副業・兼業でお金持ち大家さんになる ―経済的自由への道―

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第五号物件 2008年3月購入

 物件価格 160万円
 購入総額 1,718,315円
 月額家賃 42,000円
 純利回り  29.03%

【2008 03/02】 物件内覧
【2008 03/02】 買付け(購入申込)
【2008 03/03】 買付けの承認
【2008 03/07】 売買契約
【2008 03/13】 引渡し、決済日
【2008 03/16】 入居申し込み
【2008 04/01】 賃借人入居開始
2008年3月に購入した5件目の不動産の購入の記録です。


★プロローグ 2008年 吉日

2008年は一棟ものアパート・マンションを購入すべく、手持ちの現金(お金)は頭金のため使わないつもりでした。この不動産に出会うまでは、、、。




★物件情報入手 3/2(日)

この日は、昼の仕事である不動産売買仲介の仕事で、不動産の需要期ということもあり一日忙しく飛び回っておりました。


夜の7時ぐらいにお店に戻ると同僚の営業マンが、「面白い不動産の売却依頼を受けたけど、さっき中を見てきたがリフォーム済みで、安いし収益で回せるんちゃうか?」


とのこと、興味を持った私は詳しい不動産の詳細と売却条件を確認しました。



資料を見ただけで、すぐにその同僚に、買付証明書(オファー)を書きました。


店に戻り10分ぐらいで購入を決めました。物件は、築42年の4戸がくっついている連棟式住宅です。


今年は、融資を利用し大きな一棟ものを購入すべく現金はその時のために使わないつもりでしたし、小さな不動産を購入するつもりはありませんでした。


しかし物件価格は、破格の190万円。それに対し140万で買付けを入れました。


満額での購入でも十分な価格でしたが、のちのリフォーム代を考えての値段交渉を入れました。


売却の依頼を受けたばかりの物件をその会社の社員が購入するということは、個人の売主様にとっては、不信感を持たれる可能性も大いにあり慎重に話をしなければいけません。




★物件の内覧 3/3(月)

すでに空家の物件で鍵も売主さんより預かっていたので、さっそく午前中に見に行くことにしました。さすが、4年前に300万ものお金をかけ、大リフォームしたばかりの物件、きれいです。


外装塗装、雨戸、窓枠、窓、お風呂、洗面化粧台、キッチン、トイレ改装、オシュレット、フローリング、玄関扉、部屋の建具、ベランダ防水ほぼ全面リフォーム済みのです。


買付を入れて正解でした。


築年数の古い戸建てや連棟式を購入するときにいくら物件価格が安くてもリフォーム代にしり込みし、購入を見送ることがあります。


それに、将来建て替えをする場合でも一戸建てのように簡単には取り壊すことも出来ません。



今回は購入後小規模のなリフォームで賃貸に貸し出せるため、購入総額の予測がつきます。


そのため、この情報が入った瞬間に、物件を見に行くことなく買付けを書き物件の一番の交渉権を手に入れました。


買付けを書いてからゆっくり物件を見に行き周辺を調査しましたが、なんの問題もありませんでしたので、あとは購入価格の調整だけです。



1階が約26u、2階が約19u。合計床面積が45uの1LDK。家賃相場が4.0万〜4.5万。敷金・礼金が10万。物件価格と税金、手数料などの諸経費、リフォーム代金など購入総額を200万までに抑えれば、かなりの高利回りが確保できます。




★買付けの結果 3/3(月)

夜8時に売主様担当の同僚の営業マンが売主さん宅に訪問し値段交渉と売却に向けての交渉をすることになりました。


私は価格や売却条件は売主さんの希望に合わせることを事前に伝え、価格も満額の190万でも購入するつもりでした。


結局価格は手取りで150万円は欲しいと言う事で、160万で値段が決まりました。



売却条件も売主さんが有利な条件を承諾しました。


この時点では物件の調査も完了しておらず不明な点がたくさんありましたが、私はあまり気にしていません。


購入の条件として

1、増築しているが増築登記はしない
2、再建築不可でも同じ価格で購入する
3、境界の明示は行わず公簿取引
4、瑕疵担保責任や設備の修復義務を免除

以上が買主にとっては不利な条件ですが、購入する価格とこれらのリスクを天秤にかけても十分なメリットがあると判断しましたし、プロの私から見ればこれらの条件は古い戸建ての取引ではよくあることですので、なんの抵抗もありませんでした。


個人の売主さんにとってもは、売却後のトラブル防止にもなり、よい条件だと思います。




★売買契約 3/7(金)

私的にはすぐにでも契約してよかったのですが、同僚の営業マンが契約書作成のための調査をする時間がほしいということで、契約は7日になりました。


調査の結果、再建築は条件付きでできそうなことがわかりました。取引する面積も登記簿謄本に記載されて面積とほぼ同じでした。


なんの問題もなく、手付金を売買代金の一割である16万を支払い無事契約終了です。


結局この物件は、一般に一度も売り出すことなく、私が購入することになりました。


3/2(日)の晩に情報を聞き、物件を見ることなく買い付けをいれ、次の日には売主さんへ価格交渉をして、承諾していただきましたので、本日無事手付金16万円を支払い契約終了です。




★不動産の引き渡し、決済 3/13(木)

物件の売り情報を聞いてから10日とスピード決済です。本日より所有権が私に移りました。


決済を急いだ理由としまして

1、賃貸の需要期なのでできるだけ早く入居者募集をしたい
2、購入金額が安いので、へんなちゃちゃが入るのを避けるため


最初は純粋に、賃貸の需要期ですので、入居者募集を早くしたいだけでした。


しかし、あまりにも安い価格のため、ほしいというほかの買主があらわれたりすることも予想できます。購入後すぐに転売しても利益がでそうなほど安い価格での契約でしたので、転売をもくろむ業者などライバルがいます。


実際、購入したいと売主に直接交渉を持ちかけてきた業者もいたみたいです。売主さんは売却が決まっているのでと、売却価格を言わずに断っていただいたみたいです。


ぽろっと売却価格を漏らしてしまうとそれ以上で買うと言う業者が現れるかもしれません。手付金も16万と少額ですので、手付解除をして倍返しをしもそれ以上の価格で売却できれば、売主さんにとっても儲かる話です。


しかし、何事もなく無事決済が終了し、晴れて私の所有になりました。あとは、リフォームをし入居者を探すだけです。




★売却理由

所有者さんのおばあちゃんの親戚のおばさんが住んでおり、ずっと住むつもりで4年前に大規模リフォームを実施したとのことです。

しかし、そのおばさんが急に亡くなり、ほかに誰も住む人がいなくなり、売却することになりました。


300万円ものお金をかけてリフォームをして、もったいと言っていましたが、空家のまま放置しているのも、、、。と言うことです。


決済のときに所有者さんとお会いしましたが、すごく上品な方で丁寧なしゃべり方をするとても感じの良い人でした。


私が購入する理由を売主さんに伝えていましたので、「若いのに何件も不動産をお持ちで、えらいですね」 と 褒められました。


なんだか照れくさかったです。


私も、「きれいな不動産をお譲りいただきありがとうございます。リフォームして大事に所有し続けます。」とお伝えしました。


すごく気持ちの良い取引ができました。




★入居者募集 3/13(木)

はじめての地方物件です。


若干の不安要素はありますが、とりあえずチャレンジです。


賃貸の需要期ですので、決済後すぐに入居者募集を開始しました。


最初は40万ぐらいかけてリフォームをしてから、賃貸の募集を始めようと思っていましたが、とりあえず購入したまんまの状態で募集を開始しました。


条件は、クロスや畳の表替え、ハウスクリーニングなど、通常のリフォームすらせずに敷金・礼金を0円にしました。家賃は共益費込みで4万円、ペット相談可としました。


もともとが連棟式一戸建てですので、若い人をターゲットにしていませんので、リフォームでお金をかけるより礼金や家賃などの条件下げた方が早く、入居者が見つかるのでは思い、そうしました。


それに、もうあまり現金がありません。。。。




★入居申し込み 3/16(日)

3/16(日)に最初の入居希望者の案内がありました。


なんとその初案内であっさりと入居者さんが決まってしまいました。


初めての地方都市の連棟式物件と不安要素がありましたが、以外にもすんなりと、想定家賃より高く決まりました。



最悪の場合、3,5万円まで家賃を値下げすることも想定していましたが、4,2万円と予想家賃より高く貸すこともできましたし、早く貸すこともできました。


うれしい誤算です。


入居者さんは、小学生の女の子と二人暮しの母子家庭の人です。


あまりお金がないみたいでしたし、ワンちゃんを一匹飼っていました。なかなか厳しい条件で部屋を探していました。


私の物件がちょうどぴったりでした。家賃も安く、部屋の広さもあり、水周りの設備もきれい、ペット可。


礼金0円、家賃4万円で募集していましたが、ペットを飼うということで家賃を2千円UPし、4.2万円で契約することになりました。


決済後、3日後とあっという間に満室になりました。




★賃借人入居開始 4/1(火)

最初は、鍵の交換をしないことを伝えていましたが、入居するのが小さな女の子とお母さんの女性二人ぐらしとわかり、大家さんの責任として鍵を交換しないわけにはいけないと思いました。


女性二人ですので、なにかが起こってからでは遅いので、私の負担で玄関の鍵と裏の勝手口の鍵を交換することにしました。



玄関の引き戸の鍵 二ヶ所、シリンダーで9,450円


勝手口の扉の鍵、一ヶ所、シリンダーが3,360円


取り換えは自分でドライバー一本あればできますので、シリンダー代金だけで交換できます。これを鍵屋さんに頼めば倍以上のお金がかかります。



ハウスクリーニングもしていない状態での入居ですので、ちゃんと掃除できたのか心配ですが、ベランダに洗濯物が干されていましたので無事に引っ越しが終わった様子です。




★エピローグ 2008年 吉日

大阪市内の分譲マンションのみを投資対象としていましたが、今回初めて地方都市の連棟物件です。


築年数も42年と、木造の建築物にしてはかなり古いので、近い将来建て替えや転売などの出口戦略が必要になります。


すぐに転売してもよし、一度貸し出し入居者が退去してから売却するもよし、隣が売りに出されたときに買い足していき土地が大きくなれば、一棟ものアパートを建築するもよし。いろいろな戦略が考えられる、おもしろい不動産です。


しかし、築年数の古さと解体に手間がかかる連棟式ということを考えれば、ある程度の段階で売却することも考えています。出口戦略も購入する前から立てています。


今考えているのは、三年ぐらい所有し、投資金額を全額回収できた段階で売却し、利益を確定しようかと思っています。

  
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