貸で交渉することになりました。
家賃を下げてまで所有者と交渉する必要はないのですが、この所有者さんがまじめなことと、引越し代とリフォーム代を考える、相場より家賃を安くしても利回りが高くできるからです。
それに空室の心配もありませんし。家賃は、3～4年後、財務が健全化していれば値上げしても遅くはありませんので、計算の上で提案しました。
私も投資家ですので、こちらにメリットのない交渉はしません。
★代金納付期限通知書到着 2009 9/11
裁判所より特別送達郵便で代金納付期限通知書が届きました。競売スケジュールで9/10発送予定となっていましたので予定通りの到着です。
この書類があれば、代金納付手続きができ、所有権を私に移すことが出来ます。
手続きの手順や必要書類などこと細かに説明された説明書も同封されていますので、初めての人でも簡単に手続きが出来ると思います。
必要書類
1、代金納付通知書
2、代金振込みの受領書（振込みの控え）
3、登録免許税の領収書 ※通知書に同封された振込み書に金額を記載し、金融機関で振り込みます。
4、固定資産税評価証明書
5、住民票
6、登記簿謄本
7、入札書に押した印鑑 ※なければ、印鑑証明書と実印で代用か
8、郵便切手2,120円分 （500円×4、50円×2、10円×2）
以上です。
固定資産税評価証明書をとるには、住所地の市役所や区役所に行き、代金納付通知書を見せれば原本の証明書をくれます。
この評価証明書がとれれば、裁判所にＦＡＸし、登録免許税の金額を教えてくれます。その金額を同封されている用紙に記入し振り込みます。
あとは、すべての書類を用意し、裁判所の代金納付係にいけば、すぐに手続きが完了します。
あっけないもので、本当に事務的な作業で競売物件の所有権移転は完了します。
★代金納付準備のため、法務局と市役所へ 2009 9/14
先日届いた代金納付手続きを完了するための書類の準備のため、物件を管轄している大阪府枚方市の法務局と寝屋川市役所に行ってきました。
法務局は市により管轄する法務局が違いますので、事前にネットなどで管轄している法務局と所在地を調べておきましょう。
私も枚方の法務局に行くのは初めてです。
実は私の実家はこの枚方にあり、隣にある枚方市役所や京阪枚方市駅は、しょっちゅう利用していましたが、その隣に法務局があるなんて知りませんでした。
というより、不動産投資や不動産の仕事をするまで法務局自体の存在を知りませんでした。
大家さん業で資産獲得を目指し、考え方を180度変えれば、同じ街でも違う風に見えてきて、なんだか不思議な感じでした。
同じ街、同じ故郷でも、自分自身が変われば、まったく別の世界のように感じました。
法務局では土地の地番と建物の家屋番号を記載すれば、すぐに登記簿謄本の原本をもらえます。1通につき1,000円かかります。
この登記簿謄本を見れば、その不動産の歴史がわかります。何年に建築され、誰に所有権が移り、いくらお金を借りたのか、歴史を知ることが出来ます。
寝屋川市役所へ行き、固定資産税課にて評価証明書の原本を申請し、もらいました。
この二つが一番手間のかかる書類です。住民票などは自分の住所の市役所でもらえますが、この二つは現地の法務局や市役所に行かなくてはいけないので、自宅から遠方の場合、手間です。
郵送などの方法があるかもしれませんが、私は経験がありません。
ちなみに、登記簿謄本は他の法務局でも取れる場合がありますので、遠方の場合は最寄の法務局に問い合わせをしてみてください。
これで、残代金を振り込む大きな仕事だけとなりました。
この残代金の振込みと納付手続きは、所有者との交渉具合と懐具合を見ながら、いつにするかを考えます。
★所有者との賃貸借契約の結果 2009 9/25
私から家賃の値下げを提案し、所有者と賃貸でそのまま住む交渉をしていましたが、交渉は決裂しました。
やはり6万円の家賃を市の補助無く自腹で支払うのはしんどい。とのこと。
条件をかなり譲歩しての交渉でしたが、今後は物件を引き渡す交渉へと変わりました。
おばあちゃんの介護や医療費負担が大きく、市の補助を受けられないかと申請をしていたのですが、家賃補助やその他の補助の申請が却下され、私が想定している家賃はとても支払えそうにないということになり、引っ越すことが決まりました。
今回、家賃7.4万円で募集する予定の家賃を、6万円前後まで妥協し、相場より一万円安くても（元）所有者に貸すことを承諾していましたが、市の補助がないとその家賃の支払いも難しいとのことで、4万円ぐらいのアパートを探すそうです。
現在60㎡の一軒家に住んでいた荷物を4万円の家賃のアパートに引っ越すとなると大変です。
私としても、そのまま（元）所有者さんに住んでもらうほうが良かったのですが、仕方がありません。
引渡しに向けて前向きに話し合いを進めます。
私が提示した条件は、10/18（日）までに退去。当日に部屋の中を確認し、鍵と同時に引越し費用を渡す。
以上の条件を提示しました。
10月初旬には代金納付手続きを完了し、所有権を私に移転する予定です。
★代金納付手続き 2009 9/28
競売物件は、お金を振り込んだだけでは完了しません。
完了しないということは、いつまでたっても所有権が自分に変わりません。
残代金を振り込み、登録免許税を振り込み、必要書類を用意し、切手を購入し、裁判所に行き、手続きを完了して初めて所有権が移転します。
お金を振り込んだ日、ではなく、残代金納付手続きが完了した日をもって、名義が変わります。
私は、9/28（月）にすべての手続きを完了させましたので、この日から、私の名義となります。
一週間後に不動産権利書にあたる、不動産識別情報が裁判所より送られてくる予定です。
ただし、競売物件ですので、所有権が変わったからといって安心は出来ませんし、すぐに使用できるわけでもありません。
所有権を移転してからが本当の戦いの！？始まりです。
物件内に住んでいる元所有者や占有者などを追い出したり、空き家物件の場合、動産（家具などの動く財産）を撤去できて初めて、使用することが出来ます。
所有権を自分にしてからが、交渉の本番ですね。
今回のこの物件は、すでに元所有者とは連絡がとれ、交渉が進んでいますので、あとは引渡しの日を設定するとなっています。
元所有者さんも次の引越し先を見つけなければいけませんので、３週間の猶予をあたえ、引越し日が決まれば連絡してもらうことになっています。
競売不動産の残代金納付手続きは事務的な手続きで所有権を落札者へ移す作業です。
所定の方法に従えば簡単に所有権の移転が完了します。
競売物件の場合、この所有権の移転より物件の引き渡しに神経とお金を使います。今日をもって権利的には私が所有者です。
★代金納付手続きの注意点
この残代金納付手続き時に注意してほしいのが、
残代金を裁判所指定の口座に振り込むのですが、この振り込みを午前中の早い段階で振り込んでいないと、裁判所で残代金納付手続きをしようとしても、残代金の入金の確認が取れないと作業が止まってしまいます。
9/28（月）と月末の休み明けということもあり、銀行は込んでいました。振り込みが完了したのが13時頃で、裁判所に到着したのが14時。
14時から残代金納付手続きを開始したのですが、振り込み用紙の控えを提出はするのですが、裁判所で入金が確認できないと手続きが止まります。
今回は、30分ぐらい待って、14時30分に入金が確認され、その日に無事残代金納付手続きが完了しました。
仕事の都合もあり、9/28日は、
午前中に旧国金の面談 ⇒ 残代金の振り込み ⇒ 裁判所にて残代金納付手続き ⇒ 引渡命令の申し立て ⇒ 旧国金の人が自宅に来て最終打ち合わせ とバタバタとあわただしい一日でした。
★引渡命令申立 2009 9/28
私の場合、残代金納付手続きと同時に引渡命令の申立を申請します。
理由は何度も裁判所に行く手間と所有者になれば、正当な権利として引渡命令を申請できますので、後でするより出来るだけ早い段階で引渡交渉を有利にするめるためにも、
すぐに申立をすることにしています。
簡単な書類を作成するだけで簡単に引渡命令を申し立てられますので、国家権力を有利な交渉のために利用しましょう。
★引渡命令正本到着 2009 10/1
9/28（月）に代金納付をして、同時に引渡命令の申し立てもしていましたが、その引渡命令の正本が私に届きました。
同じぐらいに相手にも届いていると思いますので、今日から1週間から10日後には、引渡命令が確定するはずです。
裁判所の規定？法律？で引渡命令の正本が届いてから1週間後でないと確定ができないようです。
この引渡命令が確定しただけでは、強制執行をすることはまだできません。
引渡命令が相手方に到着していることを証明する、送達証明書を申請することと、引渡命令を執行するための執行分を付与する申請が必要となります。
言葉で書くとなんだかよくわからないのですが、ようは裁判所が用意しているこれら２枚の書類に名前と印鑑を押して申請すれば、
いつでも強制執行ができる準備が整います。
今のところ、元所有者とは任意での話し合いが進んでいますので、強制執行をすることにはならないとは思いますが、競売事件は何が起こるかわかりませんので、自分自身の権利を主張するためにも、引渡命令は確定させて、いつでも強制執行が出来る手前まで手続きを進めておきましょう。
★登記識別情報（権利書）到着 2009 10/5
代金納付を完了したのが9/28、約一週間で所有権移転の手続きが完了し、権利書である登記識別情報が私の手元に特別送達で裁判所より届きました。
コンピュータ化により、登記手続きが早くなったような気がします。
裁判所の手続きは、法務局と直接手続きをするわけではありませんので、すべて裁判所が間に入り、郵送でのやり取りとなりますので、以前は10日から二週間ぐらい権利書が届くまで時間がかかったような記憶があります。
今回は、一週間ですので、実際に所有権の移転登記し、権利書が出来るまでは数日だと思います。
法務局にて登記完了→登記識別情報の発行→裁判所へ郵送→私の手元へ
こんな流れだと思いますので、これが一週間で出来たのはすごく早いと感じました。
昔の権利書から、ペラペラの紙一枚の登記識別情報に変わってから、なんだか権利書の重みは感じませんが、これも時代の流れですね。
権利証といっても、枚数が少し増えるぐらいで紙であることに変わりはありませんが、権利書を作成した司法書士の先生が、
豪華な厚紙の表紙をつけることで、権利書に重みが増す程度のものでしたが、、、。
手元に権利書が届きましたが、所有者になった実感はまだ沸きません。
やはり物件の引し渡しを受けて、物件内部に入ってリフォームの打ち合わせをしたり、オーナーチェンジの場合は家賃が入金されたりしたときに、
所有者になった実感がわくものだと思います。
競売物件の場合、これからが引き渡しに向け、本番です。
一般売買の場合、所有権移転手続きと同時に物件を引き渡ししてもらえますので、すぐにリフォームや入居者募集など忙しくなり、所有者として実感できるのですが。
★引渡命令の確定確認 2009 10/6
先日、引渡命令の正本が私の手元には届いていますので、元所有者の相手方にも届いたかどうか確認するために、裁判所の代金納付係りに電話で確認しました。
しかし、まだ郵便局から相手に届いて案内はまだ来ていないので、週明けにもう一度連絡をくださいといわれました。
同じに日引渡命令は送付されているはずですが、相手が不在の場合、届くのに少し時間が掛かります。
あせっても仕方がないので、来週まで待ちましょう。
★予納郵便切手、郵送にて返還 2009 10/8
先日、裁判所に確認したときは、週明けの10/13にもう一度連絡を下さい。といわれたのですが、引渡命令申立時に予納していた郵便切手が郵送にて返還されてきました。
これは、引渡命令が相手方に送達（送られた）ため、余分に裁判所に渡していた切手が不要になったことを意味します。
ということは、引渡命令の正本は相手に届いています。
仕事が終わり、夜家に帰ったら届いていましたので、明日裁判所に確認です。
★引渡命令の確定確認 2009 10/9
午前中に裁判所へ電話入れました。裁判所ないでは、引渡命令それぞれにつき、担当者がいるみたいで、電話をしたときちょうど他の事件を調べているということで、折り返し連絡をくれることになりました。
携帯電話の番号を伝え、5分後ぐらいにすぐに電話があり、
事件番号を伝えると、確認しますのでと、1～2分電話越しで待つと、引渡命令の正本は10/1に相手方に届いていますので、10/9の午後以降であれば、送達証明と執行分付与の手続きに進めますよ。
と言っていただきました。
私に届いた日と同じ日に元所有者さんのところにも届いていました。これで一安心です。引渡命令が確定しました。
ただ、引渡命令が確定しただけで、直ちに強制執行が出来るわけではありません。相手に届いたことを証明する送達証明を申立、強制執行が出来る執行分付与という手続きを申し立てれば、
強制執行が可能となります。
手続きはとても簡単で、それぞれＡ４一枚の用紙に名前と入札書に押した印がんを押し、収入印紙を張り、裁判所へ提出するだけです。
この手続きの簡略化が競売物件の最大のメリットとなりました。平成8年？に競売執行の法律が変わり、簡単な手続きで強制執行にて、不良占有者を物件から追い出すことが可能となりました。
以前は、一般の裁判により明渡し訴訟の裁判をしないと不法占拠者でも追い出すことが出来ませんでした。単純にお金と時間がとてもかかります。
そのため、占有屋といわれる金銭目的で物件を不法に占拠するヤカラが横行していました。ヤ○ザの資金源になっていたとも聞きます。
今は、そんなことはなくなりました。
国家権力の力の偉大さを感じます。占有者さん、決して逆らってはいけません。勝てませんから。
少ないながらも引越し代をもらい、任意で退去するのが両者にとって一番良い方法だと思います。
競売で落札した、善意の第三者には何の罪もありません。お金を出してただ物件を購入しただけです。その人を困らせる必要はないと思います。
競売物件で何件か落札、知人の手続きをしていますが、今のところすべて任意での引渡しで話がついています。
しかしいつか、とてつもないモンスターに出会う日が来ると思います。その時は国家権力の出番ですね。
★引渡命令確定と執行文付与申請書 2009 10/9
引渡命令が確定したことを代金納付係りに電話で確認をし、その日に手続きをするために裁判所へ向かいました。
すぐにする必要はないのですが、せっかちな性格ですので、今日出来ることは今日したい！と思ってしまうので昼過ぎ３時ごろ裁判所へ到着しました。
電話で手続きに必要な書類を確認し、ネットでも調べて、必要書類である、10/1に私に届いた引渡命令の正本を取りに、一旦自宅へ帰りました。
送達証明、執行文付与に必要な書類
1、買受人（落札者）に届いている「引渡命令の正本」
2、入札書に押した印鑑
3、150円と300円の収入印紙 ※裁判所で購入可。
4、それぞれの申請書 ※裁判所にあります。
引渡命令の正本と印鑑を持っていけば、あとは、裁判所にある申請書に名前と印鑑と収入印紙を押しておしまいです。
10分ぐらいで手続きが完了し、その場で送達証明書と引渡命令に執行文を付与してくれます。
執行文付与とは、手元に届いている引渡命令に強制執行ができる旨をＡ４一枚に書かれた執行文を最終ページに追加する作業です。
この作業により、ただの引渡命令から、強制執行ができる命令書に変わります。
引渡命令申立のときもそうですが、本当に簡単な手続きで強制執行ができます。びっくりするほど簡単です。
ちなみにですが、この手続きに必要な引渡命令の正本の最後のページを持っていくのを忘れちゃいました。。。
昨日、家のパソコンでスキャンするために綴じているホッチキスをはずし、一枚、一枚スキャンしました。。。
最後のページを読み取るところに、そのままおき忘れました。その最後の一ページが一番重要で、引渡命令の正本を証明する裁判所の印鑑が押されているページです。
よりによって一番重要な書類を忘れるとは。。。
もう一度、家に帰り申請のやり直しかと思ったのですが、裁判所の担当書記官さんが、綴じているのをとっていますので、これもダメです。
裁判所から郵送で送られてくる資料は、二箇所ホッチキスでとめられている簡単な綴じ方ですが、ページには無数の穴があけており、その穴が一致していることで一体の書類であることを証明している綴じ方になっています。
そのホッチキスを綴じると、一体としての意味がなくなるので、、、。と言われました。
ということで、引渡命令の正本を再発行してもらうことになりました。
一ページに付き150円の収入印紙がかかり、全部で4ページあったので、600円の無駄な出費となりました。
でも勉強になりました。
★強制執行の準備
大阪裁判所の場合、
競売入札関係は、大阪地方裁判所第14民事部（大阪市淀川区）の３階。
代金納付、落札後の手続きは、５階。
強制執行は大阪地方裁判所（大阪市北区）で手続きをします。
強制執行は、一般的な裁判のすべてを取り扱う大阪地方裁判所内に窓口があります。
今回は強制執行をする予定は無いのですが、裁判所まで行き、手続き方法や必要書類などの話を聞くために訪問しました。
★元所有者と引渡し合意 2009
10/11
9/25にそのまま賃貸で住む交渉が条件面でだめになり、私が提示した条件は10/18までに物件を引渡してくれたら、
いくらかの引っ越し費用を渡します。というものでした。
この数週間、なんの連絡もなく、期限が残り一週間と迫っていたので、なんとなく「もう、18日は無理なのだろうな、、、」と思っていました。
今後どのように話し合いをしようか、、、。強制執行の手続きをとりあえず進めるか、、、。など考えいたら、
夕方に元所有者の代理人である不動産業者さんから電話があり、予定通り、18日に退去します。
時間は夕方5：30頃になります。いいですか？
もちろん断る理由はありませんので、お礼を言って、電話を切りました。すべてが順調に予定通り進んでいるのでひと安心です。
あとは、無事引渡が終わり、室内を確認し、リフォーム、賃貸募集、入居者確保。
ここまで出来て、無事競売物件戸建て経営の完了です。
この元所有者は、まじめな方だと思います。サラリーマンでお務めもしっかりとしており、プロの不動産業者さんが間に入ってくれていることもあり、とてもスムーズに交渉が進みました。
本当にお金のない人は、引っ越しのお金もなく、物件引渡の前にお金をほしいと言ってくる人もいます。
その場合、相手の事情や人物を見ながら、柔軟に対応はしますが、やはり基本的には先にお金を渡すことはありません。
今回は、その要求もなく、とても円満スムーズに引渡が進みました。
★引渡し日
2009 10/18
約束の引渡日が来ました。
ここまで、とてもスムーズに話が進んでいますが、最終、物件の引渡を受けるまでは何が起こるかわからないのが競売です。油断禁物です。
約束の時間は夕方5：30。少し早く最寄り駅に着いたので、駅周辺を歩きながら飲食店やコンビニ、100キンなどを回り、駅周辺の雰囲気を見て回りました。
それでも時間をもてあましてしまいました。引越し中であれば、その引越し作業を見るのも楽しいかな、、と思ったので物件に向かうことにしました。
５時ちょうどに物件についたのですが、引越しをしている様子はありませんので、物件に近づくと、、、
引渡交渉の代理人をしてくらた業者さんがいたので、挨拶をすると、もう荷物はカラですので、確認下さい。
と室内へはいると玄関すぐに、元所有者さんがいて、室内を説明しながら案内してくれました。
荷物は、見事にからっぽ。
照明や不用品、ごみなどが少しは残っているのかな、、、。と思っていたのですが、完全な空き家です。
元所有者さんに、設備の故障や雨漏りなど状況を聞きましたが、インターホンが故障しているだけでほかは大丈夫とのこと。一安心です。
その後室内をうろうろしながら業者さんと世間話をしていると、私たちが関わる引渡はここまで完璧に荷物を出します。
そのため、専門の引越しやと提携してます。と言ってその引越し屋さんを紹介してくれました。
室内はタバコのヤニやほこりだらけで汚れていましたが、荷物関係が一切なかったことに驚きでした。
プロの仕事。と感服しました。
20分ぐらい、室内を元所有者さんとしゃべりながらチャックし、特に問題もないので、引越し代を渡し、鍵をもらいました。
部屋の鍵なのですが、玄関扉に鍵穴が二箇所あるダブルロック。勝手口にひとつ。合計３種類の鍵がないといけないのですが、
元所有者さんが持っていたのは一種類。
購入したときから、この一種類しかもらっていないとのこと。。。。中古で買ったから。。。と元所有者さん。。。。
この場に来て、うそを言っているとも思えなかったので、その鍵をもらい開閉の確認。玄関の扉は開きますので問題はありません。
この物件6年前にフルリフォームで購入しているはずなので、売主の不動産業者は物件引渡時に、玄関の鍵と勝手口の鍵のすべてを渡さなければいけません。
それを渡していないとなると、すごくいい加減な業者です。相手は素人ですので、こんなものか、、と玄関の鍵１本だけ受け取ったそうです。
部屋の中も空っぽ、部屋の鍵もいただき、無事引渡しをうけることが出来ました。
元所有者さんと業者さんが帰ったあと、
リフォーム箇所をチェックするために、もう一度室内を見ます。
ほこりとクロスの汚れで、きたなく見えますが、逆にクロスを張替え、プロのハウスクリーニングをするだけで、見違えるほどよくなりそうです。
六時に近くなってきたので、外はもう真っ暗です。照明がないと室内も見えませんので、持ってきた簡易照明を全部屋に取り付け、一人で30分ほど、室内をチャックしてから、帰りました。
★エピローグ
今回落札した競売不動産は、元所有者さん側に任意売却をするため、業者さんが付いていましたので、
最初から最後までそのプロの担当さんと交渉することになり、話し合いもとてもスムーズに進みました。
どの競売物件も、こんな感じで交渉が進めば楽なのですが、世の中にはいろんな人がいます。
今回はとてもラッキーでした。
競売物件を購入していくと、必ず、話し合いが出来ない理不尽な人間と出会うことになります。
それはそれで、良い経験が出来るのでいいのですが、任意で話による解決が一番です。
|
|
当サイトはホームページ・ビルダー10
で製作し、独自ドメインMuuMuu Domain!、レンタルサーバーロリポップを使用しています。