| 第三号物件 2006年12月購入 自宅用 |
物件価格 1,480万円
購入総額 16,124,496円
月額家賃 0円
純利回り 0％ |
【2006 12/17】 物件内覧
【2006 12/17】 買付け（購入申込）
【2006 12/23】 契約日
【2007 01/05】 金銭消費貸借契約
【2007 01/18】 決済日
【2007 02/09】 リフォーム開始
【2007 02/21】 リフォーム完了
【2007 02/28】 引越し日、入居日 |
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自宅用に購入したマンションの購入ノンフィクションの物語です。
★プロローグ 2006年 吉日
投資用の不動産を２件購入でき、トラブルや滞納もなく順調にいっています。次の投資用不動産を購入することを考えています。
自宅は負債という考え方から、自宅の購入は考えていませんでした。
自宅を購入するとなると、当然住宅ローンを組まなければいけません。
35年もの長期の負債を抱えることになります。
しかも、2K、33㎡、築35年の大阪市の市営住宅に住んでいますので、家賃はなんと月々17,500円！！
以前は家賃75,000円の民間、賃貸マンションに住んでいましたので、家賃を払うのであれば自宅を購入するほうがメリットがあるかもしれません。
破格市営住宅に住んでいますので、家賃の負担は年間20万ぐらいです。
毎月の支出を抑え、現金を貯めて、不動産投資をすれば、かなりのスピードで資産拡大ができます。
私の状況を考えると自宅を購入するメリットはありませんでした。
しかし、、、、。
子供も生まれ、嫁のストレスもピークに達し、自宅を購入することにしました。
現在、大阪市北区に住んでいますので、仕事の通勤にも便利ですので、大阪市北区の中古マンションを探すことにしました。
★自宅マンションの購入を検討 １２／１６(土)
いつものように、不動産を探していましたら、以前から狙っていたマンションが売りにでていました。
このマンションは大阪梅田駅まで徒歩10分と立地条件もよく、築年数の割にはタイル張りのきれいなマンションです。
２ヶ月前に一度１１階の６０㎡がでましたが、価格と設備、間取りが悪く購入を見送りました。
立地が良いせいか、３ＬＤＫの間取りを広い１ＬＤＫに改装していて、おそらく事務所として使用している感じでした。
今回売りにでてきた部屋も１１階と上層階で、間取りが３ＬＤＫ、６２㎡と家族で住むには便利な間取りです。
売主側の仲介業者の担当に連絡をとり、明日午前１１時より内覧する予定です。
★マンションの内覧 １２／１７(日)
本日、自宅用マンションを見に行き、すごく良かったので即答で購入申込をいれました。
一応、プロですので、その不動産の評価や価値は判断できるつもりですので、室内の状態だけ確認すれば、購入決定までははやいです。
なにしろ、競売不動産を落札するときは、室内を見ることはできません。通常売買での購入ではじっくりと室内を確認できます。
内覧中に、相手業者の担当の人には購入の意志を伝え、事務所に戻りすぐに申込書を書いてＦＡＸしました。。。。
が、、、朝一番に昨日見た人から購入申込が入っているとの連絡がありました。
うーん、、、二番手ということになってしまい、購入できるかどうか微妙な感じになりました。
11月ぐらいから、投資用、自宅用と不動産の購入に積極的に動いていますが、なかなか縁がありません。
不動産は「縁のもの」 じっくりと探すことにします。
急いで購入する理由はありませんので、条件の良い不動産が見つかればすぐに購入できる準備だけはおこたらないようにします。
図面上の資料では相場価格の物件でしたが、部屋の中がとてもきれいで、水周りも一年半前に交換したばかり、クロス、フローリングも張り替えてすぐで、リフォームなしで即入居可能な物件でした。
築年数の古い物件は、通常リフォームなどで水回り全面リフォームをすれば、200～300万はかかります。そのこの物件は、リフォーム済みでしたのでその価格分だけ相場より安い物件でした。
★不動産業界の裏世界
一番手が購入申込（買付書）を入れてましたので、購入はほぼ諦めていました。しかも現金での購入らしく満額での買付でも太刀打ちできない条件です。
しかし、売主側の担当から電話がありました。「内に手数料を支払えますか？」との内容です。
通常の正規手数料は
売主さんから成約価格の３％プラス６万円 × 消費税
買主さんから成約価格の３％プラス６万円 × 消費税
が仲介手数料の上限です。
今回、自分で働いている会社を買主側の仲介として買付をいれていますので、売主側としては売主さんからしか手数料はもらえません。
要するに、正規とは別で多く手数料を支払えるかどうかの確認の電話です。
普通のお客さんが買付をいれての取引であれば即お断りのところですが、自分自身が買主ですので、自分の判断で、少し多めに手数料（お金）を支払うことを承諾すればいいだけですので、担当には、正規手数料の５０％であれば、支払う旨を伝えました。
そうすると、社長と相談して一番手にできるように交渉するとのことです。
大手の会社であれば、ありえないことです。。。
小さな会社では、正規の報酬以外にいろいろな方法で売り上げを上げている会社はまだまだあります。
私の勤めている会社では考えられないことですが、こういうことは不動産業界では、ありがちなことですので、快く承諾しました。
こちらとしては、少しの手数料をはずむだけで、相場より安い不動産が手に入ればそちらの方がメリットがありますが、あまりお勧めできることではありません。
★契約予定 １２／１８(月)
売主さん側の担当より連絡があり、一番手をけって私に売りたいとのことで社長の承諾をもらえたとのことです。
すこし複雑な気持ちではありますが、いまさら買うのをやめるわけにもいきませんので、12/23（土）か24（日）の売主さんの都合の良い日で150万円の手付金にて、契約することになりました。
二番手での買付でしたが、一番手になれた理由は、
1、手数料を支払うことを承諾したから
2、勤め先などのローン条件が良かったから
この二つが大きな決めてになったと思います。いくら手数料を支払っても住宅ローンが通らない人であればまったく意味がありません。
不動産業界でも大手といわれる会社に努めていることがプラスになりました。
★無事契約終了 １２／２３(土)
自宅用にしても、投資用不動産にしても、本当に良い条件の不動産が出てきたときに、すぐに購入できる準備をしておくとことは、すごく大切なことです。
決断力は必要です。決断するには勇気が必要だと思います。
その、大前提として、不動産の良し悪しを判断できるぐらい、物件を見ておくことが必要です。
12/23（土） 150万の手付金を支払い、無事に契約終了です。
来年の一月末ぐらいには、残金を支払い所有権移転を済ましたいと思います。その後リフォームして、新居へ引越です。
私自身が、購入する不動産の調査をしました。市役所、法務局、近隣、管理会社などすべての調査をしました。
今回の物件は、売主さん側にも仲介の業者さんがいましたので、通常は売主さん側の業者さんが物件を調査し、契約書と重要事項説明書を作成します。
しかし、私が勤めている大手の仲介会社は、相手側の業者さんが町の仲介会社の場合、私達が作るようにしています。
理由は単純で、共同仲介の場合、契約書は重要事項説明書に不備やミスがあった場合、両者の責任になります。
相手の業者さんを信用しないわけではありませんが、知識不足や経験不足によりトラブルがあるのも事実ですので、やはり私達が責任をもって調査し、契約します。
年末ぎりぎりになりましたが、ほんとうに条件のよい不動産を購入できました。
★自宅マンションの詳細 １２／２９(金)
条件の良い不動産があればすぐに、購入しようと思っていましたが、そうそう私が考える条件では「出ない」だろうと思っていましたので、急に購入することになりました。
簡単に私が購入した、自宅用マンションの概要をお伝えします。
物件価格 1,480万円
最寄り駅 各線梅田 徒歩10分
築年数 25年
間取り ３ＬＤＫ
専有面積 62.00㎡
階層 11階部分
こんな感じです。
実は相場より、200～300万安く購入できました。
物件価格の1,480万は相場の価格です。
しかし1年半前に
1、ＩＨのシステムキッチン
2、トイレウォシュレット
3、テレビ付きのユニットバス
4、シャンプードレッサー交換
5、フローリング交換
6、クロス全面張替え
7、テレビドアホン設置
全面リフォームをしている物件でした。
私が見る限り、仕様もグレードの高いものを使用していますので、200万以上はリフォームにかかったと思います。
築年数はある程度経っているマンションですので、購入すれば必ずリフォームが必要になります。
もちろん、私も購入すればリフォームをするつもりでマンションを探していました。
今回購入した物件は、簡単なクロス交換で済みそうなぐらい、きれいな状態でしたので、すごく得をした気分です。。。
相場より安かった理由ですが
1、売却理由がおばあちゃん一人暮らしで、しばらく住むつもりでリフォームしたが、娘さんが家を新築し、同居をすることになったため、予定外での売却であったため、早期売却を売主さんが希望したと思われます。
2、売却を仲介した業者が地元の業者ではなく、おそらく相場を把握できておらず、相場価格より安かった。
たまにですが、いろいろな理由から、一般市場でも相場より安い不動産が流通します。
相場が上がってきたからとか、値段が高いからなどと諦めないで、粘り強く探し続けましょう。
今回の融資は、諸経費ローンも使用し、自己資金無しで購入します。現在持っている現金は、次の投資用不動産購入の資金にまるまる使いたいのでそうしました。
転職したのが、ちょうど一年前です。いまのところすべてが順調です。。。
★金銭消費貸借契約 １／５(金)
年末に不動産の売買契約が無事に終わったのもつかの間で、住宅ローンを実行するために金銭消費貸借契約、いわゆる金消を年明けすぐにすることになりました。
事前審査は通っていましたが、売買契約後すぐに本申込をすませ、12/27日に本審査の承認もおりました。
普段はお客さんの付きそっていますが、今回は自分自身の金消です。いつも聞いている内容ですが、いつも担当してもらう営業さんではなく、新人の女性が今回私の金消契約の説明をするみたいでしたので、一応契約説明を聞くことにしました。
おそらく練習のためだと思われるので、黙って聞くことにしました。もちろん、何の問題もなくスムーズに終わりました。
★住宅ローンの返済 １／１０(水)
今回、自宅マンションを購入するにあたり、人生で始めて他人さまからお金を借りることになります。
投資用マンションもすべて現金で購入し、いままで人からお金を借りたことのない人生でしたので初体験です。これから、不動産投資を広げるにあたり、融資を受けることはさけようのないこと。
というより、より効率的に投資をするためには、融資は必要不可欠な大切なパートナーになります。
自宅のローンですが、物件価格1,480万円に対し、いわゆるフルローン1,480万円とプラス諸経費ローン（物件価格の１０％が上限）140万円
※十万円以下は切り捨てのため、今回の場合は140万円が上限になります。
合計1,620万円の融資を受けます。
変動金利にて2.625％ 優遇金利1％ 実質1.625％で返済します。返済期間は35年。
毎月返済額は約50,600円になる予定です。管理費と修繕積立金が約20,000円ありますので、実質の毎月支払いは、約7万です。
大阪市梅田徒歩圏内で60㎡の３ＬＤＫを借りようと思えばとてもではありませんが、借りれません。
ちなみに、私の購入するマンションを賃貸で貸し出す場合の家賃相場は、12～14万円ぐらいが相場です。
★自宅用マンションの取引終了 １／１９(金)
本日、無事に自宅用マンションの取引が終わりました。「決済」という言い方を私達はしています。
契約は、売ります、買いますの意志表示を書面で残すものですが、いわゆる、「決済」とは、住宅ローンを実行し、お金のやり取りをして、所有権と物件の引渡をおこなうことを差します。
今日の11：00 から、融資を受ける銀行にて、買主である私と、売主さん、司法書士の先生、売主の業者さんがあつまり、融資を実行し固定資産税や管理費などの精算をすませ、本日付けで、マンションの所有権が私に移りました。
それと同時に、ローンの支払いもスタートします。
私にとっては、初めての借金です。。。まだ実感はありませんが、、、。
決済が無事終了し、部屋のカギもいただき、これからリフォームの打ち合わせをします。
一年半前にフルリフォーム済みの不動産を購入しましたが、おそらく100万円以上かけて、間取り変更などのリフォームを考えています。
今回、諸経費ローンで140万を借りましたが、実際に諸経費で使用した金額が、50万円もかからず、90万円以上も残りました。
通常、仲介手数料や司法書士費用などで、物件価格の一割近くは実際にかかるものですが、私の場合、仲介手数料と司法書士費用はかなり安くしていただき、ただみたいな金額でいけました。
税金は公平にかかりますが、通常よりかなり安く諸経費が抑えられた分、リフォーム代に使おうと思っています。
リフォームを必要最低限度に抑え、あまったお金は投資用にまわそうかとも思いましたが、あくまで自宅用の住宅ローンでの融資で借りましたので、自宅用不動産に使うことにしました。
★リフォーム開始 ２／９(金)
お風呂、キッチンなどの水周りやクロスは既にリフォーム済みの物件でしたが、物入れを今風のクローゼットに改装し、扉なども旧タイプの背が低く、幅広の扉ではなく、背の高い巾もスマートな今風な扉にすべて交換することにしました。
扉などの建具をリフォームすると、一枚10万円近く費用がかかります。
扉の交換だけではなく、扉の枠も新しく取り替えなければいけません。いちから大工さんに作ってもらう必要があり、その手間賃だけでもお金がかかります。
それと、３ＬＤＫを、２ＬＤＫにも変更できるように洋室の扉を可動式の６枚扉に換え、リビングと洋室にあった微妙な段差もなくしフラットにしました。
大工工事が中心のリフォームですので、水周りと同じぐらいお金がかかります。
知り合いの大工さんに直接、見積もりをお願いし、かなり安くお願いできました。扉もお値段の高いものではなく、量産品を使用することにしました。
この都心のマンションに一生住むつもりはなく、近い将来人に貸すつもりです。あまり、設備は部材にこだわる必要はありませんので。。。
★リフォーム完了 ２／２１(水)
無事！？リフォームも完了し、大満足の仕上がりです。
今回は、ハウスクリーニングを頼まなかったので、嫁と子供と三人で部屋を掃除することになりました。
部屋の美装だけでも3～5万円は必要ですので、ここでも節約です。始めての自宅購入ですので、自分の家ぐらい自分たちで掃除すべきです。。。
と嫁を説得し、いざ掃除です。
嫁がお風呂、トイレなどの水周りを担当し、私がベランダや床などの掃除を担当しました。当時一歳半の子供は、嫁の両親に預けました。
もともと、リフォーム済みの部屋ですので、一日で掃除も終わり、夕方前には終わりました。
余談ですが、、、掃除の途中、久しぶりに嫁と二人で、おしゃれなイタリアンランチを食べに行きました。小さな子供がいるとなかなかイタリア料理のお店にはいけません。。。
嫁と二人でおいしい、美味しいランチを食べました。
★引越し日、入居日 ２／２８(水)
無事リフォームも終了し、部屋の掃除も終わり、いよいよ引越しです。
激安家賃の市営住宅をあとにして、35年ローンのマンションへ引越しです。。。
私は、市営住宅にずっと住みたかったのですが、エレベータもない４階の部屋は小さな子供を抱えての上り下りや、狭さに我慢の限界だった嫁のため仕方がありません。
というより、ここまで順調に物件を購入し、不動産投資、大家さん業がうまく行っているのは、嫁のおかげでもあります。
少しぐらい嫁の言うことを聞いても バチ は当たらないと思います。
★実は、、、
実は、何事もなく無事に終わった自宅マンションの取引ですが、後日談があります。
司法書士の先生より聞いた話ですが、 １／１９(金) の決済前日に売主さんのおばあちゃんの容態が悪くなり、言葉がしゃべれないし、文字を書くのも難しい状態になったと連絡があったみたいでした。
先生としては、売主さんの売却意思が確認できないと所有権移転手続きが出来ませんので、重大問題です。先生は決済ができないと一瞬思ったそうです。
しかし、翌日には回復し、何とか意思の確認と直筆での書類のサインができました。
契約のときも手は震えてきれいに署名できませんでしたので、決済のこの日も、「いつもどおり」 と思って普通に取引を完了していました。
後日先生から聞いたときには、びっくりしました。全然気がつきませんでした。
★エピローグ
大家さんとして事業を拡大するためには、自宅を購入する必要はまったくありませんし、むしろ35年もの長期ローンを組むことはマイナスに作用します。
しかし、私の結果から言いますと、広くきれいな自宅へ帰るのは悪い気持ちではありません。
嫁も子供もうれしそうですので、それだけでも自宅を購入する価値はあると思いました。
あとは、お金・資金との兼ね合いだけです。。。35年もの長期のローンを支払う気持ちと。。。
がんばって支払います。。。
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